导读

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地产步入大分化时代而(ér)非停滞期(qī)。

　　要点(diǎn)

　　过(guò)去二(èr)十年是中国房地产市场黄金二十年。2019-2021年，连续三(sān)年商品(pǐn)住宅销售面积(jī)超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近(jìn)年地产持续低(dī)景(jǐng)气(qì)，有关(guān)中国地产是否过剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅(zhái)真(zhēn)实(shí)情(qíng)况(kuàng)，据(jù)此判(pàn)断中(zhōng)国未来地产趋(qū)势。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中(zhōng)国地产存量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口(kǒu)普查调查数据显示城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋(wū)建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城(chéng)镇居(jū)民人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数(shù)为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所(suǒ)能满足(zú)，它与(yǔ)房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等因素密切相关。中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅间数较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大差距。人均(jūn)住宅间数大于1同(tóng)样(yàng)不(bù)意味着中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户(hù)均(jūn)1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据(jù)商(shāng)品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套(tào)房，其(qí)中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年(nián)，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户(hù)户有房，然而(ér)事实上中国住宅市场供(gōng)需并不平(píng)衡(héng)。

　　国际数据(jù)显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所以说不平衡，是因为户均一套(tào)房无法满足流动人口的(de)租赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流动人口，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生了额外的(de)住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一，户均(jūn)人口(kǒu)规模缩小(xiǎo)，一(yī)人户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭户数增多。小(xiǎo)家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经(jīng)济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中(zhōng)吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入(rù)，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有(yǒu)望持(chí)续(xù)旺盛(shèng)。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米(mǐ)的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需(xū)求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时(shí)代而非停滞期。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国(guó)地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给(gěi)存在不足，这(zhè)是过去二十年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代已至，大(dà)分(fēn)化(huà)时代下(xià)地产矛盾(dùn)则更(gèng)多体现在住宅质(zhì)量供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同(tóng)能(néng)级城市之间，不同区域板块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前，官方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底(dǐ)是供给(gěi)过剩，还是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接(jiē)知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们(men)测算出中国(guó)城镇家(jiā)庭户均拥有住宅套数，回答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩了？据(jù)此判断未来房(fáng)地产市场(chǎng)会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判(pàn)断站不住脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在以(yǐ)全(quán)国自然灾(zāi)害综合(hé)风险(xiǎn)普查(chá)工(gōng)作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城乡建(jiàn)设行业(yè)获(huò)取了全(quán)国近6亿(yì)栋城乡房屋建筑数据以及80多万(wàn)处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似已经(jīng)过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋(wū)建(jiàn)筑中，农村房屋(wū)占9成以上(shàng)，以栋数计算(suàn)的城镇(zhèn)房屋(wū)实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总(zǒng)的算下来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查(chá)数据公(gōng)布了中国城镇家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家庭户居民人均(jūn)1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似(shì)意味(wèi)着人人都有房间居住。

　　居住(zhù)水(shuǐ)平不仅(jǐn)与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配套设施等(děng)因(yīn)素密切相关。单(dān)单从人均住宅间(jiān)数不能完全反映出城镇居民的居(jū)住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家(jiā)庭为单位购买成(chéng)套住宅，一套(tào)设施(shī)齐(qí)全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思路、数据和方法

　　中国(guó)城镇居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两大类，一类是商品(pǐn)住宅，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺(quē)乏(fá)统计数据，并没有直接(jiē)公布城镇住(zhù)宅(zhái)数量。居民(mín)住(zhù)宅(zhái)相关数据有两(liǎng)处可以直接公布，一是每年商品住(zhù)宅销(xiāo)售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二是居民住宅来源（人口普(pǔ)查数据）。计算中国(guó)居民(mín)户均住宅数量，我(wǒ)们主要(yào)用到(dào)上述两组数(shù)据。

　　中国住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量(liàng)极少(shǎo)，可忽略不计。估算(suàn)城镇居民户(hù)均住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将(jiāng)1999年以来每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相(xiāng)加，我们就能够得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商品住宅(zhái)和非商品住宅比(bǐ)例，推算得(dé)到(dào)居民住宅(zhái)总(zǒng)套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除(chú)以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具(jù)体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家(jiā)庭户数）/（商品住(zhù)宅套数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅(zhái)套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比(bǐ)

　　二、城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多(duō)少(shǎo)，目前缺(quē)乏(fá)一个准确统计。我们利用既有统计数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产(chǎn)套数(shù)，并(bìng)进(jìn)一(yī)步(bù)推(tuī)算中国城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅(zhái)0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年(nián)，我们计算(suàn)得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品住宅（包(bāo)含现房和期房）。

　　中国的房地产(chǎn)销售以期房为主(zhǔ)，从2019年(nián)开(kāi)始，新房(fáng)销售中期房占比(bǐ)近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的(de)期(qī)房销(xiāo)售，得到(dào)商品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止(zhǐ)到2022年商品住(zhù)宅累计销售(shòu)套数(shù)-过去三(sān)年（2020、2021和2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时间，取最大值3年(nián)。

　　将商品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)除以家庭户数，算出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有0.54套商品现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中国城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的(de)户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国城镇居(jū)民的住宅结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅(zhái)。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉(lián)租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其(qí)他(tā)住宅和(hé)购买二手房(fáng)都是商品住宅，因(yīn)此将租赁其他住宅、购买商(shāng)品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二(èr)手房加(jiā)总，得到商品住(zhù)宅占(zhàn)居民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅(zhái)占(zhàn)比(bǐ)为59.2％，粗略假(jiǎ)设(shè)2021年-2022年期间商品住宅增幅(fú)为过去十年变化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅的实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有0.86 套住宅。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期房，中国平(píng)均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房的三点含义

　　既然城镇居民已经达到(dào)了户均一套房的(de)程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中(zhōng)国城镇化进展终结，甚至(zhì)意(yì)味着中国地产存(cún)量供给(gěi)绰绰(chuò)有余？

　　（一）户均一套房并不意味着住宅市(shì)场供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等因素产(chǎn)生(shēng)的住宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地产市场的住宅套(tào)户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验来看，美国、英国和日本(běn)的住宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国(guó)的住宅(zhái)套户(hù)比最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国为1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好(hǎo)一套房，就会造成(chéng)人口净流入地的(de)住宅市(shì)场供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租迅速上(shàng)涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际(jì)流动人(rén)口分别为(wèi)2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口(kǒu)会选择(zé)在大(dà)城市租房挣钱(qián)，在老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动(dòng)调查(chá)数据(jù)显示，在上海、杭州以(yǐ)及南京(jīng)工作的流动人口(kǒu)在(zài)老家拥(yōng)有住宅比例(lì)分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资(zī)吸(xī)引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据(jù)两套房，在高(gāo)房(fáng)价的大城市租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需求。

　　（二(èr)）至少(shǎo)9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国(guó)的城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三(sān)成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上(shàng)。

　　这(zhè)批存在着建筑结(jié)构松散、设施陈旧(jiù)、安全隐(yǐn)患大等问题(tí)，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大的(de)不便和安全(quán)隐(yǐn)患(huàn)，并且居住体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面(miàn)积小。占(zhàn)比为31.3％的家庭户(hù)数拥有(yǒu)的住宅(zhái)面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类上(shàng)世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区(qū)很难满足现代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一居室(shì)和(hé)二居室，户型(xíng)偏小。其(qí)中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市(shì)土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面(miàn)积(jī)扩张是(shì)未来地产的(de)需求驱动力

　　根据七普(pǔ)数据测know过去分词是什么写，know过去分词是什么词算，2020年城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年(nián)间农民带(dài)房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年(nián)和2022年商品住(zhù)宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量(liàng)总(zǒng)面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)3know过去分词是什么写，know过去分词是什么词9.45平方米。

　　超过一(yī)半的家庭(tíng)人(rén)均住宅建筑面(miàn)积(jī)小于(yú)均值，近4成家(jiā)庭人(rén)均(jūn)住宅(zhái)建筑面积在30平米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一半。若(ruò)去除(chú)20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅为(wèi)15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的(de)家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家庭(tíng)存(cún)在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户(hù)人数，需要(yào)住(zhù)宅总(zǒng)量约390.6亿平，较(jiào)目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都(dōu)高于40㎡，中国的人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不(bù)大。但若(ruò)去除公摊面积后(hòu)，中国的人均可使(shǐ)用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的(de)住宅总量会更多。

　　四(sì)、户均已然1套房，未来地产还会有(yǒu)需求么？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均(jūn)1套房，看似(shì)已经户(hù)户有(yǒu)房。即便(biàn)如此，中国(guó)人(rén)口静(jìng)态结构(gòu)和动态趋势(shì)演(yǎn)绎，决定了中(zhōng)国未来(lái)地产仍有需求释放(fàng)。户(hù)均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国未来城镇住宅需求主要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人口(kǒu)缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家(jiā)庭户均(jūn)人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七(qī)普显示城(chéng)镇户均人口(kǒu)规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户(hù)的占比明显上升，人口小家庭(tíng)化趋势将(jiāng)继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口规模的缩(suō)小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济(jì)板块的分(fēn)化日益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带(dài)、都市(shì)圈中心城市(shì)流(liú)入，区域(yù)经济资(zī)源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必(bì)涉及到买房租房，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人(rén)，自然增加人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要受益(yì)于人(rén)口迁(qiān)移(yí)。

　　第三(sān)，老旧小区改善(shàn)性需(xū)求依(yī)然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家(jiā)庭拆迁改建最(zuì)多。自(zì)建房家(jiā)庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公(gōng)有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住宅(zhái)建造时间为(wèi)2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新增(zēng)8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其他分别占(zhàn)比18％，3％和9％。未(wèi)来随着城中村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建(jiàn)筑面积还有(yǒu)约81亿平，涉(shè)及城镇(zhèn)家庭约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少(shǎo)有物业(yè)管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境(jìng)，背(bèi)后的改(gǎi)善性需求有待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改(gǎi)善(shàn)性需求还(hái)将有所(suǒ)增加。

　　刚需购房受(shòu)限于资(zī)金，倾(qīng)向于中小(xiǎo)户(hù)型(xíng)。已有住宅(zhái)家庭希望提高生活品质，以小换大(dà)、以旧换新。2022年(nián)底的(de)中央(yāng)经济工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间(jiān)，无论是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间(jiān)数(shù)较其他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随(suí)着经(jīng)济发展(zhǎn)水平的(de)提高(gāo)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不(bù)足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突。房(fáng)地产(chǎn)大分化时代已至，这种(zhǒng)分化不单局限于城市能(néng)级之间差(chà)异，优质小(xiǎo)区和老(lǎo)旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数(shù)据调查的(de)是人，并不是(shì)针对住(zhù)宅，因此可能存在统计偏差。商(shāng)品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期。

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