5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收(shōu)盘，中(zhōng)信(xìn)房(fáng)地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为(wèi)代表的机构(gòu)对(duì)于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在(zài)悄然(rán)布局(jú)。数据显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额均较(jiào)4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓(cāng)数(shù)量占流通(tōng)股比重增(zēng)幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升”

　　行业红利时(shí)代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地产的(de)配(pèi)置看，2019年末，公募所持有的(de)房地产行(xíng)业标的市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；202四月的小说集，四月的小说好看吗0年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占(zhàn)比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产(chǎn)行业的持(chí)股比例(lì)也同(tóng)步回升(shēng)，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎在今年(nián)一季度(dù)得以延续。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分(fēn)别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对(duì)于房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的(de)重仓(cāng)股中，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利(lì)发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二(èr)的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万科A排在(zài)第96位。对比去(qù)年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是(shì)万科最为明(míng)显；其次是金地集团(tuán)退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是(shì)复苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销(xiāo)售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济(jì)圈判断房地产已(yǐ)经(jīng)进入大(dà)分化时代(dài)，一(yī)二线城(chéng)市好于三四线城(chéng)市。而映(yìng)射到二级(jí)市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松收获行业(yè)贝塔的红(hóng)利(lì)期(qī)一去不(bù)返了。“如(rú)果(guǒ)按照产业(yè)周(zhōu)期(qī)来分类(lèi)，包(bāo)括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业(yè)在盖特纳(nà)曲线(xiàn)里属于成熟期或(huò)者衰退期的行业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上没(méi)有什(shén)么(me)投(tóu)资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭、电解(jiě)铝等类(lèi)似的(de)行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背(bèi)后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金(jīn)经理指出。

　　不(bù)过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿(yì)～18亿(yì)平(píng)方米的年销售面(miàn)积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平方米建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地产的更新(xīn)，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要(yào)有一定的(de)政策出来去(qù)刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金房地产研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无(wú)论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我国均已(yǐ)告别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居(jū)民的(de)杠杆率和房价收入也不支撑每年18万亿元的销(xiāo)售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因(yīn)而行业高(gāo)增的时代已经过去，未(wèi)来行业(yè)的需求或将(jiāng)回(huí)落，在此过(guò)程中，伴随着(zhe)地产的高杠杆(gān)属性，就很容(róng)易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到供给侧出清(qīng)的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力强的公(gōng)司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获得市(shì)占率的提升。当行业需求(qiú)见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没(méi)有投(tóu)资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应(yīng)到股(gǔ)票投资(zī)，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的(de)务实之举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域(yù)性标的(de)成香(xiāng)饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看(kàn)，《红(hóng)周刊》利(lì)用Wind统(tǒng)计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只(zhǐ)房地产(chǎn)类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述(shù)时(shí)间段(duàn)恰好排名前五的公司月内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实(shí)发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营(yíng)业务为(wèi)房地(dì)产开发与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程项(xiàng)目、酒店经营。从业(yè)绩数据(jù)来看，2022年(nián)，其实现营业收入52.48亿(yì)元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其(qí)实现营业总收(shōu)入(rù)27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都有对其布局的例(lì)子。以3月31日时的首季十大流通股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的(de)行列(liè)。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其(qí)第(dì)一季(jì)度的收入利润规(guī)模大幅度复苏。究其(qí)原因，一(yī)方(fāng)面是(shì)该公司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方(fāng)面则是公司(sī)拿地(dì)结(jié)算持续性(xìng)向好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好(hǎo)背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流(liú)通股股(gǔ)东来看，知名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的(de)两只产品依然在前(qián)十(shí)中(zhōng)，这也(yě)是连续第三个季度他有(yǒu)的两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时(shí)榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当季还(hái)小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性(xìng)地产公司外(wài)，荣安地产(chǎn)则是主要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季报交出的(de)也是(shì)一份报喜的成绩单：首(shǒu)季公司(sī)实现营业收入51.85亿元，同比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿(yì)元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态(tài)度来看，《红周(zhōu)刊》注意(yì)到(dào)两只公募指基首季新杀入十大流(liú)通股股(gǔ)东行列。具(jù)体说来， 南方中证(zhèng)全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此(cǐ)外联袂出现(xiàn)的机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土(tǔ)地(dì)市场大(dà)幅降温，优(yōu)质土(tǔ)地供(gōng)给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上(shàng)，目(mù)前房企的利(lì)润率(四月的小说集，四月的小说好看吗lǜ)仅20％），绝(jué)大多(duō)数房(fáng)企受限于(yú)信用问题或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企趁机获(huò)取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙(lóng)头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融资上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠(gāng)杆率较低，净(jìng)负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房企(qǐ)的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发展(zhǎn)的大好(hǎo)机会。中信(xìn)证券指(z四月的小说集，四月的小说好看吗hǐ)出：“房地(dì)产行业的结构性机会依(yī)然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企(qǐ)占据显著优势，其(qí)主(zhǔ)要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产(chǎn)公司，现阶段(duàn)表现出(chū)较低的融资成本，优质的开(kāi)发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的(de)多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是(shì)更有优势的。”吕功(gōng)绩强调，“对于减(jiǎn)值、土(tǔ)地资源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场对民营(yíng)房开(kāi)企业的(de)资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担忧和质疑，所以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民企(qǐ)来说(shuō)估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度(dù)从中长期的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质(zhì)量发(fā)展阶段(duàn)，具备较快速发展(zhǎn)阶段更稳定且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创造能力，以(yǐ)此带来估值中枢的(de)提升，应该关注估值相对较低，企业自身资产(chǎn)的(de)质量(liàng)好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以(yǐ)创造持续现(xiàn)金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的(de)概率比较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于行业集中度提升的头部(bù)公(gōng)司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表(biǎo)示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这一(yī)思路(lù)的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等(děng)国资背景龙头前途更为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资(zī)部(bù)副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是否(fǒu)可以维持，首先是融资成本保(bǎo)持低(dī)位，其次是(shì)销(xiāo)售份额持(chí)续提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机(jī)构需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也(yě)根(gēn)据房(fáng)企(qǐ)一季报(bào)梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出(chū)现的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的业绩分化更(gèng)趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实(shí)现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较大(dà)增速的增(zēng)长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名(míng)房地(dì)产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩(jì)出(chū)现明(míng)显改善的房企，主要是因为(wèi)过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么投资拿地之(zhī)后(hòu)，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在(zài)2023年(nián)一(yī)季度市(shì)场(chǎng)恢(huī)复但仍处于调(diào)整的过程中，能(néng)够(gòu)保有一个(gè)正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过程中，还面临着(zhe)一(yī)些(xiē)不确(què)定性。其实整个(gè)市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市(shì)四月(yuè)环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北(běi)京、上(shàng)海在内的绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现(xiàn)环比下滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状(zhuàng)况(kuàng)、收入情(qíng)况，以及市场的去(qù)库存压力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年(nián)报冲业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹(dàn)外的(de)一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投资董事长(zhǎng)陈昊(hào)扬也向《红周刊》指出，现在整个(gè)房地产以及其上下游产业链的复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱(qián)的时(shí)候，只能赚他基本面的(de)钱。但这也意味着，只有(yǒu)极为(wèi)少数(shù)的、做得(dé)比同行(xíng)好得多(duō)的企业(yè)，会伴随整个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会(huì)逐(zhú)步体现(xiàn)出来。所(suǒ)以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显(xiǎn)出(chū)来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊(kān)》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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