OPPO宣(xuān)布关停旗下芯片子公司哲库科技，引发(fā)了公募(mù)REITs扩募风波，如(rú)今(jīn)，二级市场的影响仍未停(tíng)歇。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继续延续此前几日的下(xià)跌走(zǒu)势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉升(shēng)，全天收(shōu)跌6.22％，最近(jìn)3个交易日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT曾发(fā)布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技(jì)是(shì)其扩募拟新(xīn)购入(rù)基础设施资产张润大(dà)厦的重要承(chéng)租方之(zhī)一，目前未(wèi)收(shōu)到哲(zhé)库科技及OPPO方面关(guān)于停止(zhǐ)执行(xíng)已(yǐ)签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公(gōng)告(gào)中，华安(ān)张江光(guāng)大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况(kuàng)，积(jī)极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入项目(mù)的原始(shǐ)权益人相关负责人也表示(shì)，近期(qī)已同步启动了(le)应急预案，排摸(mō)储备租户，积极(jí)应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公(gōng)司领导高度重视，浦(pǔ)东新区国资(zī)委也(yě)高度关(guān)注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期(qī)市场波动较大，但其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期(qī)出租率下跌并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内外(wài)价值，投资(zī)者应理性看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继(jì)续(xù)波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲(zhé)库科技的(de)事件继续扰(rǎo)动公募(mù)REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日(rì)，华安(ān)张江光大园REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后(hòu)二(èr)级市场价格开始震荡走低，午盘收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT跌幅一(yī)度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所回升，最(zuì)终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华安张江光大园REIT最近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月11日以(yǐ)来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不(bù)过，自2021年6月21日上(shàng)市(shì)以(yǐ)来，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT累(lèi)计(jì)涨幅(fú)超过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整(zhěng)体表(biǎo)现上看，目前上市(shì)的(de)8只产业园区基础(chǔ)设(shè)施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上涨，其余(yú)7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一(yī)季(jì)报(bào)中已经(jīng)披露张江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目出(chū)租率有所下降，如今拟扩(kuò)募的项目又(yòu)遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市(shì)场价格出现波动。”一破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点位业内人(rén)士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在上述(shù)人士看来(lái)，尽管出于风(fēng)险规避(bì)的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易日场内资金有所流出，但是，不动(dòng)产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下跌并不会从根本(běn)上(shàng)影响其内外价(jià)值(zhí)。

　　他也(yě)同时表示(shì)，目前(qián)随着二级(jí)市场价格(gé)下跌，风险(xiǎn)也得到一定释放，但是价格(gé)涨跌会受(shòu)到基本面、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判(pàn)断价格(gé)是不是已经完全触底。

　　此外，还有一位业(yè)内人士表示(shì)，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内二级(jí)市场跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益率(lǜ)高的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资(zī)者。此外(wài)，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产品具备一(yī)定的投资(zī)价(jià)值。

　　先(xiān)锋(fēng)瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表示(shì)，若张江园(yuán)区最终(zhōng)能(néng)顺利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有(yǒu)造(zào)成大的影响，“事(shì)件性利空下调至得这么急、这么深，加上前期(qī)本身园区(qū)类资产就(jiù)回调不少了，这就是黄金坑。”不过，他也(yě)强(qiáng)调(diào)，最(zuì)终(zhōng)还(hái)是落到租金(jīn)收入受(shòu)不受影(yǐng)响，影(yǐng)响多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张(zhāng)江REIT紧急回(huí)应

　　扩募路上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布关停旗下芯片子(zi)公(gōng)司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技(jì)是其扩募拟(nǐ)新(xīn)购入基(jī)础设施资产张(zhāng)润大厦的(de)重要(yào)承租(zū)方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库(kù)科(kē)技(jì)及(jí)OPPO方面关(guān)于停(tíng)止执(zhí)行已签(qiān)租赁协(xié)议(yì)的通知(zhī)。同时(shí)，在公告(gào)中，华安张江光大园(yuán)REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园(yuán)项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价(jià)格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩(jì)说明会中管理人(rén)就相关(guān)事项进行了解释说明，市(shì)场(chǎng)信心得到了一定提振，二级市场价格表现也趋(qū)于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开(kāi)的线上和线下的扩(kuò)募说明(míng)会(huì)上，运营团队表(biǎo)示了对(duì)张江光大园项目的信心，预计签署意(yì)向书(shū)和合同谈(tán)判中的储备租户正常(cháng)转化后，项目出租率(lǜ)将得到回(huí)升。没想到仅(jǐn)过(guò)了不到三周的时间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新(xīn)的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告引起(qǐ)了市场各方(fāng)的(de)广泛关注，张江REIT拟扩募购(gòu)入(rù)项(xiàng)目(mù)的(de)原始(shǐ)权益(yì)人相(xiāng)关负责(zé)人(rén)坦言，事发突然确实始料未(wèi)及(jí)，在获(huò)悉(xī)OPPO关停哲(zhé)库科技消(xiāo)息(xī)的第(dì)一时间即奔赴(fù)现场进行了沟通和核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应(yīng)急预(yù)案，排摸储备租户，积极应(yīng)对(duì)哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报(bào)扩募项目，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导高度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相(xiāng)关负(fù)责人介绍说，目前储备租户还是比较丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片测(cè)试(shì)、人(rén)工智能、航(háng)天(tiān)产业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面(miàn)积(jī)超过了2万方。从意向储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要(yào)一(yī)些时间。

　　“我(wǒ)们正在着(zhe)手(shǒu)通(tōng)过签署(shǔ)租赁(lìn)意向书(shū)来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽(suī)然收了三个月履约保证(zhèng)金给了我(wǒ)们一些(xiē)空(kōng)间，但本(běn)着对首批扩募、对市场(chǎng)负责的(de)态度，我们(men)肯(kěn)定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在(zài)短期(qī)内完成去(qù)化(huà)。”相关负责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区(qū)域的张江光大园项(xiàng)目一季度末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户，之(zhī)前的空置率为何未能得到解决。

　　对此相(xiāng)关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一(yī)直以来都坚持以(yǐ)市(shì)场化运营为导向，历史运营表现稳定，租户的调租和(hé)换租都属(shǔ)于正常情况，而这(zhè)次(cì)项目(mù)的大(dà)租户退租正好发生(shēng)在市场活(huó)跃度(dù)的短期低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况已有所(suǒ)好转。在看到(dào)出租率下滑情况没有(yǒu)得到及时修(xiū)复(fù)后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾斜，引(yǐn)入了一些储备租(zū)户。

　　另(lìng)外(wài)，张润大厦和(hé)张江光大园(yuán)项目(mù)在给破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点(gěi)租户的分隔空间、交付标准、租(zū)金(jīn)水平等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两(liǎng)千多(duō)平的(de)大平层，楼的成新度高一些，单价也贵一(破晓是什么意思 破晓和拂晓分别是几点yī)些，张江光大园单(dān)层以一千平的面积(jī)为主，还有一些独栋(dòng)形态的物业(yè)。租户自身也会有诉求(qiú)，也会根据(jù)自身(shēn)需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果扩募完成以后，新老资产的(de)管理人都变成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充分(fēn)发挥协同效应，相信(xìn)可以做得更(gèng)好。”上述负责人补充说(shuō)道。

　　最后谈及对于(yú)张江REIT的定位(wèi)和展望(wàng)，相关负责人表示，张江集团(tuán)和张江高科目前在管资产(chǎn)约五百(bǎi)万(wàn)方，还(hái)有一些(xiē)其(qí)他在(zài)开发的储备项目(mù)，这些都将成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间(jiān)资(zī)产上(shàng)市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重视张江REIT这个(gè)资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次(cì)扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一步，也(yě)是至关(guān)重(zhòng)要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们可(kě)能(néng)面临了(le)一些突(tū)发情况需要解决，但(dàn)是(shì)这和(hé)我们在张江科学城这(zhè)三十(shí)年建(jiàn)设发展(zhǎn)过(guò)程(chéng)中所(suǒ)经历的相比，只能(néng)算是一个非常小的插曲。我们(men)有信心排除万难，尽(jǐn)一切可能化解当前突发(fā)事件的所有(yǒu)负面影响，维持预期(qī)和市场的信心(xīn)。”

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