文：任(rèn)泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了。 1月(yuè)17日召(zhào)开(kāi)的全国住房和(hé)城乡建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一(yī)个月时间(jiān)，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川、广东等(děng)地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制(zhì)了，用(yòng)你(nǐ)的(de)钱，建(jiàn)你的房子，还烂尾了，这是对购房者的(de)不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时(shí)代步入高(gāo)质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老(lǎo)百姓的最大(dà)保护。98年房改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢(huī)复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效机制，长效机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动(dòng)城市群战略、人地(dì)挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事(shì)，中国一(yī)定能实(shí)现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道(dào)关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交(jiāo)货，预售(shòu)制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担(dān)了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚(shèn)至(zhì)不(bù)能交房的(de)风险(xiǎn)。从行业层面看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过(guò)度举(jǔ)债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期(qī)，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样(yàng)有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消(xiāo)预售制度(dù)？预售制(zhì)度怎么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普(pǔ)一下：商品房(fáng)预售最(zuì)早源于中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)，俗(sú)称卖(mài)楼(lóu)花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆(gān)的方(fāng)式(shì)。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资(zī)金，借(jiè)鉴中国香港，引入了(le)商品房预售制度。其实，当(dāng)前世界不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国(guó)家一(yī)般(bān)有严格的监管保障措施，开发(fā)商在项目获得政府批准后才可以开始销售(shòu)，买(mǎi)家在购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国(guó)一样(yàng)在支(zhī)付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商工(gōng)程进度在完(wán)全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以(yǐ)，预售制度是(shì)需(xū)要(yào)严格(gé)的资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一(yī)定会触(chù)发(fā)风险(xiǎn)，对购房民众不公平(píng)，所以不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后(hòu)改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历(lì)史阶段(duàn)性，现在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助(zhù)于(yú)降负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然(rán)这(zhè)需要配套房企(qǐ)债务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产(chǎn)长效机制。这是个技术活(huó)，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实(shí)体经济(jì)和居(jū)住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预(yù)售制，改(gǎi)为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这(zhè)个角度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施现(xiàn)房销售是(shì)实现老(lǎo)百姓安居乐业、社会长治(zhì)久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消预售制要(yào)结合稳(wěn)楼市、房地产(chǎn)软着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模(mó)式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产(chǎn)税(shuì)、人地挂钩、金(jīn)融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专(zhuān)著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金第三方全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代(dài)在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行(xíng)公共(gòng)房屋制(zhì)度(dù)，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅(zhái)，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚(hòu)的资金实(shí)力才(cái)能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难(nán)、出租(zū)资(zī)金周转期长等(děng)问题。针对(duì)这一系列问题，不少(shǎo)地产商开始(shǐ)探求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所(suǒ)增加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的(de)基础上，将“按揭”模式(shì)引入房(fáng)地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商(shāng)品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻(xún)求方(fāng)法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘(pán)后，除(chú)了分层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说(shuō)明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的(de)订(dìng)金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时，收(shōu)齐买家(jiā)的(de)钱，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种(zhǒng)方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金(jī个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做n)压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了(le)制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在当时可(kě)谓是“双赢”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售(shòu)模式成(chéng)为当(dāng)时中(zhōng)国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花(huā)”模式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花(huā)模(mó)式(shì)推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁(fán)荣，但期间(jiān)也(yě)出现(xiàn)过(guò)“烂尾楼”的情况(kuàng)，但(dàn)监管部门不断完善、规范(fàn)化(huà)，建立(lì)健(jiàn)全(quán)的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工，出现“烂(làn)尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升(shēng)了对(duì)于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在(zài)预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能(néng)力把项目完(wán)成，资(zī)金需放入(rù)律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资金，中(zhōng)国香港要(yào)求律师行(xíng)在银行开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大(dà)风险方，后续需自(zì)身推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)，形成“中国内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地面临住房需(xū)求大和供(gōng)给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入“卖楼(lóu)花”制度。建国以来，中国内地优(yōu)先发展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础建(jiàn)设(shè)，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展工(gōng)业(yè)化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住房基础等城市(shì)化(huà)配套问题(tí)，才能(néng)进一步推(tuī)进城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配(pèi)，以租养房”的福利分(fēn)房制度(dù)，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也(yě)出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适(shì)用于当时的国情。叠加房(fáng)地产市场面临商品房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地(dì)产开发商，商品房(fáng)供应量(liàng)小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国(guó)香港(gǎng)预售(shòu)商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内房(fáng)地产市场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制(zhì)度(dù)改(gǎi)革，加快住房建设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住房无偿实物分配(pèi)，逐步实行住房分配货币化、住房供(gōng)给(gěi)商品化、社会化的住房新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品房(fáng)。房地(dì)产市(shì)场采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发(fā)商(shāng)卖期(qī)房，解决了(le)房企(qǐ)缺少资金(jīn)和(hé)开发时间(jiān)周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬(qiào)动下一个项目的(de)开发，形成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始房改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了房地(dì)产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房企资金压(yā)力(lì)，加(jiā)快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来(lái)说(shuō)，是指房(fáng)地产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预先(xiān)出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房(fáng)款的(de)行(xíng)为。区(qū)别(bié)于中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，在中(zhōng)国内地实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为：房(fáng)地产开(kāi)发(fā)商办(bàn)理预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合(hé)同-进行(xíng)备案登记和预告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中(zhōng)，购房者需(xū)要一次性付(fù)清首付款，并采用银行(xíng)贷款的形式一次性(xìng)付清(qīng)剩余房(fáng)款，换(huàn)言之(zhī)，房屋未建(jiàn)成(chéng)，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了(le)全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与中国香港的按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不(bù)同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发(fā)商(shāng)而言，预售制(zhì)商品房也开启了(le)高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制推动城市化(huà)进程(chéng)，但背后(hòu)潜(qián)藏的(de)风(fēng)险确实存(cún)在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现(xiàn)金回笼周期，同时增加(jiā)市场(chǎng)商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地产市(shì)场的(de)稳步(bù)发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房(fáng)地产(chǎn)市场快(kuài)速发展阶段的资金需求，也提高了居民居(jū)住水平，中国内地城镇居民从筒子楼住到(dào)住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化路(lù)程。改革开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入快(kuài)速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国(guó)城市建成(chéng)区(qū)面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住房(fáng)建筑面(miàn)积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套(tào)户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售(shòu)制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中国内(nèi)地商品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期(qī)房累计销(xiāo)售(shòu)面积达(dá)15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发(fā)投(tóu)资完成额从0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积(jī)和销售金额分别从(cóng)1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房(fáng)地产业的(de)快(kuài)速(sù)发展，房地产企业从(cóng)无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到民企崛(jué)起，队伍逐渐(jiàn)壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为拉动中国内地经济高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带动产业链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融(róng)、批发、建材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投(tóu)资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投(tóu)资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融(róng)资存量占社(shè)融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导致银行不良率大幅(fú)上升。

　　4）从居(jū)民财富(fù)效(xiào)应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿美(měi)元(yuán)，大(dà)于美国的33.6万亿美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高，主要是因为住房(fáng)市(shì)值高(gāo)，以及中(zhōng)国资本市场(chǎng)发育尚不(bù)成熟，直接(jiē)融(róng)资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值较低，居民投(tóu)资(zī)渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售制(zhì)背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的(de)负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品(pǐn)是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等(děng)风险。另外，购房者(zhě)和开发(fā)商之间的购房(fáng)合同、购房者和银行的按揭(jiē)贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会(huì)引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系(xì)列风险，进行影响自身(shēn)信(xìn)用和购房(fáng)者对行(xíng)业的信心(xīn)。

　　从(cóng)金融层面看(kàn)，银行(xíng)作为按(àn)揭贷(dài)款的发放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波(bō)动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金链断裂等(děng)一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通过与(yǔ)购(gòu)房者签订(dìng)的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行(xíng)获(huò)得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧(sàng)失还款能力或短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银行将面临较大的坏(huài)账压力。

　　从(cóng)监管(guǎn)角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资金(jīn)去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城市商(shāng)品房预售管理办(bàn)法》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的(de)具体办法，由房地产管(guǎn)理部门制定。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行“一城(chéng)一策(cè)”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆、长沙(shā)等(děng)城(chéng)市(shì)重点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照项目的建安(ān)成(chéng)本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是(shì)，不少购(gòu)房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导(dǎo)致楼盘没有资金继(jì)续(xù)建设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户(hù)资金，是行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承包方，以(yǐ)工(gōng)程建设名义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套(tào)取的资金(jīn)，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度(dù)上把风险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国(guó)际(jì)经验

　　整体来(lái)说，国(guó)外商品房预(yù)售制度(dù)呈现以下特点(diǎn)：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有(yǒu)定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日(rì)本(běn)；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付款比例相(xiāng)对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一(yī)般以定金(jīn)方式支付，或按工(gōng)程进度分(fēn)期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度(个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做dù)逐渐发(fā)放(fàng)，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式，一是期(qī)房由政府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开发商(shāng)凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全程监管，交(jiāo)付时开发(fā)商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首(shǒu)付(fù)比例为3.5％，交房(fáng)前仅支(zhī)付(fù)首付，其余(yú)房款交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前(qián)资(zī)金由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例(lì)一般为房(fáng)款的(de)1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金或(huò)首付外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后(hòu)通过(guò)按(àn)揭(jiē)贷(dài)款支付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权(quán)保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商(shā个子矮可以抱着做，矮个子抱起来做ng)倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁取回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商(shāng)在房屋建设过程中的资金全部来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提供一定比例的贷(dài)款，由于开发商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害银行利益，银行有(yǒu)充(chōng)分动机监管开发商施工进(jìn)度。开(kāi)发商在房屋交付时(shí)需取得由(yóu)政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审(shěn)查(chá)后发放的验收(shōu)凭证(zhèng)，通(tōng)过验(yàn)收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按(àn)建造工期(qī)进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷利率采用固(gù)定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛(kǎn)方(fāng)面，德(dé)国开发(fā)商在项目获批后即可预(yù)售房屋。签署(shǔ)购房合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同(tóng)后(hòu)定金(jīn)退还。如由于任(rèn)何(hé)原因不能购买，定金按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德(dé)国(guó)没(méi)有规定(dìng)最低(dī)首付(fù)比例，可零首付(fù)购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取按工期支付(fù)房款的制度，一般分7笔进行支付，具体支付节(jié)点、比例因(yīn)项目而(ér)异(yì)。一(yī)般来说，支付节(jié)点可(kě)分(fēn)为公证(zhèng)后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工，支付(fù)比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请(qǐng)房贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者一定使用(yòng)期限，期限结(jié)束(shù)后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保险公司针对期房(fáng)设计了(le)两种保险(xiǎn)，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋出现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或(huò)重(zhòng)大缺陷时(shí)，保险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责相应(yīng)赔(péi)偿(cháng)。保险由(yóu)开发商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房(fáng)前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交易中的房产、资(zī)金、合(hé)同等各个环节，各环节内容确认无误后(hòu)签订首付交换合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，当开(kāi)发商出(chū)现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超(chāo)出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取(qǔ)按(àn)工(gōng)程进度付款的方(fāng)式，但是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订(dìng)6-24个(gè)月(yuè)分(fēn)别(bié)支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间(jiān)，剩(shèng)余款项交房(fáng)后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能交付，交付(fù)后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资(zī)金监(jiān)管(guǎn)极为严(yán)格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程中，由买房律师(shī)将资金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律师，卖方(fāng)律师转给开发(fā)商(shāng)，即资金在进入开发(fā)商(shāng)账户(hù)前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房(fáng)者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时，开发(fā)商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交(jiāo)房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后(hòu)由于房屋供给严重(zhòng)失衡，叠加法律空(kōng)白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次(cì)修订，目前是(shì)唯一一部规范期房(fáng)交易的法(fǎ)律(lǜ)。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅(zhái)地(dì)建物取引业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过5％或超1000万日元的部(bù)分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预(yù)售。什么(me)是定金保全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融(róng)机构或指(zhǐ)定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定(dìng)金(jīn)保证委托合(hé)同，设置(zhì)购房者(zhě)定(dìng)金的保证(zhèng)或保险，并将相应(yīng)的保证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其他预先(xiān)支(zhī)付的购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护。若开发商倒(dào)闭导致期房烂(làn)尾，购房(fáng)者可凭保证金证明(míng)书(shū)向金(jīn)融(róng)机构或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔付违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房(fáng)前只需支付(fù)最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金外(wài)的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的(de)订金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专门项目资金账(zhàng)户(hù)，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节(jié)，新加(jiā)坡开发(fā)商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合(hé)同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方(fāng)面，签订(dìng)购房合(hé)同后(hòu)，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时购房者向银(yín)行申(shēn)请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款的方式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期(qī)房付款流程做了统一详细规定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般(bān)为合同(tóng)签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗(chuāng)等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照(zhào)工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中随着放出(chū)贷款的(de)增加而(ér)增加，未放款部分无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目(mù)资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者享(xiǎng)受1年(nián)的房屋保修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地(dì)产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点，重点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面(miàn)，加大对(duì)刚(gāng)需(xū)和(hé)改善型需求的(de)支持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善应(yīng)对局部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强有力(lì)的金融工(gōng)具支持。另(lìng)一方面，从(cóng)现在起，对还在(zài)正常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团(tuán)，给予金(jīn)融(róng)工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形(xíng)势复杂性(xìng)和人性复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动(dòng)城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如将已(yǐ)支(zhī)付定金(jīn)冻结至房屋(wū)交付(fù)阶(jiē)段，保障购房(fáng)者(zhě)定金安全。签订合同环(huán)节(jié)，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度付款机制或交(jiāo)房(fáng)后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护(hù)购(gòu)房者(zhě)的(de)权益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发商(shāng)、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关(guān)部门直(zhí)接监管，以此防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节，建立商品房保修期制度。保修期(qī)内，开发商(shāng)应对房屋(wū)质量(liàng)问(wèn)题(tí)全权负责、免(miǎn)费维修，购房者在保(bǎo)修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看(kàn)，取消商品房预售(shòu)制是大势(shì)所趋。一方面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开(kāi)发(fā)商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平(píng)的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能(néng)不能兑现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极(jí)大的提升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实现良币驱(qū)逐劣币。

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