1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的(de)钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者(zhě)的(de)不公平(píng)。以后谁有钱谁(shuí)建房(fáng)，没(méi)钱没实力的别(bié)建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开发(fā)时代步入高质量(liàng)发展阶段的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房(fáng)老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售(shòu)。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改(gǎi)是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工(gōng)保交楼、重组房(fáng)企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制(zhì)，长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳定和房(fáng)地(dì)产税(shuì)。如果(guǒ)按照经济规(guī)律(lǜ)办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关(guān)，解好(hǎo)这道世(shì)界(jiè)难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。从个人层(céng)面看，预售(shòu)制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还(hái)要承(chéng)担延迟交房、房屋质(zhì)量、房产证(zhèng)延期(qī)办理甚至不能交房的风险。从(cóng)行业层面(miàn)看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇到(dào)下行周(zhōu)期，会(huì)引发资(zī)金链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老百(bǎi)姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况？简(jiǎn)单科普一下(xià)：商品房(fáng)预(yù)售最早源(yuán)于中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房，是一种开发商放(fàng)杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴中国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售制度。其(qí)实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一般有(yǒu)严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发商(shāng)在项目获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像(xiàng)中(zhōng)国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款后从银(yín)行一次性(xìng)贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全(quán)部房款，而(ér)是(shì)根据开发商(shāng)工程进度在(zài)完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以，预售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及(jí)违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的，如果(guǒ)没(méi)有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一定(dìng)会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所以(yǐ)不如借机取消预售制度，以后改为现房(fáng)销售。客(kè)观讲预(yù)售制度有一(yī)定(dìng)历(lì)史阶段性(xìng)，现在中国(guó)住(zhù)房进入存(cún)量时代，取消预售制度有助(zhù)于(yú)降负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然(rán)这(zhè)需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复(fù)工(gōng)保交楼(lóu)、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房(fáng)地(dì)产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居(jū)乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能不能兑(duì)现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本最(zuì)实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大的提升开(kāi)发商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所(suǒ)有商业的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房(fáng)地产也不能(néng)例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好(hǎo)房幸福一(yī)家人。从这个(gè)角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实(shí)施现房销售(shòu)是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业(yè)企业健康发展的重大措施。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软(ruǎn)着陆、打通金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠杆率(lǜ)等进行过长期系(xì)统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制的前(qián)世今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国(guó)内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进(jìn)程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第(dì)三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付(fù)购房(fáng)，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保(bǎo)护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商品房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)

　　二十世纪五十(shí)年代在中国香(xiāng)港(gǎng)，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出(chū)租(zū)资金(jīn)周转(zhuǎn)期(qī)长等(děng)问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需(xū)要雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国(guó)香港地产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契(qì)”，然后(hòu)将楼宇分层出售。这模式一经推行，购(gòu)买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分层出售的基础上，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房地产销(xiāo)售(shòu)，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺(pù)、海(hǎi)上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努力寻求(qiú)方(fāng)法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除了(le)分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说明楼宇(yǔ)的(de)地势环境(jìng)、建(jiàn)筑材料、分层(céng)价(jià)格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分(fēn)期付款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有(yǒu)了(le)自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式(shì)减轻了民(mín)众购(gòu)房(fáng)的资金压力，加速了(le)房屋的建造(zào)和(hé)销售，也解(jiě)决了制造商的(de)资(zī)金问题，降低投资风险(xiǎn)，在当时可(kě)谓是“双(shuāng)赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付(fù)款(kuǎn)”的(de)销售模(mó)式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大(dà)特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住(zhù)房供(gōng)不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推动(dòng)了(le)中国香港(gǎng)楼市几(jǐ)十年繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管部(bù)门(mén)不断完善(shàn)、规范化(huà)，建立(lì)健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况(kuàng)。在(zài)1961年后(hòu)，中国香港管(guǎn)理部门提升了对于(yú)预(yù)售楼(lóu)花制度的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付(fù)，还要(yào)证明自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发(fā)商、律所、建筑师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设(shè)的(de)信托账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等采(cǎi)取全(quán)透明(míng)化(huà)机(jī)制，且(qiě)银(yín)行的责(zé)任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身推动项目完工(gōng)。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完善(shàn)，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国内地(dì)面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国内地优先发(fā)展重工业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向(xiàng)使前期(qī)发(fā)展工(gōng)业(yè)化的进程大(dà)于城市化进(jìn)程，唯有解决住房(fáng)基础(chǔ)等城市(shì)化(huà)配套问(wèn)题(tí)，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一(yī)分配(pèi)，以(yǐ)租养房(fáng)”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公、效(xi承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思ào)率低、配(pèi)套(tào)差等问题，因此福利分房制度不(bù)再适(shì)用(yòng)于(yú)当(dāng)时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面临(lín)商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港的(de)“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内(nèi)地房地产市(shì)场的一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地逐(zhú)步(bù)引(yǐn)进中国香港预售商(shāng)品房(fáng)制度，先后(hòu)出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知(zhī)》文件，决(jué)定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币(bì)化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计划经济下的福利分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预售制，允许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解(jiě)决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期(qī)长的(de)两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬(qiào)动(dòng)下(xià)一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加快。自此中国内(nèi)地开始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方(fāng)迅速出台相关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预售(shòu)制(zhì)度。预售制的(de)初衷是为了缓(huǎn)解房企资金压力，加快城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)建设。具(jù)体来(lái)说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房者(zhě)支付(fù)定金或(huò)房款的(de)行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中，商品房预售流(liú)程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记(jì)和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房(fáng)者需要一(yī)次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷(dài)款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换(huàn)言(yán)之，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程进(jìn)度付(fù)款有所不同。对中国(guó)内地(dì)的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为(wèi)中国内地商(shāng)品房销售的(de)最(zuì)主要(yào)方式，预售制极(jí)大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场(chǎng)商品房(fáng)供应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房地产市场的稳(wěn)步发展(zhǎn)起(qǐ)到了重要(yào)作用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金(jīn)需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中(zhōng)国(guó)内(nèi)地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国(guó)住房(fáng)存(cún)量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从(cóng)不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平(píng)，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方(fāng)米，城(chéng)镇住房套(tào)数从约(yuē)3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售最主(zhǔ)要方式，2005年中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商(shāng)品住宅期房销(xiāo)售面积(jī)占总(zǒng)销售面(miàn)积的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上(shàng)升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也(yě)推(tuī)动(dòng)了中国内地房地(dì)产(chǎn)行业的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历经(jīng)二十多(duō)年长周期繁荣，行业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房(fáng)地(dì)产(chǎn)开(kāi)发(fā)投资(zī)完(wán)成额(é)从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销(xiāo)售金(jīn)额(é)分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二(èr)十年(nián)来房地产也成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业(yè)链特别长，高(gāo)达(dá)50多个行(xíng)业(yè)。2020年房地(dì)产(chǎn)及其产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业(yè)增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉(lā)动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道(dào)，从房地(dì)产贷款占银行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一。从房(fáng)地产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为18.76％。如果房企大面积(jī)违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不(bù)良率大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠(qú)道，根据我们(men)的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为(wèi)62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27承蒙不弃,余生尽予什么意思，承蒙不弃,余生尽予的意思％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)与股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资(zī)本(běn)市(shì)场发育尚不成(chéng)熟，直(zhí)接融(róng)资(zī)比例(lì)较(jiào)低，股票、债券市值较低，居(jū)民(mín)投资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认(rèn)，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存在，当前(qián)的负(fù)面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面(miàn)看，绝大部(bù)分商品是(shì)一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有(yǒu)商品不能交付的风险。比(bǐ)如，交房等(děng)待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息(xī)，还要承(chéng)担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不能交房等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房者(zhě)和开(kāi)发商(shāng)之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立(lì)的合同关系(xì)，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预(yù)售(shòu)制(zhì)助推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影响自身信用和购房(fáng)者对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行(xíng)作(zuò)为按(àn)揭贷款(kuǎn)的发放(fàng)方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂(liè)等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售(shòu)合(hé)同(tóng)和按揭合同，已经从银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者丧失(shī)还款能力(lì)或短期不(bù)能还款等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房(fáng)者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)管理办法》中明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的工(gōng)程建设，商品房预售款监(jiān)管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多(duō)年以(yǐ)来(lái)全(quán)国并没有(yǒu)统一的预售资金监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管(guǎn)资金比例为(wèi)总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价计(jì)算重(zhòng)点资金(jīn)。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入(rù)监(jiān)管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被迫继续还(hái)款。那么(me)，监管(guǎn)账户资金如何(hé)被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在(zài)过去房地产(chǎn)大开发时代的高周转背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账户拨付资(zī)金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相(xiāng)加杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种资金(jīn)循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定(dìng)程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的预(yù)付(fù)款比例(lì)相对较(jiào)低(dī)，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋(wū)交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付款一般以定金方式支付，或按工程进度分期(qī)支付，或(huò)二者结(jié)合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按(àn)工(gōng)程(chéng)进度付款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在(zài)商(shāng)品(pǐn)房出现重大(dà)延期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质(zhì)量的保障有两种方式，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格并提供验收凭证后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得(dé)购房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前(qián)预(yù)售资金第三方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金(jīn)一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付(fù)比(bǐ)例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交付后按(àn)揭还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资(zī)金由第(dì)三(sān)方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例(lì)一般(bān)为(wèi)房款的(de)1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年(nián)美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首(shǒu)付外，购房者在房(fáng)屋(wū)交付后通过(guò)按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发(fā)商(shāng)挪用资金，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由(yóu)第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信(xìn)托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过(guò)申(shēn)请仲裁取回，且不承(chéng)担任何责任与损失。而(ér)开发商在房屋建设过(guò)程中的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银(yín)行(xíng)根据工程进度(dù)向开(kāi)发商提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损害银行利(lì)益，银行(xíng)有充分动机(jī)监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋交付(fù)时需取(qǔ)得(dé)由(yóu)政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通(tōng)过验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向(xiàng)银行得到购房(fáng)者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零(líng)首付(fù)购房(fáng)，房款按建造工(gōng)期进度(dù)支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷，房贷利率采用固定利率，开发商或(huò)购房者可购买期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发商在(zài)项目获批(pī)后即(jí)可(kě)预售房屋(wū)。签(qiān)署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧(ōu)的定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由于任何原因(yīn)不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同(tóng)后，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最低首付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方(fāng)面，德国(guó)也采取按(àn)工(gōng)期支(zhī)付(fù)房款的制度(dù)，一般(bān)分7笔进行(xíng)支付，具体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付(fù)节点可分为公(gōng)证(zhèng)后(hòu)、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗(chuāng)户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款，每(měi)笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限(xiàn)结(jié)束后，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德国(guó)保险公司针对期(qī)房(fáng)设(shè)计了(le)两(liǎng)种保险(xiǎn)，保险(xiǎn)的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证开发商(shāng)赔(péi)偿(cháng)或修(xiū)复(fù)，开发(fā)商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合同前(qián)，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟通期房交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各(gè)个环节，各环(huán)节内容(róng)确认无误(wù)后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制(zhì)，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而超出10％的(de)部分较(jiào)难追回。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签订21天(tiān)内支付。

　　余款支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按工(gōng)程(chéng)进度付款的方式，但是(shì)交房前付款比例相(xiāng)对(duì)较低(dī)，一般会在合同签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环(huán)节，英(yīng)国规(guī)定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检(jiǎn)验验(yàn)收后才(cái)能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监管环节，英国期(qī)房预售资金监(jiān)管极为严格，资金也由律师监(jiān)管，在确认(rèn)工程进度、支付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即资金在进入(rù)开发商账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完(wán)成“预售(shòu)房定(dìng)金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房(fáng)后按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束(shù)后由于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物交易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保(bǎo)护(hù)方面，根据日本《宅地(dì)建物取引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开(kāi)发(fā)商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双方签订购房合(hé)同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机(jī)构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定(dìng)金保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者定(dìng)金的保(bǎo)证或保险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交付(fù)给购(gòu)房者。除定金外，其他预先(xiān)支付的购房款也受该(gāi)措(cuò)施(shī)保(bǎo)护。若开发(fā)商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者(zhě)可凭保(bǎo)证金证明(míng)书向金(jīn)融机构或保证(zhèng)机(jī)构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签(qiān)订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工程进(jìn)度支付，所有资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房(fáng)后(hòu)满1年保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节(jié)，新加坡开(kāi)发商有统(tǒng)一的选购(gòu)权合(hé)同以(yǐ)及订(dìng)金返(fǎn)还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签(qiān)订购买合同，不执(zhí)行OTP则退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比(bǐ)例方面，签订(dìng)购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时购(gòu)房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新加坡期房同样采(cǎi)取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条(tiáo)例》对期(qī)房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放(fàng)款，月(yuè)供在此(cǐ)过程中随(suí)着放出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款部分无(wú)需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面(miàn)，购房者的订金(jīn)与付款会存入银行专门的项(xiàng)目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此后购(gòu)房者支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当前房地产到了政策出手临界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在(zài)起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企包括民营企业，加大(dà)支持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分估计形势复杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制。长效机制四(sì)大关键是(shì)推动城市(shì)群战(zhàn)略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结至房(fáng)屋交付阶段，保障购房者(zhě)定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房(fáng)屋(wū)重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环节，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保护购房(fáng)者的权益。资(zī)金监管环(huán)节，引入(rù)独立(lì)于开发(fā)商、银行的第三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政(zhèng)府(fǔ)相(xiāng)关部门直接监管，以此防止资金挪(nuó)用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责(zé)、免(miǎn)费维修，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所趋。一方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量(liàng)时(shí)代，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平的(de)预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了(le)，该取(qǔ)消了，改为现房(fáng)销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制，改为现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的(de)过硬的产品质(zhì)量和(hé)诚信(xìn)，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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