5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅(fú)上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板块已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的(de)总份额均较(jiào)4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根(gēn)据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国(guó)企(qǐ)央企(qǐ)获得增持(chí)，持(chí)仓数量(liàng)占流通股比重增幅五只个股分别(bié)为华发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基金对房地产的配置(zhì)看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场(chǎng)表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地产公司市值(zhí)在股票(piào)资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现(xiàn)了三年来的首次回(huí)升，年底(dǐ)这(zhè)一(yī)数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募(mù)对房地产行业的持股比例也(yě)同(tóng)步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房地(dì)产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四季(jì)度(dù)提(tí)升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持(chí)仓(cāng)市值占(zhàn)板(bǎn)块比重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对(duì)于房(fáng)地产的投资(zī)愈发有(yǒu)集(jí)中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公募基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最高的是(shì)保(bǎo)利(lì)发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二(èr)的是招商蛇口，排在第(dì)78位(wèi)。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头(tóu)股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均(jūn)有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科(kē)最为明(míng)显；其(qí)次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是(shì)复苏(sū)链上最(zuì)后(hòu)一环，且首季(jì)并(bìng)非行(xíng)业销售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时间(jiān)周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是，经济圈判(pàn)断(duàn)房地产(chǎn)已经进(jìn)入大分化时(shí)代，一二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行(xíng)业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几(jǐ)类行业在盖特纳曲线里属于成熟期(qī)或者衰退期的行业(yè)，传(chuán)统认(rèn)知(zhī)上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑是供给(gěi)侧发(fā)生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有(yǒu)公募(mù)人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售(shòu)面积(jī)很难再(zài)出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国存量(liàng)有400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的(de)更新，也(yě)有(yǒu)近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端还(hái)需要(yào)有一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时(shí)至今日，无论从城(chéng)镇化的进程，还是人均住房面(miàn)积(jī)（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房(fáng)短缺时(shí)代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每(měi)年18万(wàn)亿元的销售(shòu)额，以及过快(kuài)上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时代已经过去(qù)，未来(lái)行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很(hěn)容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清的(de)过(guò)程(chéng)。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司就能(néng)够通(tōng)过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市占率(lǜ)的(de)提升。当行业需求见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表(biǎo)没有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的(de)阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞(jìng)争(zhēng)力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也是基于这样的认识转变(biàn)，精(jīng)耕(gēng)细作个股(gǔ)成为公募乃至整(zhěng)体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命数本月涨幅约为2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超过了10％，它们分别是上(shàng)实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排(pái)名(míng)第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨停。从该股的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及(jí)服务为房地产(chǎn)销售、房(fáng)地(dì)产租(zū)赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业(yè)收入52.48亿(yì)元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿(yì)元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现(xiàn)营业(yè)总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润(rùn)2.86亿元(yuán)，同(tóng)比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其(qí)布局的(de)例(lì)子。以3月(yuè)31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看(kàn)， 具体包括公募的上银(yín)基金、私募的迎水文龙、中央汇(huì)金、长城资产(chǎn)管理公司等(děng)都跻身(shēn)前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企，其第(dì)一季度的收入利润规模大幅(fú)度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面是该公司后疫情时代(dài)出(chū)租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面则(zé)是公司拿地(dì)结算(suàn)持(chí)续性(xìng)向好，从(cóng)数字上看，一季度(dù)新(xīn)增虹口135、138住宅地块，总建筑面(miàn)积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景下，自然也吸引了知名(míng)机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第(dì)一季度(dù)十大(dà)流(liú)通(tōng)股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品(pǐn)依然在前十中(zhōng)，这也是连续第三(sān)个季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支(zhī)大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司外，荣安地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳(zhèn)的地产公司，一季报交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊》注意到两(liǎng)只公(gōng)募指基首季新杀(shā)入(rù)十大流通股股东行列(liè)。具体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排名第九位(wèi)，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和(hé)私(sī)募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全(quán)球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过(guò)行业洗牌(pái)和兼并重(zhòng)组后，龙头的价(jià)值更(gèng)为笃(dǔ)定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测(cè)算对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前(qián)房企的利润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额(é)）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率(lǜ)较低，净负债率基本(běn)在70％以下，而其他房企的净负(fù)债率(lǜ)普(pǔ)遍都在100％以(yǐ)上，加杠杆(gān)空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房(fáng)企的融(róng)资成(chéng)本不断下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头(tóu)房企(qǐ)明显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售(shòu)额增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当(dāng)前中(zhōng)特估的浪潮(cháo)下，央国企地产股(gǔ)或存在(zài)发展的大好(hǎo)机会(huì)。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央(yāng)企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央(yāng)企(qǐ)相较于民营地产公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于减值、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关系(xì)等问(wèn)题，市场(chǎng)对民营(yíng)房开企业(yè)的资产会(huì)有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相(xiāng)较于民(mín)企(qǐ)来说估值的修复(fù)更明显。中特估(gū)的角度(dù)海明威为什么要结束自己的生命，海明威为何结束生命从中长期的维度(dù)看，行业(yè)的逻(luó)辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可(kě)预期的(de)盈利和现金流(liú)创(chuàng)造能力，以(yǐ)此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造(zào)持续现(xiàn)金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨(zhǎng)的概率比(bǐ)较(jiào)低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将受益(yì)于行(xíng)业集(jí)中度提升(shēng)的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席研究官(guān)方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构(gòu)这一思(sī)路的话，或许还是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等(děng)国资(zī)背景龙头(tóu)前途更为光明(míng)。不过(guò)国投瑞银基金投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观(guān)地去持续(xù)观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是(shì)融资成本保持低位，其次是销(xiāo)售(shòu)份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额(é)持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一(yī)些耐心

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发现，对于2022年的业绩出(chū)现的整体下(xià)滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是(shì)较大增速的(de)增长(zhǎng)。而(ér)这些公(gōng)司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名(míng)房地(dì)产业内人士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民营(yíng)房企(qǐ)不怎么投资拿地之(zhī)后，国有企业仍(réng)在持续(xù)性地拿(ná)地，且主要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投(tóu)资的(de)驱动能够(gòu)推(tuī)动(dòng)房企销售(shòu)业(yè)绩的增(zēng)长，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示(shì)，在房地(dì)产的复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四月(yuè)份开始又在(zài)往(wǎng)下(xià)掉。除了(le)杭州、成都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市(shì)都出现环比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库(kù)存压力、企业的资金面压力，可能(néng)会出现，到六月份(fèn)房企为(wèi)了半年报冲业绩出现市(shì)场的(de)短期反弹外(wài)的(de)一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季(jì)度、第三季(jì)度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上海利檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下游产业链的复苏速(sù)度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一(yī)些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房(fáng)地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本(běn)面的钱。但这也意(yì)味(wèi)着，只有极为(wèi)少数(shù)的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的(de)企业，会(huì)伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时(shí)间。

　　（本(běn)文已刊发于(yú)5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推(tuī)荐。）

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