文：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作(zuò)会议(yì)提出“有(yǒu)条件的可以进行现房销售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等地明(míng)确表态(tài)，试点现房销(xiāo)售(shòu)。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建(jiàn)了(le)，不(bù)能把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓的(de)最大保护(hù)。98年房改时(shí)，全国缺(quē)房(fáng)子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量(liàng)时代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义。当(dāng)然二(èr)次房改(gǎi)是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼(jiān)顾化解(jiě)停贷(dài)、复(fù)工保交楼、重组房企债(zhài)务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房地产税。如果按照经(jīng)济规(guī)律办事(shì)，中国一定(dìng)能(néng)实现房地产(chǎn)软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者(zhě)不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证(zhèng)延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行(xíng)周期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于(yú)落实(shí)中央房住(zhù)不炒精神、有助(zhù)于(yú)保(bǎo)障(zhàng)购房(fáng)老(lǎo)百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度怎么来的？国外(wài)什么情况(kuàng)？简单科普一(yī)下：商品房预售(shòu)最(zuì)早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品房短缺(quē)，房企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实，当(dāng)前世界不少国(guó)家存在(zài)预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严(yán)格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准(zhǔn)后(hòu)才可以(yǐ)开始销售，买家在(zài)购买期房(fáng)后并非(fēi)像中(zhōng)国一样在支付(fù)完首付款后从银(yín)行(xíng)一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根(gēn)据开(kāi)发商(shāng)工程进(jìn)度在完全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发(fā)风(fēng)险，对购房民众(zhòng)不公(gōng)平，所以不如借机取消预(yù)售制度，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代(dài)，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不(bù)再把烂(làn)尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机(jī)制。这是个技(jì)术活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场化(huà)改(gǎi)革，中国一(yī)定能(néng)化解这个难(nán)题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不(bù)是五花八门、眼花(huā)缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才是(shì)对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币。所有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老(lǎo)百姓买(mǎi)房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的重大措施(shī)。在当前的情(qíng)况(kuàng)下，取消(xiāo)预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通(tōng)金(jīn)融(róng)支(zhī)持当期三(sān)好生、新(xīn)模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在国务院发展研究中(zhōng)心(xīn)参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制、房(fáng)地产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品(pǐn)房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监管，交付时(shí)开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造(zào)“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年(nián)代(dài)在(zài)中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出租(zū)资金周转期(qī)长(zhǎng)等问题，分层销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代(dài)，中国香港还未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木(mù)屋或者其他临时(shí)住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求新的方式，如把(bǎ)楼宇契约(yuē)切开，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一经推行(xíng)，购(gòu)买(mǎi)楼宇(yǔ)的市民(mín)数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层(céng)出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍英东创办立信置业(yè)有限公司，凭借(jiè)商(shāng)业直觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻(xún)求方法加快自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼宇的地势环(huán)境、建筑材(cái)料、分层价格(gé)、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收取买(mǎi)家(jiā)的订金，采用类似(shì)租金的分期付款(kuǎn)形式(shì)，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这种(zhǒng)方(fāng)式减轻了(le)民众购房的资金压(yā)力，加(jiā)速了房屋的(de)建造(zào)和销售(shòu)，也解决(jué)了制造(zào)商的资金问(wèn)题，降(jiàng)低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的(de)住房(fáng)供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式(shì)推动了中国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年繁荣(róng)，但(dàn)期间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门(mén)不断(duàn)完善(shàn)、规(guī)范化，建立健全(quán)的(de)监(jiān)管机制(zhì)，促进市场健康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角咀的(de)一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发商在(zài)预售前，确保(bǎo)地价款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求律(lǜ)师行在银(yín)行开设的信(xìn)托账户（监(jiān)管账(zhàng)户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取(qǔ)全透(tòu)明(míng)化(huà)机(jī)制(zhì)，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给(gěi)量(liàng)短缺(quē)问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这(zhè)一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时推行(xíng)的(de)是“统一管理，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展(zhǎn)起步较(jiào)晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低、配套差(chà)等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市场面(miàn)临(lín)商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的困境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式(shì)无(wú)疑(yí)是对内地房地产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制度，先后(hòu)出台多(duō)项文件，大力(lì)支持国(guó)内房地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知》文件，决定停止住房无偿(cháng)实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货币化、住(zhù)房(fáng)供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房新体制，从计划经济(jì)下的(de)福利分房转(zhuǎn)向市场经济的商品(pǐn)房。房地(dì)产市场采(cǎi)用预售制，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题(tí)，开发商以预(yù)售款(kuǎn)撬动下一个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房(fáng)供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国(guó)内地开始房改货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信(xìn)贷(dài)政(zhèng)策(cè)，支持(chí)购房者，极大作用推动了(le)房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花”模式后，经调整形成契合(hé)中国内地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企资金压(yā)力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企业将正(zhèng)在建设中的房屋(wū)预(yù)先(xiān)出(chū)售给(gěi)购房者(zhě)，由(yóu)购房者支付定(dìng)金(jīn)或房款(kuǎn)的行为。区别于中(zhōng)国香(xiāng)港，在中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)办理(lǐ)预售许可证-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和预告(gào)登记(jì)-交付(fù)房屋。在购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷款的形式(shì)一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)付款有所不同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预(yù)售制商品(pǐn)房也(yě)开启了高周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城市化进(jìn)程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品房销售的最主要方(fāng)式(shì)，预(yù)售(shòu)制极大缩(suō)短房企现金(jīn)回笼(lóng)周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售(shòu)制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地(dì)房地产(chǎn)市(shì)场的(de)稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区，从全民蜗(wō)居(jū)到(dào)基本适(shì)居，住房(fáng)事业(yè)取得巨大(dà)进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化(huà)路程。改革开放(fàng)以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人(rén)增长(zhǎng)至9.1亿人(rén)，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平方(fāng)公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发(fā)布(bù)的(de)《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积贵州海拔高度是多少从8.1平(píng)方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内(nèi)地商品房销售最主要方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品住宅期房销售面(miàn)积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期(qī)房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历(lì)经二十多(duō)年长周(zhōu)期繁荣，行业各(gè)项指标(biāo)大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计(jì)上涨8.2倍，年复(fù)合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面(miàn)积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从贵州海拔高度是多少1.5亿平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内地(dì)经济高增长的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带动的(de)上下游产(chǎn)业链特(tè)别长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增(zēng)加值占(zhàn)GDP的(de)7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产(chǎn)对(duì)金融、批发、建材的带动最(zuì)为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完全拉(lā)动(dòng)的投(tóu)资占(zhàn)全社(shè)会固定资产投(tóu)资的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定(dìng)资产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房地产(chǎn)贷(dài)款占银行各项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占比超过(guò)三分之(zhī)一。从(cóng)房地产(chǎn)融资存量占(zhàn)社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如(rú)果房企大面(miàn)积(jī)违(wéi)约(yuē)，将导致银行不良率(lǜ)大幅上(shàng)升。

　　4）从居民财(cái)富效应渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年(nián)中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三国合计(jì)的31.5万亿(yì)美元。从住房市值占股债房市值的比例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国住房市值(zhí)与股债房市(shì)值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高，以及中国资本市场发育尚不(bù)成熟，直接融资(zī)比例较低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面(miàn)效(xiào)应(yīng)愈发(fā)凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品(pǐn)是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不(bù)能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一(yī)般为两年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购(gòu)房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交(jiāo)房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质(zhì)量、房(fáng)产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者和开(kāi)发商(shāng)之(zhī)间的购房合同、购房者和银(yín)行(xíng)的按揭(jiē)贷款合同(tóng)是两个独立的合同关系，如果开发(fā)商(shāng)发(fā)生(shēng)违约，购(gòu)房者(zhě)只能根(gēn)据购(gòu)房合(hé)同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款合同按时向(xiàng)银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因(yīn)此(cǐ)购房(fáng)者承担的风险较大。

　　从行(xíng)业层面看，预售制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置(zhì)等系列风险(xiǎn)，进行影响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行(xíng)作贵州海拔高度是多少(zuò)为(wèi)按揭(jiē)贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营(yíng)不善，出现资金链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂(làn)尾(wěi)”等情况，而房企(qǐ)通过(guò)与购房者签订的预售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已(yǐ)经从银行获得房(fáng)款，如果购(gòu)房者丧失还(hái)款能力或(huò)短期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金去哪了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没(méi)钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预售(shòu)商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当(dāng)用于(yú)有(yǒu)关的(de)工程(chéng)建设，商品房预售款(kuǎn)监管的(de)具(jù)体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管规定，各(gè)地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥等城(chéng)市则按照项(xiàng)目(mù)的(de)建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑面(miàn)积或者项目工程总额报(bào)价计算(suàn)重点(diǎn)资金。而事实是，不少购房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收(shōu)楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却(què)被迫继续还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去(qù)房地产大开(kāi)发时代(dài)的高周转背(bèi)景下，抽(chōu)调预售款监管账(zhàng)户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总(zǒng)承(chéng)包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程方(fāng)将资金转给房企，而(ér)拨付的(de)工程(chéng)款，远超工程进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间(jiān)流动，变相加(jiā)杠杆(gān)，这样做(zuò)提供(gōng)了资金流动性，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但(dàn)一定程度(dù)上把风(fēng)险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来说(shuō)，国外商品(pǐn)房预售制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设有定金或预(yù)付款(kuǎn)保护机(jī)制，如(rú)英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款在房屋交(jiāo)付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以(yǐ)定金方式支付(fù)，或按工程进度分期支付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两(liǎng)种方式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房(fáng)屋交付后(hòu)发放(fàng)按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一(yī)是期房由政府或(huò)第三方验收合(hé)格(gé)并提供(gōng)验(yàn)收凭证后，开发(fā)商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方(fāng)全程监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还(hái)款，交付前资金由(yóu)第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例(lì)一般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付(fù)比例(lì)为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋(wū)交付后通过按揭(jiē)贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资(zī)金，购房者的定金(jīn)及(jí)首(shǒu)付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公(gōng)司的信(xìn)托账户(hù)监(jiān)管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购(gòu)房者(zhě)资金可通过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部来(lái)自(zì)银(yín)行，银行根据工程进度向(xiàng)开发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪用(yòng)资(zī)金直接(jiē)损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发商(shāng)在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部门(mén)经审查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款(kuǎn)按建造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或(huò)购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂(làn)尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预售房屋。签署购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金(jīn)并(bìng)进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金(jīn)退还。如由于任何(hé)原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部(bù)退还。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者需支付(fù)公(gōng)证费(fèi)和(hé)土(tǔ)地交(jiāo)易(yì)税，分别为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德(dé)国(guó)也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的制度，一般分7笔(bǐ)进行(xíng)支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异(yì)。一般来说，支付(fù)节点可分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部(bù)完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率采用固定利率，银行(xíng)按施工(gōng)节奏分(fēn)多(duō)次(cì)发(fā)放贷款，每笔贷款给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保(bǎo)险，保险的功能是当房屋出现重大(dà)延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保(bǎo)险公(gōng)司负(fù)责相应赔(péi)偿。保险由开发(fā)商或(huò)购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买卖双(shuāng)方均有一(yī)名(míng)律(lǜ)师，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等(děng)各个环(huán)节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设(shè)置了10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务(wù)、经营(yíng)问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难(nán)追回。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比(bǐ)例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付(fù)。

　　余款支付环节，英国采取按工程进(jìn)度(dù)付款的(de)方(fāng)式，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的(de)款(kuǎn)项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英(yīng)国规定房屋必须经过房(fáng)产公证(zhèng)公司(sī)的检验验收后才能交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节(jié)，英(yīng)国(guó)期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为(wèi)严格，资金也由(yóu)律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相关款(kuǎn)项过程中，由买房(fáng)律师将资金转给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开(kāi)发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房预(yù)付款保全(quán)措施

　　日本期房交易立(lì)法，定金(jīn)超(chāo)5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不(bù)超房款的(de)20％，开(kāi)发商(shāng)违约需返还定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按(àn)揭还(hái)款。

　　立法方面(miàn)，日本二战结束后由于(yú)房屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会(huì)上“一房二(èr)卖(mài)”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部(bù)规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合同(tóng)时(shí)，开发商向金融(róng)机构或(huò)指定保证机构(gòu)或保(bǎo)险机构签订定金保证委托合(hé)同，设(shè)置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该措施保护。若开发(fā)商倒(dào)闭导致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机(jī)构或保险公司(sī)兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付环(huán)节，交房前只需(xū)支(zhī)付最多不(bù)超(chāo)20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者(zhě)违约可返还相当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工程进度(dù)支付，所有资金进银(yín)行专门(mén)项目(mù)资金账户，交房后(hòu)满1年保修期(qī)后(hòu)支付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款(kuǎn)作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则(zé)进一步签(qiān)订购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需支付15％的首付(fù)及印花税，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般为合(hé)同(tóng)签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗等完(wán)工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无(wú)需月供(gōng)。

　　资(zī)金监(jiān)管方面，购房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入(rù)银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户(hù)，账户(hù)资金提取须(xū)与房(fáng)屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房(fáng)者享(xiǎng)受1年的房屋保修期，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房地产到了(le)政策出手临界(jiè)点，重点是保交楼和(hé)房企重组(zǔ)。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局(jú)部(bù)停贷(dài)现象(xiàng)，重点(diǎn)是(shì)保交楼保复工保(bǎo)民生，给予(yǔ)强有力的金融工(gōng)具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业(yè)，加大支持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融(róng)工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估计(jì)形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效(xiào)机制。长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房屋(wū)交付阶段，保障购(gòu)房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介入，为房屋(wū)重(zhòng)大延期以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提(tí)供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付(fù)款机制或交房后按(àn)揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入(rù)独(dú)立于(yú)开发商、银行的第三方资金监管机构，或由政府相关部门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防(fáng)止资金挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修(xiū)，购(gòu)房者(zhě)在(zài)保修(xiū)期结束后支付尾款(kuǎn)。

　　三(sān)，长期来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了(le)，改为现(xiàn)房销售。另一(yī)方面(miàn)，取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房民众的最根(gēn)本最实(shí)质的保障，这(zhè)样将极大的提升(shēng)开发商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 贵州海拔高度是多少