万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外(wài)走(zǒu)红，让这个位于(yú)北(běi)京海淀的(de)豪宅被(bèi)全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团成了(le)共同债务人被(bèi)中国信达追债，中(zhōng)国(guó)信达为了收回钱(qián)款不(bù)得不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖(mài)。可问题(tí)是，这些房子早已售出，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在莫名奇妙地(dì)被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂(zàn)未看到这(zhè)些业主的(de)维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃：“富(fù)人(rén)被割韭菜(cài)的时(shí)候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件背后，可(kě)能(néng)没你(nǐ)想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是(shì)万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网(wǎng)友发(fā)现，中国信达在(zài)京东拍(pāi)卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房地产(chǎn)开发有(yǒu)限(xiàn)公司不(bù)良债权转让项目(mù)”，债权总额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项(xiàng)目的处置主(zhǔ)体是中国信达(dá)资产管理股(gǔ)份(fèn)有限公(gōng)司北京(jīng)市分(fēn)公(gōng)司（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司（下称赫(hè)华(huá)恒瑞）的(de)不良债(zhài)权。截至(zhì)2023年1月31日，债权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目(mù)前，该项(xiàng)目已(yǐ)有(yǒu)1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一(yī)起中国信达(dá)北分(fēn)讨债的故事(shì)，但实际上，75套豪宅(zhái)的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售(shòu)罄。如果(guǒ)该报(bào)道属实，说明这(zhè)些房(fáng)子实(shí)际上都(dōu)是卖出去了(le)的(de)，是(shì)有人住的(de)。

　　那(nà)为什(shén)么中(zhōng)国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又(yòu)注明(míng)这(zhè)75套房子是(shì)“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证(zhèng)！

　　第一(yī)财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫(三万日元等于多少人民币多少hè)集团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出(chū)去，现在还没资金(j三万日元等于多少人民币多少īn)解抵押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本(běn)都是北京的高端(duān)人士，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商(shāng)业大佬也是万柳书院的(de)业主(zhǔ)。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦(guà)女”爆料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富(fù)人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主(zhǔ)确(què)实已(yǐ)经支付(fù)价款并实际占有(yǒu)，那么，中国(guó)信达(dá)转让(ràng)这笔不(bù)良债权回本的(de)愿望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖损失最大的，没(méi)准还是(shì)债主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执行中，业主已经支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如果业(yè)主没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查(chá)封的可(kě)以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同时可以联合起诉(sù)开发(fā)商，要求退还(hái)购房款或办(bàn)理(lǐ)房产证(zhèng)，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月，人(rén)民法院(yuàn)报(bào)公布《最高(gāo)人民法院关于(yú)商品(pǐn)房消费者(zhě)权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方(fāng)式明确了购(gòu)房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消(xiāo)费者以(yǐ)居住为目的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交付(fù)请求权优先于(yú)建设工程价款优先受偿权、抵押权以(yǐ)及其(qí)他(tā)债(zhài)权的(de)，人(rén)民法(fǎ)院应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规(guī)定(dìng)。

　　也(yě)就是说，如果这75套房子均为“已(yǐ)售未网(wǎng)签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上是(shì)个烫手山芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子，还(hái)会(huì)被业主讨回去。

　　中国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债(zhài)权转(zhuǎn)让，可以追溯到金谷信托(tuō)踩雷赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示(shì)，目前中(zhōng)国信达已经成为赫华恒(héng)瑞唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退(tuì)出了(le)赫华恒(héng)瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理股份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的(de)国民知名度(dù)，但(dàn)却在北(běi)京豪宅圈留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作(zuò)为中赫集(jí)团进入北京的(de)第(dì)一个豪(háo)宅(zhái)项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天价，成为当(dāng)时京城最(zuì)贵的楼盘，引发(fā)了(le)市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书(shū)院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了(le)北京万柳地块，成为北京(jīng)当年的“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院(yuàn)就以神秘(mì)高(gāo)端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银(yín)杏树(shù)，还是每平米20万(wàn)元(yuán)的价格，都令业内外(wài)震撼不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在(zài)北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对(duì)手(shǒu)是当(dāng)时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场(chǎng)、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房，最(zuì)终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但(dàn)其依旧在(zài)北京豪宅圈备(bèi)受追捧(pěng)。

　　中赫(hè)集团(tuán)开(kāi)发的豪宅，也吸引了不(bù)少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹(dān)，就住(zhù)在(zài)钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知(zhī)名商业大佬则居住在万(wàn)柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了中赫(hè)集团的“高端(duān)路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城(chéng)最贵的(de)房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱(lái)斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产(chǎn)界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人，被(bèi)执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年(nián)初(chū)，因为履行(xíng)能力而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个(gè)地步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年(nián)初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝(lán)财经就(jiù)曾深挖(wā)出背后的(de)中赫(hè)集团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从知(zhī)名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫(hè)集(jí)团实控人周金(jīn)辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根溯(sù)源(yuán)，这个转折点，就在于收购北(běi)京(jīng)国(guó)安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始(shǐ)了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并(bìng)不(bù)好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多(duō)元化(huà)业务，先后(hòu)进(jìn)军(jūn)能源市场(chǎng)、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡(dàn)收(shōu)场。最(zuì)终，周金辉(huī)将转型的(de)目光(guāng)，放到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金(jīn)服与IDG资(zī)本退出(chū)后(hòu)，中赫集(jí)团以35.5亿元(yuán)参(cān)股国安足球(qiú)俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信(xìn)集团手中拿下(xià)北(běi)京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此(cǐ)拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北(běi)京国安的(de)估值一直没变(biàn)，那么(me)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)拿(ná)下北京国安，总(zǒng)计(jì)花(huā)费了(le)约55.5亿。

　　看到(dào)这(zhè)里，有人也(yě)许会感叹：卖(mài)豪宅真是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要(yào)质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及(jí)其实控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中(zhōng)的中赫集团股(gǔ)份质押陆续质(zhì)押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集团共有11条股权(quán)出质(zhì)记录(lù)。质权人包括(kuò)海(hǎi)金商业(yè)保理、北京建工(gōng)、山东国际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信(xìn)建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的(de)时间完全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国(guó)安后(hòu)，不仅国安的经营状况没有得到改善(shàn)，中赫集团也被(bèi)拉入(rù)泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净(jìng)利润-12.09亿(yì)元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部资产(chǎn)总计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续质(zhì)押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却持(chí)续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团被(bèi)5次列被(bèi)执行人，执(zhí)行标的高达11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共(gòng)同成为被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因(yīn)为履行能力而拒不履行生(shēng)效法律文书确定(dìng)义务(wù)，上述被执行人成为“老(lǎo)赖(lài)”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人(rén)都成为老赖的情况下(xià)，被(bèi)执行10个多亿的北京国安，又(yòu)如(rú)何能独善其身？

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