导读

　　黄金(jīn)二(èr)十年之(zhī)后，当下(xià)中国地产步入大(dà)分(fēn)化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中(zhōng)国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭入住。恰逢近年地产持续低(dī)景气，有关(guān)中国地(dì)产(chǎn)是否过剩的讨(tǎo)论日益热烈(liè)。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图(tú)厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中国(guó)未(wèi)来地产趋势。

　　有媒体渲染中国地(dì)产(chǎn)存量极度过剩，事实是否如(rú)此？

　　住建部披露全(quán)国(guó)有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次(cì)人口普查调(diào)查数(shù)据显(xiǎn)示城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.06间。市场陷入怀(huái)疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑(zhù)中，城(chéng)镇(zhèn)建筑占比不到(dào)一成，其中还包(bāo)括大量城镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民(mín)人(rén)均住宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均(jūn)一间房(fáng)所能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住(zhù)面(miàn)积、配(pèi)套设施等(děng)因素密切相关。中国(guó)的人均住宅间数较(jiào)发达(dá)国家还有很(hěn)大差距(jù)。人均住宅间数大于1同样不意味着(zhe)中(zhōng)国(guó)住宅市场已经(jīng)饱和(hé)。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每(měi)户持有商品住宅仅0.64套(tào)。

　　目(mù)前并无直(zhí)接公布中(zhōng)国家(jiā)庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的数据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占(zhàn)比和城镇家(jiā)庭(tíng)户数，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭(tíng)户均拥有0.86套房(fáng)，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付，直至2024年，中国(guó)每(měi)户城镇家庭才拥有1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均(jūn)一套房似乎意味着(zhe)户户(hù)有房(fáng)，然而事实上中国住宅(zhái)市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足(zú)流动人口的租赁和置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近(jìn)三成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱，在老家(jiā)买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房(fáng)，中国未(wèi)来地(dì)产仍有四大(dà)新增需求动力。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增(zēng)加，导(dǎo)致家(jiā)庭户数增多(duō)。小家庭化趋势将延(yán)续，带来(lái)新户(hù)购房需求(qiú)增长。

　　第二(èr)，经济板(bǎn)块的分化日益(yì)明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建成的(de)住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国(guó)的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均(jūn)较(jiào)发达国家有着不小差距，“住上更大(dà)房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二(èr)十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十(shí)年是中国(guó)地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅供给存在(zài)不足，这是(shì)过去二十年房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代(dài)已至(zhì)，大分化时代下地产(chǎn)矛盾则更多体现(xiàn)在住(zhù)宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将(jiāng)体(tǐ)现在不同能级(jí)城市之间，不同区域(yù)板块(kuài)之(zhī)间，不同品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，引(yǐn)发(fā)热议。从2月(yuè)以来，各大城市二(èr)手房挂(guà)牌量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的“抛(pāo)售潮”。

　　让市(shì)场不禁担心，中国的房(fáng)子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存(cún)在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我(wǒ)们(men)无(wú)法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾(wù)，我们测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有(yǒu)住宅套数，回(huí)答当前(qián)的房子是否真的过剩了？据此判断未来房地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一、如何(hé)有效(xiào)观察中国户均拥有住(zhù)宅数(shù)量

　　（一(yī)）中(zhōng)国住(zhù)宅数(shù)量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题(tí)的新(xīn)闻(wén)发布会上(shàng)，负(fù)责人(rén)对外披露：“住宅城乡建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建(jiàn)筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的城镇(zhèn)房屋(wū)实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋，还包括了(le)大量商业(yè)楼、写字楼、学校、医院等(děng)非住宅。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不(bù)大。

　　第七次人(rén)口普查数(shù)据(jù)公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，其(qí)中城市家(jiā)庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居(jū)住。

　　居住水平不(bù)仅与房间(jiān)数(shù)量有(yǒu)关，更与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为(wèi)单位购买(mǎi)成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全的住宅才是(shì)城镇(zhèn)居民宜(yí)居(jū)的选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的(de)测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两大(dà)类，一(yī)类(lèi)是商品住宅，另一类(lèi)是(shì)保障房、原公(gōng)有住宅、自建(jiàn)房等非商品住(zhù)宅。

　　目前缺乏统计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相(xiāng)关(guān)数(shù)据有两处(chù)可(kě)以直(zhí)接公布，一是每年商(shāng)品住宅销(xiāo)售套(tào)数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据）。计算中(zhōng)国居民(mín)户(hù)均(jūn)住宅数量，我们主要用到上述两(liǎng)组数据。

　　中(zhōng)国(guó)住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城(chéng)镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算得到居(jū)民住宅(zhái)总套数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商(shāng)品住(zhù)宅总数除以(yǐ)家庭户数，我(wǒ)们就能够得到城(chéng)镇(zhèn)户均拥(yōng)有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套(tào)户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城镇家庭(tíng)户(hù)均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)1.02套房

　　中国(guó)住宅存量到底有多(duō)少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计。我(wǒ)们利用(yòng)既有统计数据，大致测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推算(suàn)中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国(guó)商(shāng)品住宅(zhái)累(lèi)计(jì)销售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占(zhàn)比(bǐ)近9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅(zhái)累计销售套数里的期(qī)房销售，得到商品住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品住(zhù)宅(zhái)现房套数计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销售额。

　　主流(liú)房企竣工周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房(fáng)后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现房套数(shù)除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房住(zhù)宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进(jìn)一步(bù)推算中(zhōng)国城镇居民拥(yōng)有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居民的住宅结构特(tè)征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自(zì)建住宅占比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房(fáng)占(zhàn)比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通(tōng)过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住宅。

　　其次，我们假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都是(shì)商品住宅，因此(cǐ)将(jiāng)租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住(zhù)宅占比(bǐ)为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间商品(pǐn)住宅增幅为过去十年(nián)变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际(jì)变化比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国(guó)平均每(měi)户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中(zhōng)国平均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房会在(zài)2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国(guó)平(píng)均每户(hù)城镇(zhèn)家庭(tíng)都会拥(yōng)有(yǒu)一美甲建构是什么意思，语言建构是什么意思(yī)套住宅(zhái)。

　　三、城镇户均一套房的三点含义(yì)

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达(dá)到了户均一套房(fáng)的程度(dù)，“户户有(yǒu)房”是否意(yì)味着中国(guó)城镇化(huà)进展(zhǎn)终(zhōng)结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供(gōng)给绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不(bù)意味(wèi)着住宅(zhái)市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人(rén)口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产生的(de)住宅(zhái)需求。因此，成熟房地产市场的(de)住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美(měi)国、英国和日(rì)本的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)均高(gāo)于1.1，其中(zhōng)，英国(guó)的住(zhù)宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会(huì)造成(chéng)人口净(jìng)流入地的住宅(zhái)市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出(chū)中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动人(rén)口分别(bié)为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动人口会选择(zé)在大城市(shì)租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调(diào)查数据显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口(kǒu)在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高工资(zī)吸引打工(gōng)人，但高房(fáng)价迫(pò)使(shǐ)打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动人口实际上(shàng)会占据两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低的县城购买一套房。所以说(shuō)户均一套房无法满足庞大(dà)流动人口的(de)租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万(wàn)户家庭住宅品(pǐn)质仍(réng)需(xū)改善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前建成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结(jié)构松散、设施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线老化、管道等基础设施陈旧(jiù)，给(gěi)住户(hù)的(de)生活(huó)带来了很大(dà)的不便和安全(quán)隐患，并且居(jū)住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫(wèi)浴和厨房。这类上(shàng)世纪(jì)修建的老旧小区很难满足现(xiàn)代(dài)生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居(jū)室和(hé)二居室(shì)，户型偏小。其(qí)中一居(jū)室占比(bǐ)为14.9％，二居室占比为33％。对比(bǐ)镇，城市(shì)家(jiā)庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张(zhāng)有(yǒu)关。

　　（三(sān)）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩(kuò)张(zhāng)是未(wèi)来地产的需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭户住宅(zhái)存量(liàng)总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑(lǜ)两年间(jiān)农(nóng)民带房进城和老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住(zhù)宅(zhái)存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积(jī)为(wèi)39.45平方米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人(rén)均住宅建筑面积小于均值(zhí)，近4成(chéng)家庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不(bù)足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可(kě)使用的(de)住宅面积(jī)仅(jǐn)为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的(de)家庭界(jiè)定(dìng)为住宅(zhái)存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可(kě)使用住(zhù)宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积(jī)为50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人数，需(xū)要(yào)住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国(guó)家(jiā)人均住(zhù)宅面积，美国为67㎡，瑞(ruì)士(shì)、日本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相差(chà)不(bù)大。但若去除公摊(tān)面积后，中国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一(yī)差(chà)距将(jiāng)变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户人口(kǒu)，所需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套房(fáng)，未(wèi)来(lái)地产还会有需求(qiú)么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中(zhōng)国人口静态结构和动态(tài)趋势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求释放。户均1套住宅现实(shí)之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅需求主要来(lái)自(zì)于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数(shù)增多，新户购房需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户均人口数(shù)不断下降(jiàng)，六普显示城镇户均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普(pǔ)显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人(rén)口迁移导致经济发展带来的(de)新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市(shì)圈中心(xīn)城市流入，区域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移势必涉及(jí)到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住宅市场带(dài)来新的(de)增(zēng)量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出生人口为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人口为38.4万人，自然增加人(rén)口(kǒu)仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其人口增长主要受(shòu)益于(yú)人(rén)口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公(gōng)有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最多(duō)。自建(jiàn)房(fáng)家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭(tíng)比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其(qí)他(tā)住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造(zào)时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求增(zēng)加9755万(wàn)户。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭购买二手房。在新增(zēng)住(zhù)宅需(xū)求中，有7成家庭购买了商品(pǐn)住宅。租房、购买经(jīng)济适用房和其他(tā)分别占比(bǐ)18％，3％和(hé)9％。未来随(suí)着城中村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势(shì)必(bì)会进一步(bù)上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约81亿平，涉及城镇(zhèn)家庭(tíng)约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老公有(yǒu)住宅(zhái)，建(jiàn)筑面积小、质(zhì)量低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美好(hǎo)、宜(yí)居生(shēng)活的环境，背后的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的改(gǎi)善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加。

　　刚需购房受限于资(zī)金，倾向于(yú)中小户型。已(yǐ)有住宅家(jiā)庭希望提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间(jiān)数为1.71间，无论是(shì)否(fǒu)考虑乡(xiāng)村住宅因(yīn)素，中国(guó)的人(rén)均住宅间数较其他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒适(shì)度与经(jīng)济水平有着(zhe)密(mì)切正向联系(xì)。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提(tí)高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间数与人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年是中国地(dì)产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多(duō)体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质量的供(gōng)需冲突。房(fáng)地产大分化时代已至，这种分化不单(dān)局(jú)限于城(chéng)市能(néng)级之间差异，优质(zhì)小(xiǎo)区和老旧二手房(fáng)之(zhī)间(jiān)的差异(yì)也将越发扩(kuò)大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据(jù)调查的是人，并不是针对住宅，因此可(kě)能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际值可能偏低，其(qí)增速可能(néng)超预期。

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