近两年火爆(bào)的创新产品公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要(yào)特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产品长期投资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金(jīn)等(děng)指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提(tí)醒(xǐng)普通投资者注意，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红目前已包含了利润分配和本金的(de)归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)对此(cǐ)表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益(yì)来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份额交易价格的变化。基金(jīn)份额二级市场价格受(shòu)到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况及市场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期(qī)则更有规律可循。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要(yào)来自基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集(jí)材料和(hé)信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进(jìn)行投(tóu)资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二(èr)级市场(chǎng)价格变化导致的(de)浮盈或浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的现金收益，对于长期(qī)投资者更具参(cān)考价(jià)值(zhí)。”中金(jīn)基金(jīn)相关负(fù)责人(rén)称(chēng)。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指(zhǐ)引(yǐn)（试行(xíng)）》及(jí)相关(guān)法(fǎ)规(guī)要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配给(gěi)投(tóu)资(zī)者，强制分(fēn)红机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期(qī)投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来(lái)看，基础设施公募REITs同(tóng)时具(jù)备(bèi)“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产品“股性”的一面，分(fēn)红体现了这(zhè)类产品(pǐn)的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有(yǒu)强制分红要求，分(fēn)红类似于债券派(pài)息，但不(bù)等同(tóng)于债券的固定利(lì)息(xī)回报，而是由可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者(zhě)的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配(pèi)置(zhì)多元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有(yǒu)较强(qiáng)的配置价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者(zhě)稳定收益(yì)。机构投(tóu)资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红(hóng)获取相对(duì)于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收(shōu)益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作(zuò)用(yòng)。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋(dài)为安”外，市(shì)场对(duì)于(yú)未来分红水平(pí3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米ng)的预(yù)期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了2022年(nián)年报，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影(yǐng)响，可(kě)分配金额完成率不达(dá)预期，一定程度上影响了公(gōng)募REITs二级市场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受(shòu)多重(zhòng)因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格(gé)的主(zhǔ)要因素之一，而稳(wěn)定的分红有(yǒu)利于吸引投(tóu)资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期经济预期(qī)恢(huī)复，一方面市场热点呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基础设施项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份(fèn)额的开盘(pán)指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金额根(gēn)据单位基金份(fèn)额的分红金额进行(xíng)计算。除(chú)权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份(fèn)额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资人在(zài)基(jī)金分红前后均可以获得(dé)公平的(de)投资机会。

　　“分红(hóng)可增强投资者长期投资的信心，同时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级市场扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期间(jiān)的(de)“分红”界定为“分(fēn)派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的(de)比例(lì)是变动的(de)，与现有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多(duō)数普通(tōng)投资者可能把“分派(pài)”金额(é)误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到(dào)期后基金价值(zhí)面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该(gāi)类投(tóu)资(zī)者(zhě)应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大资产3尺是多少厘米，3尺3是多少厘米(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品的(de)收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现(xiàn)金分红及资(zī)产增(zēng)值的收益(yì)，而持(chí)有(yǒu)特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要来自(zì)项目每(měi)年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的(de)分红包括(kuò)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的(de)归(guī)还(hái)，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对(duì)特许(xǔ)经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部(bù)收益(yì)率（IRR）来衡量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公募REITs底层资(zī)产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许经营权类的公募REITs产品因其(qí)分(fēn)红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的(de)公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者(zhě)在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要考虑(lǜ)底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性，对所选择产品的(de)二级市场(chǎng)价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也认为，与产权类项(xiàng)目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收(shōu)益，因此将可(kě)供分配(pèi)金额的分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基(jī)于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营(yíng)项目(mù)，通(tōng)常具(jù)备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较(jiào)低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提(tí)醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权(quán)项目的分(fēn)派金额包(bāo)含(hán)了投(tóu)资本金，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自(zì)项目(mù)剩余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的剩余使用(yòng)年限(xiàn)一般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到(dào)期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造(zào)或补缴土(tǔ)地出(chū)让金等(děng)追加投(tóu)资(zī)，有(yǒu)机会进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现(xiàn)金流(liú)、可(kě)供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金、内部收益率等指标(biāo)，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示(shì)，年报指标中(zhōng)，跟现金相(xiāng)关的指标(biāo)有两个：一是年(nián)报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二是(shì)可供分配(pèi)现金，二者存在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资(zī)、投(tóu)资产生的现(xiàn)金流，基于企(qǐ)业本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动(dòng)产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金(jīn)影响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得(dé)到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募(mù)REITs作为资(zī)产配置新选择，投资价值(zhí)体现在(zài)相对(duì)股债市场独(dú)立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比(bǐ)较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权(quán)类的资产更多关(guān)注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资(zī)产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实力、运营管理(lǐ)机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管理(lǐ)人实(shí)力(lì)等(děng)多重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也(yě)显(xiǎn)示，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，由(yóu)于分红交易带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠加(jiā)此(cǐ)前市场接(jiē)连(lián)回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相(xiāng)对(duì)明(míng)显、同(tóng)时分红规模较(jiào)为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资(zī)者可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料(liào)中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及(jí)REITs的管理(lǐ)能力进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人(rén)也称。

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