5月(yuè)以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘(pán)，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨(zhǎng)幅约为2％。而(ér)以(yǐ)公(gōng)募(mù)基金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数(shù)据显示，以南方和华(huá)夏的两只老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额(é)均较4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据基(jī)金一季报(bào)统计，龙头与地方国(guó)企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五只个股(gǔ)分别(bié)为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集(jí)团(tuán)+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地(dì)产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从公募(mù)基(jī)金对房地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但公募(mù)所持房地产公司市值在股票资产中的占(zhàn)比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于(yú)出(chū)现(xiàn)了(le)三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时(shí)，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业(yè)的(de)持股比(bǐ)例也同(tóng)步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季度市值(zhí)TOP15门(mén祈使句例子英语，祈使句例子10个)槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提(tí)升6.71％。持(chí)仓(cāng)市(shì)值前五个股分(fēn)别为保利发展、招(zhāo)商蛇(shé)口、万科A、华发(fā)股(gǔ)份、滨(bīn)江集(jí)团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现(xiàn)，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最(zuì)高的是(shì)保利发(fā)展，在基金重仓第33位。排(pái)名(míng)第二的(de)是招商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年(nián)四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几只(zhǐ)房地产龙头股从(cóng)排位(wèi)上看均有退(tuì)步，尤其是(shì)万科最(zuì)为明显；其次是金地(dì)集(jí)团退出(chū)百大之列。但考虑到房地(dì)产是复(fù)苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且(qiě)首季(jì)并非行业销售(shòu)旺季(jì)，其传导到二级市场(chǎng)乃至机(jī)构(gòu)持仓上还需要时间(jiān)周(zhōu)期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市。而(ér)映射到(dào)二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产行(xíng)业(yè)轻(qīng)松收获行(xíng)业贝塔的红利期一(yī)去不(bù)返(fǎn)了。“如果按照(zhào)产业(yè)周(zhōu)期来分类，包括(kuò)房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于(yú)成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退期的行业(yè)，传统认知上没有什么投(tóu)资机会的(de)。但在这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背(bèi)后(hòu)的逻辑是供(gōng)给侧发生了更(gèng)大的变化。”一不愿具名(míng)的上海公(gōng)募(mù)基金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎(shèn)乐观态度：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国存量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿(yì)平方(fāng)米。需求端还需要有一(yī)定(dìng)的政(zhèng)策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩(jì)也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论(lùn)从城(chéng)镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接(jiē)近30平/人），我国均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房价，因而行业高增的时代已经过去，未来行业(yè)的(de)需求或将回落，在(zài)此过程中，伴(bàn)随着地(dì)产的高(gāo)杠杆属性(xìng)，就很容易(yì)出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的(de)民(mín)营(yíng)地产(chǎn)爆雷），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝(bèi)塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力(lì)公司的(de)阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整(zhěng)体(tǐ)机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的(de)个(gè)股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板块个股，在纳入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中(zhōng)，本(běn)月以来实(shí)现(xiàn)股(gǔ)价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来(lái)看(kàn)，上实发展的主营业务(wù)为房地产开发与经(jīng)营。公(gōng)司的(de)主(zhǔ)要(yào)产品(pǐn)及(jí)服务(wù)为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩祈使句例子英语，祈使句例子10个数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上(shàng)期减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增(zēng)长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看，各类机(jī)构(gòu)都有对其(qí)布(bù)局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十(shí)大(dà)流通(tōng)股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产(chǎn)管理公(gōng)司等都跻(jī)身前十的(de)行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的(de)浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第(dì)一(yī)季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅(fú)度(dù)复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时(shí)代(dài)出租(zū)率复苏至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一(yī)方面则是(shì)公司拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一(yī)季度新增虹口135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这样(yàng)的业(yè)绩(jì)势(shì)头(tóu)向好背景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机构(gòu)在其中持续驻足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股股东(dōng)来看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安(ān)地产(chǎn)则是主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报交出(chū)的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现营业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首(shǒu)季新(xīn)杀入十大流通股(gǔ)股东行列(liè)。具体(tǐ)说(shuō)来， 南方(fāng)中证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证(zhèng)指数1000增(zēng)强则排名(míng)第(dì)九位，此外联袂出现的机(jī)构还有QFII高盛国(guó)际(jì)和(hé祈使句例子英语，祈使句例子10个)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分(fēn)析：“经历(lì)过行业洗牌和(hé)兼并重组后(hòu)，龙(lóng)头的(de)价值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端(duān)看(kàn)，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多(duō)（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润(rùn)率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限于信(xìn)用(yòng)问(wèn)题或(huò)者资金紧张(zhāng)没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机(jī)获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销售(shòu)金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠(gāng)杆(gān)率较低，净(jìng)负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普遍都在100％以上(shàng)，加杠(gāng)杆空间有限，从融资成(chéng)本(běn)看(kàn)，龙头房企的(de)融资成本(běn)不(bù)断下滑(huá)，基本在3％、4％左右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前(qián)中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产行(xíng)业的结(jié)构性机(jī)会依(yī)然存在(zài)，少部分公司尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现(xiàn)为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优质的(de)开发资源和良好的不动产资产(chǎn)运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市(shì)场对(duì)民营房(fáng)开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国(guó)企相较于民(mín)企来说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中长期的(de)维度看，行业的逻辑(jí)在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发展阶段，具备(bèi)较(jiào)快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现(xiàn)金(jīn)流(liú)创造能力(lì)，以此(cǐ)带来估值中枢的(de)提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造持续现金流的(de)企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业(yè)内部将出现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投(tóu)资首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或许还(hái)是保(bǎo)利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等国资背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在三个方(fāng)面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位，其(qí)次是(shì)销售份(fèn)额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现的整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋明显，保利(lì)发展、滨江(jiāng)集团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现了业绩(jì)的(de)回(huí)正，甚(shèn)至是较大增(zēng)速的增长。而(ér)这些公司(sī)也是机构(gòu)的重(zhòng)仓对(duì)象。

　　对(duì)此，知名房地(dì)产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善的(de)房(fáng)企，主要是因为(wèi)过去两三年时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下(xià)半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在核心城市，投资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售业(yè)绩(jì)的(de)增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一(yī)季度市场恢复但(dàn)仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也(yě)提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都等极(jí)个(gè)别城市四月环比三(sān)月(yuè)相对(duì)表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大(dà)多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收(shōu)入情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出现(xiàn)市场的短(duǎn)期反弹外的一个市(shì)场(chǎng)乏(fá)力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二(èr)季度、第三季度(dù)增长(zhǎng)不确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊》指出，现在整个房地产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象(xiàng)的要慢很多(duō)，我们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但这也意味着，只有极为(wèi)少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的企业，会(huì)伴随整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现(xiàn)出来。所以只能耐心(xīn)地(dì)去等待(dài)它的基本面(miàn)不断地凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊(kān)发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例(lì)分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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