饱受争议的(de)二手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题，正(zhèng)逐渐得到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管(guǎn)总局联(lián)合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房地(dì)产(chǎn)经纪服务的(de)意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优(yōu)势收取过高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等(děng)问(wèn)题，加(jiā)重交易当事人负担(dān)、侵害其合法权益(yì)。

　　基(jī)于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体(tǐ)管理(lǐ)、明(míng)确(què)经纪(jì)服务内(nèi)容、合(hé)理确(què)定经纪服务收费、严格实行明码标价等十(shí)方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二(èr)线城市二手房交易(yì)占比逐(zhú)渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖中(zhōng)介居间成(chéng)交，房地产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司(sī)。

　　广(guǎng)东省(shěng)城规院住房政策(cè)研究中(zhōng)心首席研究员(yuán)李宇(yǔ)嘉表示，买房对居民来说(shuō)属于(yú)金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交(jiāo)易成(chéng)本较高、交(jiāo)易周期(qī)较长，具有非常强的(de)专业性，居(jū)民往往通过中介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非必(bì)要的收费夹带其(qí)中(zhōng)，如收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保(bǎo)费(fèi)等(děng)，对(duì)居民(mín)造(zào)成(chéng)额外(wài)的(de)负担，而且这些服务事项并未明码(mǎ)标(biāo)价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包(bāo)括经纪(jì)服务在(zài)内的(de)相(xiāng)关市场(chǎng)交(jiāo)易行为及其(qí)主体进(jìn)行规范(fàn)和秩(zhì)序整顿，是房地(dì)产市场(chǎng)管理和调控的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作(zuò)的意义更大，也更急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费问题(tí)成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地(dì)产经纪服务行业关注(zhù)最多的一个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务费的(de)问题。

　　张(zhāng)大伟认为(wèi)，未来(lái)相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产(chǎn)经纪服务收费及中介(ji嗤笑的意思è)交(jiāo)易(yì)进行(xíng)规范(fàn)。

　　在热点城市(shì)，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的(de)房屋，中介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在(zài)合理(lǐ)确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机(jī)构要合理降低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪服务费用。鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费(fèi)率(lǜ)越(yuè)低的原(yuán)则实行分档定价(jià)。引(yǐn)导由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共(gòng)同承担(dān)经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大(dà)伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是(shì)1995年国家计委建设部(bù)下(xià)发的《关于房地产(chǎn)中介服务收(shōu)费的通知(zhī)》（971号文(wén)），其中第(dì)六条规定(dìng)：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额的(de)0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前(qián)北京市执行的2014年更新(xīn)后的收费标准，即根据(jù)这样的规定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意(yì)味(wèi)着，当前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示(shì)，本着(zhe)“简(jiǎn)政放权”的(de)精神，北京2015年(nián)取消了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费多少由各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收取费(fèi)用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未(wèi)明确具(jù)体(tǐ)的中介费(fèi)率(lǜ)，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进(jìn)行(xíng)明码(mǎ)标价即可(kě)。而(ér)房地(dì)产经(jīng)纪服务机(jī)构(gòu)在(zài)具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标(biāo)准，综合计算出合适的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于(yú)明码(mǎ)标价(jià)问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在(zài)经营(yíng)门店、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所或渠道，公(gōng)示(shì)服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收(shōu)费(fèi)标准，不得混合(hé)标(biāo)价(jià)和捆绑收(shōu)费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本(běn)服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务(wù)，应当分(fēn)别明确服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构收(shōu)费(fèi)前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由(yóu)当事人(rén)签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管(guǎn)等(děng)部门采取约谈(tán)等(děng)综合措施进行重点监管。市场(chǎng)监(jiān)管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关(guān)部(bù)门依法查处不(bù)按规(guī)定明码标价(jià)、操纵经纪服务收费(fèi)等违反价格和反垄断法律法规的行(xíng)为。对房地产(chǎn)经纪机构相关违法违规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管(guǎn)部门要依(yī)法依规纳(nà)入(rù)国家企业信用信息(xī)公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋中介费要(yào)降了？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是否(fǒu)意味着(zhe)，未来豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原总经(jīng)理郑(zhèng)叔伦(lún)称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成(chéng)交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原(yuán)则实(shí)行分档(dàng)定价，合(hé)理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服(fú)务费用(yòng)，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构(gòu)，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各(gè)家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内(nèi)，加上经(jīng)纪服(fú)务费用(yòng)对市场的(de)影响(xiǎng)不(bù)大(dà)。”

　　张大伟指出，由于当前两部门提出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况(kuàng)。

　　不(bù)过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调(diào)整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房源在产(chǎn)权方面有(yǒu)瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对(duì)交易产生影响，这(zhè)对房(fáng)地产经纪服(fú)务行(xíng)业的专业性提出更高的要求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟(lín)指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由上(shàng)下(xià)家各支付一半的中介费，但在一(yī)些热点(diǎn)城市的二手房交易过程中(zhōng)，往(wǎng)往(wǎng)会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分购房者(zhě)处于(yú)弱势地位，从而会出(chū)现中介费(fèi)及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一些房东(dōn嗤笑的意思g)愿意承担中介费，这(zhè)部分费用也可能通过转嫁(jià)的方式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些(xiē)房产中介公司将其视(shì)为向购房者单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用其支配(pèi)地位，在原先(xiān)经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)的(de)基础上，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东(dōng)往往(wǎng)会将(jiāng)其(qí)转(zhuǎn)再次(cì)转嫁给购房者(zhě)，这实际(jì)上相当(dāng)于变相推(tuī)高了房价(jià)。两部门提出严禁操纵经(jīng)纪(jì)服务(wù)收费，不仅有利于提高交易(yì)中(zhōng)操作的透明度，也有利于房(fáng)价(jià)的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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