近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资(zī)产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注(zhù)意，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到(dào)期(qī)后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包(bāo)含(hán)了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资标的时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只(zhǐ)REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外(wài)尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现(xiàn)出了(le)高比例的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可(kě)供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要(yào)收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到(dào)公募(mù)REITs资产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基(jī)础设(shè)施(shī)资产的经营(yíng)现金(jīn)流(liú)，投资人通过基金募(mù)集(jí)材料(liào)和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施项目的(de)经(jīng)营业(yè)绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基(jī)金份额二级(jí)市(shì)场价格变(biàn)化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额(é)持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李华(huá)平也(yě)表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基(jī)础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合(hé)并(bìng)后基金年度可分配金额(é)以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的(de)分红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施(shī)公募(mù)REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市(shì)场价格(gé)反(fǎn)映这(zhè)类产品“股性(xìng)”的一面，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构(gòu)投资者(zhě)的角度来(lái)看，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红获(huò)取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控(kòng)制风险的前提(tí)下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为(wèi)安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市场表现看，截(jié)至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品受宏观经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一(yī)定程度上(shàng)影响了公募REITs二(èr)级市场的价(jià)格。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表(biǎo)示，近期经济预(yù)期恢复，一(yī)方面市场热点(diǎn)呈现向股票和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的经(jīng)营业绩相对经济活力(lì)的改善有(yǒu)一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导价做调减处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金(jīn)份额的分(fēn)红(hóng)金额进行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后(hòu)基(jī)金(jīn)份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在基(jī)金分红前后均可以获得公平(píng)的投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强(qiáng)投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时(shí)需结合(hé)持有产(chǎn)品的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值两个部(bù)分(fēn)，两个部分之(zhī)间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通(tōng)投资者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性，这是该类投资者应该注意(yì)的(de)情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类(lèi)两大资产类型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目每(měi)年的现金分红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的分红包括了利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动(dòng)的，对特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资产(chǎn)的(de)公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资产属性不同而形成(chéng)区别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所(suǒ)以相对股性(xìng)偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择(zé)公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目(mù)相比，特(tè)许经(jīng)营项目在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可供分配金(jīn)额的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更(gèng)加(jiā)准确。基于这个(gè)特(tè)点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的分派率水平。对于剩余期限较长的特许(xǔ)经营权项目，即使分派(pài)率相对较低，也(yě)有足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的(de)分派金(jīn)额包含了(le)投资本金，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限一(yī)般较(jiào)长，再加上到期后(hòu)通过对建筑的更新改造或补缴(jiǎo)土地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种类似永续经营(yíng)的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础(chǔ)资产的(de)估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等(děng)指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业(yè)内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运(yùn)营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的(de)经营(yíng)活(huó)动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营活动(dòng)产生(shēng)的现金净(jìng)流(liú)量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资、投资产生(shēng)的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配(pèi)的(胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么de)现(xiàn)金(jīn)实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的(de)项目进行调(diào)整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新(xīn)选择，投资(zī)价(jià)值体现在相对(duì)股债胡服骑射的故事及启示感悟，胡服骑射的故事告诉我们什么市场(chǎng)独立(lì)的资(zī)产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的(de)资产(chǎn)可(kě)以(yǐ)更(gèng)多(duō)关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资(zī)产运营(yíng)情况直接(jiē)影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投资者(zhě)可综合考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理人(rén)实力(lì)等多重因素来选择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关(guān)注(zhù)有基(jī)本面支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者(zhě)可以(yǐ)将REITs的实际分红金额与募集(jí)材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经济及市场的实际环(huán)境，对基础设施项目(mù)的运(yùn)营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上(shàng)述负责人也称。

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