近两年火爆(bào)的创新产品公募REITs进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年(nián)可供分配(pèi)金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等(děng)指(zhǐ)标，也是观(guān)察REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营(yíng)情况的“窗口”。他们也提醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经营(yíng)权分红目前已(yǐ)包含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择(zé)投资(zī)标的时应(yīng)了解(jiě)资产类型和(hé)分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分(fēn)配(pèi)比(bǐ)例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来(lái)源为(wèi)持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二(èr)级(jí)市场价格受到公募REITs资产中国的国粹有哪些运(yùn)营情(qíng)况及(jí)市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基金分(fēn)红预期则更有(yǒu)规(guī)律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人(rén)通过基(jī)金募集材料(liào)和(hé)信息披露文件(jiàn)，结合行(xíng)业(yè)及市场(chǎng)情(qíng)况(kuàng)，可以分析基(jī)础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为(wèi)进行(xíng)投资(zī)决策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价(jià)格变化导(dǎo)致(zhì)的(de)浮(fú)盈或浮(fú)亏(kuī)，分(fēn)红作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对于长期投资(zī)者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为(wèi)，从(cóng)投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类(lèi)产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利(lì)息(xī)回(huí)报，而是由(yóu)可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一(yī)方(fāng)面是公募(mù)REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投资(zī)品类(lèi)，为资(zī)产(chǎn)配(pèi)置多元化提(tí)供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳(wěn)定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益(yì)，起到投资“压(yā)舱石(shí)”的作用。

　　分红除(chú)了投资(zī)收益“落袋为(wèi)安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来分(fēn)红水平的(de)预期(qī)，也是影(yǐng)响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观经济的影响，可分(fēn)配金额完成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募REITs二(èr)级市(shì)场的价格波动受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一(yī)，而稳定的分红有利于吸引投资者参(cān)与公募REITs二级(jí)市场的(de)投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也(yě)表示，近期经(jīng)济预期恢复，一方面市场热点呈(chéng)现向股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券回(huí)归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目(mù)的经营(yíng)业(yè)绩相对经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的(de)开盘(pán)指导(dǎo)价做调(diào)减处理(lǐ)，调(diào)减金(jīn)额根据单位基金份额的(de)分红金额(é)进(jìn)行计算。除(chú)权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使投(tóu)资(zī)人在基(jī)金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投(tóu)资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同时(shí)需(xū)结合持有产品的特性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对整体收益的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人(rén)士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金(jīn)归还(hái)

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有(yǒu)公(gōng)募基(jī)金分红(hóng)前提(tí)是本金之上的增值(zhí)部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是(shì)本(běn)金与增(zēng)值两个部分(fēn)，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数(shù)普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类(lèi)投资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公(gōng)募REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主要包(bāo)括每年的现金分红及资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要(yào)来(lái)自项目(mù)每年的现金分红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还(hái)，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对(duì)特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益(yì)率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中航(háng)基金也表示(shì)，从细(xì)分来(lái)看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红(hóng)因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营(yíng)权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分红相(xiāng)对(duì)较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更(gèng)看重底(dǐ)层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择公募中国的国粹有哪些REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分(fēn)红有合(hé)理预期。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关(guān)负责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项目相比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能产生现(xiàn)金(jīn)收益，因此将可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项目，通常具(jù)备更高的分派率水(shuǐ)平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够(gòu)年(nián)限收(shōu)回(huí)本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资者注意，特许经营权(quán)项(xiàng)目(mù)的(de)分(fēn)派金额包含了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基(jī)金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着分派进度逐年下降是正常现(xiàn)象，投资特许(xǔ)经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自项目剩(shèng)余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般(bān)较长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金(jīn)等(děng)追加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设(shè)反(fǎn)映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产(chǎn)投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收益率(lǜ)等(děng)指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红(hóng)的时点，多位业内人士还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资者可(kě)以观测经营(yíng)活动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金、内(nèi)部(bù)收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年(nián)报中披(pī)露的(de)经营活动现金流，二是(shì)可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生(shēng)的(de)现金净流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的(de)现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非(fēi)现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初(chū)现金，最终(zhōng)得到的账(zhàng)面(miàn)现金。

　　李华平也(yě)表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配(pèi)置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比(bǐ)较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对(duì)产权类的(de)资产更多关注(zhù)分派(pài)率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益(yì)主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力(lì)、运营管理机(jī)构实力(lì)、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于分(fēn)红交易(yì)带(dài)来的短期博(bó)弈机会仍在，叠加此前市场(chǎng)接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相(xiāng)对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可观(guān)的(de)个券(quàn)。

　　“公募(mù)REITs的招(zhāo)募说明书(shū)均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的可供分配金额预测。投资者(zhě)可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披露预测进行(xíng)比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也(yě)称。

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