近两年火爆(bào)的创新产品公(gōng)募REITs进入密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示(shì)，强制分(fēn)红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长(zhǎng)期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金等指(zhǐ)标(biāo)，也(yě)是观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权(quán)类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许(xǔ)经(jīng)营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特许经(jīng)营权分红目前已包含(hán)了(le)利润分配和本金的(de)归(guī)还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息(xī)日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公布。整体(tǐ)来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占可供分(fēn)配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运营情况及市场因素的综(zōng)合(hé)影响，较易(yì)引起(qǐ)波(bō)动。与此相(xiāng)比(bǐ)，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来自(zì)基础设(shè)施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金募集材料和(hé)信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二级市(shì)场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金(jīn)份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副(fù)总监(jiān)李华平(píng)也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施(shī)证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额以现金形(xíng)式分(fēn)配(pèi)给投资者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点(diǎn)。二级(jí)市(shì)场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红(hóng)体现了这类产品的“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但(dàn)不等同于债券的固定利息回(huí)报，而是由可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资者的(de)角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰(fēng)富了(le)机(jī)构投资者的投资(zī)品类(lèi)，为资产配置多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募(mù)REITs的(de)分红能够(gòu)帮(bāng)助(zhù)机构投资者稳定收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通(tōng)过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包(bāo)收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资(zī)收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽(kuān)基(jī)指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏观经济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度(dù)上影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的(de)价格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是影响(xiǎng)REITs二(èr)级市场(chǎng)价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而稳定(dìng)的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢(huī)复，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和债券(quàn)回(huí)归(guī)的过(guò)程；另一(yī)方面，基础设施项目(mù)的经营业绩相(xiāng)对经(jīng)济(jì)活力的改(gǎi)善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将对基金份(fèn)额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根(gēn)据(jù)单位基金份额(é)的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可(kě)以获得公(gōng)平(píng)的投(tóu)资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的(de)信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰动对整体收(shōu)益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航(háng)基金(jīn)相关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普(pǔ)通投资(zī)者应了解底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士还提醒，与现有(yǒu)公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增(zēng)值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派(pài)”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是(shì)变动的，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误(wù)认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值面临极(jí)大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每(měi)年的现金分红(hóng)及(jí)资产增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红(hóng)。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了利润分配(pèi)和本金的归(guī)还(hái)，两者的(de)比率(lǜ)也是变动的，对(duì)特许经营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)因(yīn)其(qí)分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收益”，更看重底层资(zī)产的价值增(zēng)值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场(chǎng)价格和分红有合(hé)理预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能(néng)产生现金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金(jīn)额的(de)分配理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高(gāo)的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营(yíng)权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也(yě)有足够年限收回本金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经(jīng)营权项目的(de)分(fēn)派(pài)金额包含了投资本金，在(zài)不(bù)进(jìn)行(xíng)扩募的(de)情况(kuàng)下，基金份额(é)单价随着分派(pài)进度逐(zhú)年下(xià)降是正常(cháng)现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目(mù)剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过(guò)对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造(zào)或补缴土地(dì)出(chū)让金等(děng)追加投资，有机会进(jìn)一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种(zhǒng)类似(shì)永续经(jīng)营(yíng)的假(jiǎ)设(shè)反映在基础资(zī)产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看显著的资(zī)产投(tóu)资(zī)属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资(zī)产运营(yíng)情况(kuàng)有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看ng>

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人(rén)士还表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。有白头发染什么颜色好，有白头发染什么颜色好看>

　　中(zhōng)航(háng)基金(jīn)表(biǎo)示，年报(bào)指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两个：一是年报中披露的经(jīng)营活动现金流，二是(shì)可(kě)供分配现(xiàn)金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进(jìn)行(xíng)调(diào)整(zhěng)，加期初现金，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值体现(xiàn)在相对(duì)股债(zhài)市(shì)场(chǎng)独(dú)立的资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以更多关注内(nèi)部收益(yì)率的(de)高低，对(duì)产(chǎn)权类(lèi)的资产(chǎn)更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资(zī)产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底层资(zī)产(chǎn)运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资(zī)者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力(lì)、公(gōng)募基金管(guǎn)理人(rén)实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效应相对明显、同时分(fēn)红(hóng)规模(mó)较为可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明(míng)REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分(fēn)配金额预测(cè)。投资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设(shè)施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基(jī)金上(shàng)述负责人也(yě)称。