OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募(mù)REITs扩募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显(xiǎn)示，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT开(kāi)盘(pán)继续延续此前(qián)几日(rì)的下(xià)跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全(quán)天收跌6.22％，最近3个交易日(rì)跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础(chǔ)设(shè)施(shī)资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要承租(zū)方之一(yī)，目前未(wèi)收到哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通(tōng)知。同时，在公告中，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进一步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科(kē)技后(hòu)续情(qíng)况，积极做(zuò)好(hǎo)相(xiāng)关应对。

　　此外，张江(jiāng)REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项(xiàng)目的原始权益人相关负责人也(yě)表示，近(jìn)期已同步启动了应急(jí)预案(àn)，排摸储(chǔ)备租户(hù)，积极应(yīng)对(duì)哲库提前退租的可能事项(xiàng)。由于(yú)张润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司领导(dǎo)高度重(zhòng)视，浦东新区国资委(wěi)也高(gāo日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国)度关注(zhù)。

　　多位业内人士(shì)表(biǎo)示，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT近期市场波动较大，但其实不(bù)动产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并不(bù)会从(cóng)根(gēn)本上影响其内外价值，投(tóu)资者应理(lǐ)性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大园REIT

　　二级市场(chǎng)价(jià)格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件继续扰(rǎo)动公募REITs市(shì)场。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT以(yǐ)3.726元的(de)价格(gé)小(xiǎo)幅低开，此后二级市场(chǎng)价格开始震荡走低，午盘收跌6.17％。午后(hòu)，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到(dào)8.30％，随后(hòu)价(jià)格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近(jìn)期不利消(xiāo)息影响，华安张江(jiāng)光大园REIT最近几个(gè)交易日(rì)二级(jí)市场价格(gé)表现(xiàn)欠(qiàn)佳，5月11日以来(lái)，3个交易日(rì)跌幅达到9.69％，今年(nián)以来(lái)跌幅7.76％。不(bù)过(guò)，自2021年(nián)6月21日上市以来，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨(zhǎng)幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公募(mù)REITs中位居(jū)前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市场整体表现上看，目前上市的8只产业园区基础设施(shī)REITs中(zhōng)，仅博时(shí)招商蛇口产(chǎn)业园REIT微幅上涨(zhǎng)，其余7只均有不(bù)同程度下跌，8只产(chǎn)业(yè)园区基础设(shè)施(shī)REITs5月(yuè)15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以(yǐ)来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江REIT一季报中已经披露张(zhāng)江光大园项目出(chū)租率有所下降，如今拟扩募(mù)的(de)项(xiàng)目又(yòu)遭遇突(tū)发事件，因此导致二(èr)级市场价格出现波(bō)动(dòng)。”一位业(yè)内人士分析(xī)称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规(guī)避(bì)的原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内(nèi)资金有所(suǒ)流出(chū)，但是(shì)，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不(bù)会从根本上影(yǐ日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国ng)响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前随着(zhe)二(èr)级市场价格下跌，风险也(yě)得(dé)到一定释放，但是价格涨跌会受到基本面、情绪面等多(duō)重因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产(chǎn)品年内二(èr)级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐含(hán)收(shōu)益率高的(de)产(chǎn)品具(jù)备一(yī)定的投资(zī)价值，很(hěn)适合稳健类投资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏(sū)的步(bù)伐，产业(yè)园区(qū)、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对(duì)此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园(yuán)区最(zuì)终(zhōng)能顺利解(jiě)决招商，平(píng)稳过度对经营(yíng)现金(jīn)流没有(yǒu)造成(chéng)大(dà)的影响，“事件性(xìng)利(lì)空(kōng)下调至得(dé)这么(me)急、这么(me)深，加上前期本(běn)身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少了，这就是黄金坑(kēn日本还有能力侵华吗，日本敢不敢侵略中国g)。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多大，估计园区(qū)会最终解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布(bù)公告(gào)，紧(jǐn)急回应(yīng)称(chēng)，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设施资产张润(rùn)大厦的(de)重要承租(zū)方之一(yī)，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协(xié)议(yì)的通知。同时，在公告中，华安张(zhāng)江光(guāng)大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人(rén)将继(jì)续(xù)密切关(guān)注哲库(kù)科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此前，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报(bào)中披露的(de)张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下(xià)降事项，一度二级(jí)市(shì)场价格出(chū)现(xiàn)回落。在(zài)随后召开的业绩说明会中管理人就相关事项(xiàng)进行了解(jiě)释说明(míng)，市场信心得到了一定提振，二级市(shì)场(chǎng)价格表现也趋于(yú)平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的线上和线下的扩募说明(míng)会上，运(yùn)营团(tuán)队(duì)表(biǎo)示了对张江光大园项(xiàng)目(mù)的信(xìn)心，预(yù)计签署意向书和(hé)合(hé)同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租户正常转化(huà)后，项目出租率将得到回升。没想到仅过了不到三周的时(shí)间，张(zhāng)江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又(yòu)迎(yíng)来了新的考(kǎo)验。

　　因(yīn)张江REIT的(de)上述公告引起了市场(chǎng)各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩(kuò)募购(gòu)入项目(mù)的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然(rán)确实(shí)始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关(guān)停哲库科(kē)技消息的第一时间即奔(bēn)赴现场进行了(le)沟通(tōng)和核(hé)实工作，并同(tóng)步启(qǐ)动了应急预案，排摸储备租户，积极(jí)应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事(shì)项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申(shēn)报扩(kuò)募项目(mù)，公司领(lǐng)导高度重视(shì)，据(jù)悉新区(qū)国资委(wěi)也高(gāo)度关注。

　　当(dāng)谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍(shào)说，目前(qián)储备租(zū)户(hù)还(hái)是比较丰(fēng)富的，覆(fù)盖(gài)了芯片测试(shì)、人工智(zhì)能(néng)、航天产业、信息(xī)技术等产业客(kè)户，租赁(lìn)意向面积超过了2万(wàn)方。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际租户(hù)需要一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过签(qiān)署租赁(lìn)意(yì)向书来尽(jǐn)快(kuài)锁定一些重要租户。虽(suī)然(rán)收(shōu)了三个月履约保证(zhèng)金给了我们(men)一些(xiē)空间，但本着对首批扩募、对市场负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间(jiān)赛(sài)跑，把(bǎ)这些(xiē)面积在短期内完成去化。”相关负责人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大园项目(mù)一季度末也有(yǒu)将近30％的(de)空置率，原始权益(yì)人有(yǒu)那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为何未能得(dé)到(dào)解(jiě)决。

　　对此相关负责人解释，张江光大园一直(zhí)以(yǐ)来都坚持以市场化运营为导向，历史运营表现(xiàn)稳定，租(zū)户的(de)调(diào)租(zū)和换(huàn)租都属于正常情况，而这次项目的大(dà)租户退租(zū)正好发生(shēng)在市场活跃度的短期低点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率(lǜ)下滑情(qíng)况没有得到及时(shí)修复后，张江这(zhè)边也作了(le)一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一(yī)些储备租户(hù)。

　　另外，张润大(dà)厦(shà)和(hé)张江光大园项目在(zài)给租户的分隔空间、交(jiāo)付标准、租(zū)金水(shuǐ)平(píng)等方(fāng)面也有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新(xīn)度高(gāo)一些，单价也(yě)贵一些(xiē)，张江(jiāng)光大园单层(céng)以一千平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的(de)物业(yè)。租户自身也会有(yǒu)诉求(qiú)，也会根据自身需(xū)求和预算挑选区域内的不同物(wù)业。

　　“如果扩募完成以后(hòu)，新老资产的管理(lǐ)人都变成了(le)一家，后续我(wǒ)们(men)在资源共(gòng)享和联合营销方(fāng)面能更(gèng)加充(chōng)分发挥协同效应(yīng)，相信可以(yǐ)做得更好(hǎo)。”上述负责人补充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人(rén)表示，张江集团和张江高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其他在(zài)开发的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成为张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产(chǎn)业空间资产上市平台目标的坚(jiān)实(shí)后盾(dùn)和储备资源。“我们非(fēi)常(cháng)重(zhòng)视张江REIT这个资本平台(tái)和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关负(fù)责人表(biǎo)示(shì)，“这(zhè)次扩募是我们实现基金(jīn)扩(kuò)容的第(dì)一(yī)步(bù)，也是至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一些突发情况需要解决，但是(shì)这和我们在张江科学(xué)城这三十年(nián)建设发(fā)展过程(chéng)中所(suǒ)经(jīng)历(lì)的相比，只能算是一(yī)个非常(cháng)小的插曲。我们有信心排除万难，尽(jǐn)一(yī)切可能化解当前突发事件的(de)所有负面影响，维持预期和市场的(de)信心。”

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