饱受争议的二(èr)手(shǒu)房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关(guān)于(yú)规范房地产经纪(jì)服务的意见。意见(jiàn)提及，近年来(lái)，部分(fēn)房地产经纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势(shì)收取过(guò)高费(fèi)用(yòng)、未明(míng)码(mǎ)标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当(dāng)事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于(yú)上述背景，两部门从加强从业主(zhǔ)体管(guǎn)理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码标价等(děng)十方面，提(tí)出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发展，一二线城(chéng)市二手房闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短交易(yì)占比(bǐ)逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交(jiāo)比例超过80％，大量二手房成交依赖中介居间(jiān)成交，房地(dì)产调控重心逐渐从开发(fā)商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院(yuàn)住(zhù)房政(zhèng)策研究中(zhōng)心(xīn)首席研究员李宇嘉(jiā)表示(shì)，买房(fáng)对居(jū)民来说属于金(jīn)额不低的大(dà)宗交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的专业性，居民往往通过(guò)中介来完(wán)成。但很多中介利(lì)用(yòng)信息不对称等(děng)问(wèn)题(tí)，将非必要的收费夹带其中(zhōng)，如收(shōu)取(qǔ)过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民造成额(é)外的负担(dān)，而(ér)且(qiě)这些(xiē)服务事项并未(wèi)明码(mǎ)标价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包(bāo)括经(jīng)纪服务在内的相关市场(chǎng)交易(yì)行为(wèi)及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产(chǎn)市场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便(biàn)是房地产(chǎn)经纪(jì)服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要监管的重点(diǎn)，将是对房地(dì)产经纪服务(wù)收(shōu)费及(jí)中介交易进行规(guī)范。

　　在热点城市，二手(shǒu)房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一(yī)笔金额不低(dī)的中(zhōng)介(jiè)费。以北京某(mǒu)房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)服(fú)务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地(dì)产经纪机(jī)构要(yào)合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价格(gé)越(yuè)高、服(fú)务费(fèi)率越(yuè)低的原则实行分档定(dìng)价(jià)。引导由交(jiāo)易双方共(gòng)同承担经纪服(fú)务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标准的(de)最(zuì)早依据是1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地产中介服务收(shōu)费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房屋买卖代理收费，按成交价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例(lì)，目(mù)前北京市执行的2014年(nián)更新后的收费(fèi)标准，即根(gēn)据(jù)这样(yàng)的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住(zhù)宅买卖经(jīng)纪服(fú)务(wù)，经交(jiāo)易各(gè)方协(xié)商(shāng)同意，可(kě)在规定的收(shōu)费(fèi)标(biāo)准基(jī)础上适当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度最高不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年(nián)取消了房地产中介服务等57个政府定价(jià)，房(fáng)地产经纪(jì)服务收费多(duō)少(shǎo)由各中介机构自(zì)行(xíng)决定。

　　“房产中介机构在实际收取费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管部门当前并未明确(què)具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准(zhǔn)进行(xíng)明码(mǎ)标价(jià)即可。而(ér)房地产经纪服务机构(gòu)在具体收取(qǔ)过(guò)程(chéng)中，会结合房屋价(jià)值(zhí)及工资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中介费(fèi)率。”张(zhāng)大(dà)伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两部门在此次意见(jiàn)中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客户端等场所或(huò)渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服务内(nèi)容(róng)和(hé)收(shōu)费标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基(jī)本(běn)服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收费标准。房地产经(jīng)纪机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明(míng)收费标(biāo)准(zhǔn)、收费金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场(chǎng)平均水(shuǐ)平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房(fáng)和城乡建设部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采取(qǔ)约谈(tán)等综合(hé)措施进行重点监(jiān)管。市(shì)场监管(guǎn)部(bù)门闻鸡起舞的意思和道理是什么，闻鸡起舞的意思和道理简短会同(tóng)有关部门依法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操纵经纪(jì)服务收(shōu)费等违反(fǎn)价(jià)格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房(fáng)地产经纪机构(gòu)相关违法违规信(xìn)息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家(jiā)企业信用信息公示(shì)系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励按(àn)照成交价格越高(gāo)、服务费率越低的(de)原(yuán)则(zé)实(shí)行分档定价，是否意味着，未来豪宅的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总裁兼深圳(zhèn)中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励按(àn)照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务(wù)费率越(yuè)低的原则实行分档定价，合理降(jiàng)低住房买(mǎi)卖(mài)和租(zū)赁经纪服务费用(yòng)，主要(yào)还是规范行业，打击(jī)收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以(yǐ)深圳为例，深(shēn)圳(zhèn)市场豪(háo)宅和普宅(zhái)本(běn)来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理(lǐ)范(fàn)围内，加上经纪(jì)服务费(fèi)用对(duì)市场(chǎng)的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提出的意(yì)见仅为鼓励性质(zhì)，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未(wèi)来如何具(jù)体认定其(qí)中(zhōng)的(de)细则，还需要看各城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市场看，经纪服务领域的调整改善、规范化，有利于行业(yè)健康发展。同时(shí)，由(yóu)于(yú)二手房很多房源在产(chǎn)权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易(yì)产生(shēng)影响，这(zhè)对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业的专业性提出更高(gāo)的要(yào)求(qiú)。”

　　58安居客研究院研(yán)究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本(běn)应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购房者来承担。即使一些房(fáng)东愿意承担中介费，这部分费用(yòng)也(yě)可能(néng)通过(guò)转嫁(jià)的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把(bǎ)中(zhōng)介费转嫁给下家，市场(chǎng)这种所谓(wèi)‘约定俗(sú)成’的情况，一些房产(chǎn)中(zhōng)介公司将其视为向(xiàng)购房者单边(biān)收费的行为。部分中(zhōng)介公司可(kě)能(néng)会利用其支配地(dì)位，在原先经纪服务收费的基础上，再次向房(fáng)东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会(huì)将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际(jì)上相(xiāng)当于变相推高了(le)房(fáng)价(jià)。两(liǎng)部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利于提(tí)高交(jiāo)易中操作(zuò)的透明度，也有利于房价的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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