文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设工作会议提出(chū)“有条(tiáo)件的可以进(jìn)行现房(fáng)销售”，不足一个(gè)月时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四(sì)川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建(jiàn)你的房子(zi)，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大开发(fā)时(shí)代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对购房老(lǎo)百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效(xiào)机制四大关(guān)键是推动城市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什(shén)么要取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大(dà)部分商(shāng)品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房老(lǎo)百姓(xìng)几乎(hū)承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两(liǎng)年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交(jiāo)房、房屋(wū)质量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房的风险。从(cóng)行业(yè)层面看(kàn)，预售制助(zhù)推(tuī)部分房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老百姓权益、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎(zěn)么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)最(zuì)早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的(de)方式。98年房(fáng)改(gǎi)，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界不少国家存在预售制(zhì)。但是，重(zhòng)点(diǎn)来了(le)！发达(dá)国家一(yī)般有严格的监管保障(zhàng)措施，开发(fā)商在项目获得(dé)政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房(fáng)后并非(fēi)像中国一样在支付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余(yú)全部房款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进度(dù)在完全(quán)交房前进(jìn)行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约处罚措施作为保(bǎo)障的，如(rú)果没有这些保障措施，一定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存(cún)量时代，取消预(yù)售(shòu)制度有助于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长(zhǎng)效机制(zhì)。这是个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居(jū)住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即(jí)所得的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。所(suǒ)有商业的本(běn)质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买房子是天大的事，烂(làn)尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施现房销售(shòu)是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长治久(jiǔ)安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前的(de)情况下，取消预售制要(yào)结合(hé)稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模式等(děng)综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前(qián)在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方案(àn)研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地(dì)挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易(yì)立法(fǎ)，设置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享1年保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品(pǐn)房预(yù)售制的前(qián)世(shì)今生

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而(ér)生。20世纪50年(nián)代，中(zhōng)国香港还(hái)未推(tuī)行(xíng)公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身(shēn)于(yú)木屋或(huò)者其他临时(shí)住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为(wèi)单位(wèi)，需(xū)要雄厚的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购(gòu)买。虽(suī)然楼宇出租是中国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有(yǒu)着转让(ràng)难、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等(děng)问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不少地产商开始探求新的方式(shì)，如把(bǎ)楼宇契约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推(tuī)行，购买楼宇的市民(mín)数量有所增(zēng)加，开发商资(zī)金周转加(jiā)快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳(bó)运业务的经验，对于商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的(de)见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价(jià)格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售，也(yě)解决了制造商(shāng)的(de)资(zī)金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢(yíng)”的举(jǔ)措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香(xiāng)港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高(gāo)效率地解决了(le)核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断(duàn)完善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促(cù)进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀(jǔ)的(de)一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费(fèi)用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国(guó)香港管理部门(mén)提升了对于(yú)预售(shòu)楼花制(zhì)度的(de)监(jiān)管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前，确保地价款(kuǎn)已经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需(xū)律所(suǒ)和建筑师的核准。为了防止开发商、律所(suǒ)、建筑(zhù)师等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国(guó)香港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户（监管账户）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项目(mù)完工(gōng)。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成(chéng)“中国内(nèi)地版预(yù)售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地面(miàn)临住(zhù)房需求大(dà)和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建(jiàn)国(gu外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红ó)以来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强调基础(chǔ)建(jiàn)设，这一(yī)导向使(shǐ)前(qián)期发展工业化的进程大于(yú)城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配(pèi)套问题，才能进一(yī)步推(tuī)进(jìn)城(chéng)市化。但(dàn)当时(shí)推(tuī)行的(de)是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租(zū)养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度(dù)也出现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配(pèi)套差等(děng)问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不(bù)再(zài)适用(yòng)于当时的国(guó)情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发商外面黑里面粉会介意吗，为啥我对象外面黑的里面发红，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花”模式(shì)无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售(shòu)商品房制度(dù)，先(xiān)后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场改革(gé)。例如，1998年(nián)，国务院出台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无偿实(shí)物(wù)分配，逐步实(shí)行(xíng)住房分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社会化的(de)住房新(xīn)体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房转向市场经(jīng)济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采(cǎi)用预售(shòu)制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房，解决了房企缺(quē)少(shǎo)资金和开发时间周期(qī)长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商以预售款撬动下一个项目的(de)开发，形成滚动开发模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国内地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台相关(guān)的信(xìn)贷政策，支持购房者，极大作用推(tuī)动了房(fáng)地(dì)产市场(chǎng)的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模式后(hòu)，经(jīng)调整形成契(qì)合中国(guó)内地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力(lì)，加(jiā)快城镇住房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是指房(fáng)地产开发企业(yè)将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区(qū)别于中国香港，在中国内地(dì)实践过程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房地产开发(fā)商(shāng)办理预售许可证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登记(jì)-交付房屋。在购(gòu)房过程中(zhōng)，购房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性(xìng)付清剩余(yú)房款，换(huàn)言(yán)之(zhī)，房(fáng)屋未建成(chéng)，开发商可能(néng)已拿(ná)到(dào)了全部购房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进度付款有所不同(tóng)。对(duì)中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商品房(fáng)也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作(zuò)为中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品(pǐn)房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场(chǎng)商品房供应，推动了城镇化发展进程。预售(shòu)制在(zài)过去20多年对中国内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了(le)重(zhòng)要作用，不仅解决了房地产市(shì)场快速发(fā)展(zhǎn)阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业(yè)取得巨大进步，数十年时间走完发达国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇(zhèn)化(huà)进程(chéng)进入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城(chéng)市建成区面积由(yóu)7438平方公里增(zēng)长至60721平(píng)方公(gōng)里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布的《中国住房存量报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到(dào)14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿平，城镇人均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售(shòu)最主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期房累计销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也(yě)推动了(le)中国内地(dì)房地产行(xíng)业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房地产(chǎn)历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工(gōng)面(miàn)积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿(yì)元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累(lèi)计上涨(zhǎng)35.8倍，年(nián)复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售(shòu)面(miàn)积和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平(píng)增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地产企业从(cóng)无到(dào)有、从国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下(xià)游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献(xiàn)），房地(dì)产(chǎn)带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡(gòng)献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完(wán)全拉(lā)动的投(tóu)资(zī)占全社会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房(fáng)地产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信(xìn)托等通道业务，占(zhàn)比超过三分之一(yī)。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重(zhòng)看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测(cè)算报告》，2020年(nián)中国住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万亿(yì)美(měi)元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市值(zhí)的比例较高，主(zhǔ)要(yào)是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民(mín)投(tóu)资渠道缺(quē)乏。

　　不(bù)可否认，预售制背(bèi)后潜藏的风险确(què)实存在(zài)，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方面(miàn)不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品(pǐn)不能交付的风险(xiǎn)。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延期(qī)办理(lǐ)甚至不能交(jiāo)房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合(hé)同是两个独立的合同(tóng)关(guān)系(xì)，如果开(kāi)发商发生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据购房合同向开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按(àn)时向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者对行(xíng)业(yè)的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银(yín)行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者(zhě)签订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由(yóu)银行承担(dān)，银行(xíng)将面临较大(dà)的(de)坏账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品(pǐn)房(fáng)预售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当用于有关的工程建设，商品房预(yù)售款监(jiān)管的具(jù)体办法(fǎ)，由房(fáng)地产管理部(bù)门制定。但多年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监管(guǎn)规定，各地实(shí)行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资(zī)金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建(jiàn)安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计(jì)算(suàn)重点资金。而事(shì)实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被(bèi)挪用(yòng)，导致(zhì)楼盘没有资金继续建设。收楼遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时(shí)代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款监管账户(hù)资(zī)金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工(gōng)程方将(jiāng)资(zī)金转给房企，而(ér)拨付(fù)的工程款，远超工程(chéng)进度所需(xū)。通过这些方式套取的资金，在房(fáng)企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环高周转模式(shì)，但一(yī)定程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相对较低，绝大部(bù)分房款在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一(yī)般以定金方式支付，或(huò)按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式发放(fàng)按揭(jiē)贷(dài)款，一是按工程进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放(fàng)，购(gòu)房者(zhě)开始月(yuè)供(gōng)；二是房屋交付(fù)后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂(làn)尾(wěi)保护：为预(yù)售商品(pǐn)房提供(gōng)期房烂(làn)尾保险，在商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大延期或(huò)重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收凭证后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得购房者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房者提供一定的(de)保修(xiū)期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得房款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付后按揭(jiē)还(hái)款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据(jù)，2021年美国(guó)平(píng)均(jūn)首付(fù)比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付(fù)外，购房者在房屋交付后通(tōng)过按揭贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付剩余房款。

　　资金监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款(kuǎn)由(yóu)第(dì)三方公(gōng)证行(xíng)或产权(quán)保险公司(sī)的信托账户监(jiān)管。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请(qǐng)仲裁取(qǔ)回，且(qiě)不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失。而开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程(chéng)中的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发(fā)商挪用资金直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工(gōng)进度(dù)。开(kāi)发商在(zài)房屋交(jiāo)付时(shí)需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证(zhèng)向银(yín)行得到(dào)购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款(kuǎn)按建造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发(fā)商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证(zhèng)，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退(tuì)还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行(xíng)支付，具体(tǐ)支付节点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而异。一般来说(shuō)，支付节(jié)点可分为公证后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及(jí)墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工节(jié)奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购(gòu)房者一定使(shǐ)用期限，期(qī)限结束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)保(bǎo)证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司(sī)负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管。

　　订立合同(tóng)前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律(lǜ)师，负责(zé)沟通(tōng)期房交易中的房产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无误(wù)后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款的方(fāng)式，但是(shì)交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付(fù)款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后(hòu)支(zhī)付(fù)。

　　交付(fù)环节，英国规(guī)定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验(yàn)验收(shōu)后才能(néng)交付(fù)，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也(yě)由(yóu)律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关(guān)款项(xiàng)过(guò)程中，由买房(fáng)律师将资(zī)金转给卖方律师，卖(mài)方律师转给开发商，即资金(jīn)在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日(rì)本期(qī)房交易立法，定金超5％或(huò)1000万日(rì)元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面(miàn)，日本(běn)二战结(jié)束后(hòu)由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易法(fǎ)》，经(jīng)多次修订，目前(qián)是(shì)唯(wéi)一一部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金(jīn)保护方面，根(gēn)据(jù)日本《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房(fáng)者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的(de)部分，法律要求(qiú)开发商必须完成定金保全措施才可预(yù)售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房(fáng)者定(dìng)金的保证或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房(fáng)者。除定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭(píng)保证金(jīn)证明书向金融机构或(huò)保证机构或保(bǎo)险公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者赔(péi)付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可返(fǎn)还相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期(qī)后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及(jí)订(dìng)金返还机(jī)制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购(gòu)买合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例(lì)方(fāng)面(miàn)，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购(gòu)房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做(zuò)了(le)统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道门(mén)窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款，月(yuè)供在(zài)此(cǐ)过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供(gōng)。

　　资金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金账户，账户资金提取(qǔ)须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享受(shòu)1年的房屋保修(xiū)期，此后(hòu)购房者支(zhī)付(fù)15％的尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界点，重点(diǎn)是保(bǎo)交楼(lóu)和房企(qǐ)重组(zǔ)。一(yī)方面，加大(dà)对刚需和(hé)改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另一方面，从(cóng)现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加大支(zhī)持力(lì)度(dù)，由(yóu)优质房企牵头并购重组整个(gè)行(xíng)业，为每个房企配套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充(chōng)分估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地产税(shuì)。定金环节，建立(lì)开发商违约后定金保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公(gōng)司介入，为房(fáng)屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付(fù)款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益。资(zī)金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，引入独立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直接监管，以此防止(zhǐ)资金挪用现象。交付环节，建(jiàn)立商品房保修期制(zhì)度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质(zhì)量问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期(qī)结束后支付(fù)尾款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过(guò)1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民(mín)众不公平的预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最(zuì)实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开(kāi)发商的(de)建筑质量(liàng)，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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