近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳(wěn)定分红体现出该类产品长(zhǎng)期投资价值，通(tōng)过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再产生现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红(hóng)目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的时应(yīng)了解资(zī)产类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆(lù)续迎来(lái)除息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来(lái)看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，1黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗5只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分分配(pèi)比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对(duì)此表(biǎo)示，投资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份额二级市(shì)场价格(gé)受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红预期(qī)则更(gèng)有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来自基(jī)础设施(shī)资产的经(jīng)营现金流，投资(zī)人通过基金募(mù)集材料(liào)和(hé)信息披露文(wén)件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况，可以分析基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价格变(biàn)化导致(zhì)的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人实际(jì)获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人(rén)称。

　　平安基(jī)金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开(kāi)募集基础设施证(zh黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗èng)券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基金应当将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可(kě)分配金(jīn)额(é)以现(xiàn)金形(xíng)式分配给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红(hóng)机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制体现出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认为，从投资(zī)角度来看，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映(yìng)这类产(chǎn)品(pǐn)“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红(hóng)要(yào)求(qiú)，分红(hóng)类似于(yú)债券派息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利息回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公募(mù)REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能(néng)够通过分红获(huò)取相对于投资(zī)债券(quàn)相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年(nián)年(nián)报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏观经济的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的(de)影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二(èr)级市(shì)场价格(gé)的(de)主要因素之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸(xī)引投资者(zhě)参与公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关(guān)负责人(rén)也(yě)表示，近期经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向(xiàng)股(gǔ)票和(hé)债券回归(guī)的(de)过程；另一方(fāng)面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济(jì)活(huó)力(lì)的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份(fèn)额的开盘指导价做(zuò)调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算(suàn)。除(chú)权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修正，使投(tóu)资人在(zài)基(jī)金分红(hóng)前(qián)后均可(kě)以(yǐ)获得公平的投资机(jī)会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有产品的(de)特性，关注二级市(shì)场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基(jī)金相关人(rén)士(shì)也(yě)称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)提(tí)醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的(de)增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiā黑头导出液是智商税吗，刷酸后黑头全冒出来了可以挤吗n)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金(jīn)与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部(bù)分(fēn)之间的比例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基(jī)金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是该类投资者(zhě)应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目前(qián)公募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权(quán)类(lèi)资产的(de)分(fēn)红(hóng)包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是变动(dòng)的(de)，对特许经(jīng)营权类(lèi)资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益。普通投资者在选择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分(fēn)红(hóng)相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对所(suǒ)选择产品的(de)二级市场(chǎng)价(jià)格和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在(zài)经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确(què)。基于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具(jù)备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使分派率相对(duì)较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情(qíng)况下，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着(zhe)分(fēn)派(pài)进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项目的(de)土地或建筑的剩余使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的(de)更新改造(zào)或补(bǔ)缴土地出让金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假设(shè)反(fǎn)映(yìng)在基础(chǔ)资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估(gū)项目底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表(biǎo)示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中(zhōng)披露的(de)经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别(bié)。经营活动产生的现(xiàn)金净流(liú)量是(shì)指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金(jīn)流，基(jī)于企(qǐ)业本身(shēn)经营活(huó)动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行调(diào)整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面(miàn)现金。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募REITs作为资(zī)产配置新选择(zé)，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适合(hé)长期(qī)持有(yǒu)。建议(yì)投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营(yíng)权类的资(zī)产(chǎn)可以更多(duō)关注(zhù)内(nèi)部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类(lèi)的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑(lǜ)原始权(quán)益(yì)人综合实力、运(yùn)营管理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接连(lián)回调，建议投资者关注(zhù)有(yǒu)基本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募(mù)说明书均会载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分配(pèi)金额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较(jiào)分析，结合(hé)经济(jì)及(jí)市场的实际(jì)环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。

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