5月(yuè)以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗地产指数(shù)本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一板块已经在(zài)悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金(jīn)为(wèi)例，5月9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小(xiǎo)幅增长(zhǎng)。根据基金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增(zēng)持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占(zhàn)流通股(gǔ)比(bǐ)重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部回(huí)升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从(cóng)公募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行(xíng)业标牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗的市值约(yuē)1188亿(yì)元(yuán)，占其所(suǒ)持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的占(zhàn)比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以延(yán)续(xù)。数据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房(fáng)地产板块(kuài)一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四(sì)季(jì)度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分(fēn)别(bié)为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重合计(jì)达47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对(duì)于房地产的(de)投(tóu)资愈发(fā)有集(jí)中于(yú)龙(lóng)头(tóu)的趋势。Wind显示，在公募基(jī)金一季(jì)报(bào)汇总的重仓股中，房地产(chǎn)板块排名最高的是保(bǎo)利(lì)发展，在(zài)基金重仓第(dì)33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年(nián)四(sì)季报(bào)，变化(huà)之处首先在于几只房地产龙(lóng)头股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科(kē)最(zuì)为(wèi)明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到房地产是复苏链上(shàng)最后一环，且首(shǒu)季并非行(xíng)业销售旺季，其传(chuán)导到二(èr)级市(shì)场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈(quān)判断房地产(chǎn)已经进入大分化时代(dài)，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到(dào)二(èr)级市场(chǎng)投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如果按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属于(yú)成(chéng)熟期或者衰(shuāi)退期(qī)的(de)行(xíng)业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什(shén)么投(tóu)资机会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类(lèi)似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐(lè)观态度：“行(xíng)业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了(le)15万亿元。中国存(cún)量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平(píng)方米(mǐ)。需求(qiú)端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金房地产研究员(yuán)吕功绩也指出(chū)：“时至(zhì)今(jīn)日，无(wú)论从城镇化的进程，还是人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国(guó)均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价(jià)收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额(é)，以(yǐ)及过快上行的房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来行业的需求或将回落，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现(xiàn)信用风险问(wèn)题（类似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业(yè)需求(qiú)见顶(dǐng)回落(luò)时，行(xíng)业的贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应到股票投资，就是强(qiáng)竞争力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也(yě)是(shì)基于这样(yàng)的认(rèn)识(shí)转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为(wèi)公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板(bǎn)块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。从(cóng)具(jù)体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实(shí)现(xiàn)股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段恰好排名前五(wǔ)的(de)公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实(shí)发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发展(zhǎn)，五一假期归(guī)来后(hòu)日成(chéng)交量明显放(fàng)大，4日、5日(rì)连续两个交易日收出涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面来看，上实发展的(de)主营业务(wù)为(wèi)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)与经(jīng)营。公司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租(zū)赁、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同(tóng)比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现(xiàn)营业总收入27.87亿(yì)元(yuán)，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各类(lèi)机构都(dōu)有(yǒu)对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上(shàng)银基金、私募的迎水文(wén)龙、中央汇金、长城资(zī)产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东(dōng)金(jīn)桥也是上海(hǎi)本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度(dù)的收入(rù)利润规模大幅度(dù)复苏。究其原因，一方(fāng)面是该公司(sī)后(hòu)疫(yì)情时代出租率(lǜ)复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司拿地结算(suàn)持续性向好，从数(shù)字上看，一(yī)季(jì)度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样(yàng)的业绩势(shì)头(tóu)向好背景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流(liú)通股股东来看，知(zhī)名(míng)私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依(yī)然在前十(shí)中，这(zhè)也是连续第三个季度(dù)他有的(de)两只产品杀入前(qián)十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季(jì)还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地(dì)产公司外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公(gōng)司，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来(lái)看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大流通股(gǔ)股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证(zhèng)全指房地产ETF上榜排(pái)名第七(qī)位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强(qiáng)则排名第九位，此外联(lián)袂出现的机构还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时(shí)，兴证全(quán)球基金相(xiāng)关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经历过行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于信用(yòng)问题或者资(zī)金(jīn)紧张(zhāng)没法(fǎ)拿地(dì)，龙头房企趁机获取低(dī)成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较(jiào)低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他(tā)房企(qǐ)的净(jìng)负(fù)债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资(zī)成本不断(duàn)下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的(de)销售(shòu)，龙(lóng)头房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房(fáng)企(qǐ)的销售额(é)增速(sù)为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发展(zhǎn)的大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业的结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据(jù)显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的(de)优势。央企地产公(gōng)司，现(xiàn)阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产资产运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更(gèng)有优势的(de)。”吕(lǚ)功绩强调，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市场对民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民(mín)企来说估值的修复更明(míng)显。中(zhōng)特(tè)估的角度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行(xíng)业进(jìn)入高质量发展阶段(duàn)，具备(bèi)较快(kuài)速发展阶段更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行(xíng)业内部将出(chū)现分化，要关注将受益于行业集(jí)中度提升的头(tóu)部(bù)公司。”星石投资首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资(zī)背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国(guó)投(tóu)瑞银基金投资部副总(zǒng)监(jiān)綦傅(fù)鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续观(guān)察国企(qǐ)央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以(yǐ)维(wéi)持，首先是(shì)融资成本保持(chí)低位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现(xiàn)的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋明显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了(le)业(yè)绩(jì)的回(huí)正(zhèng)，甚至(zhì)是较(jiào)大增速的(de)增长。而这些公司(sī)也(yě)是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业(yè)内人(rén)士(shì)张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企(qǐ)，主要是因(yīn)为过去两(liǎng)三年时间(jiān)，尤其(qí)是在(zài)2021年下半年民营房企不(bù)怎么投(tóu)资拿地之后，国有(yǒu)企业仍(réng)在持续性(xìng)地(dì)拿(ná)地，且主(zhǔ)要集中(zhōng)在核心城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销(xiāo)售业绩的增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保有(yǒu)一个正(zhèng)增长。

　　不(bù)过张宏伟同时也提醒表示，在房(fáng)地产的复苏过(guò)程中，还面临着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从(cóng)四月份开始又在往下(xià)掉。除(chú)了杭州、成(chéng)都等极个别城市四月环比三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多(duō)数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现在五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市(shì)场的去库存(cún)压力、企业的资(zī)金(jīn)面(miàn)压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份房企为(wèi)了半年报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的(de)压力仍旧较大。

　　上海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现(xiàn)在整(zhěng)个房地(dì)产以及其(qí)上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想象的要(yào)慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一(yī)些(xiē)耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有极为少数(shù)的、做(zuò)得比同行(xíng)好(hǎo)得多的(de)企业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心(xīn)地去(qù)等待它的基本(běn)面不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊(kān)》，文中(zhōng)提(tí)及(jí)个股(gǔ)仅为举(jǔ)例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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