导读(dú)

　　黄(huáng)金二(èr)十年之后，当下中国地(dì)产步入大分化(huà)时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家庭入住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中国城镇(zhèn)存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据(jù)此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有(yǒu)媒体渲染中国地产存量(liàng)极度(dù)过剩，事实(shí)是否如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全国有(yǒu)近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七(qī)次(cì)人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)为1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部披露的近(jìn)6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比不到(dào)一成，其(qí)中还包括大(dà)量城镇非住宅建筑，如商业办(bàn)公楼、学校等，因此6亿栋房屋(wū)中城镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示中国城镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适(shì)不是人均(jūn)一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关。中国的人均(jūn)住宅间数较发达(dá)国家还有很大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国(guó)住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇(zhèn)居(jū)民户均1套(tào)房(fáng)，其(qí)中每户(hù)持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公布中国家庭户均(jūn)住宅的(de)数据，我(wǒ)们根据商品住宅套(tào)数、商品住宅占(zhàn)比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住宅(zhái)。若(ruò)期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住宅，其(qí)中商(shāng)业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意(yì)味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实(shí)上中国(guó)住(zhù)宅市场供需并不平衡(héng)。

　　国际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户(hù)比(bǐ)会大于1，在(zài)1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为户均一套房无法满(mǎn)足流动(dòng)人口的租赁和置业需(xū)求(qiú)。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动(dòng)人口会选择在大城(chéng)市租房挣钱(qián)，在老家买房，从而产生(shēng)了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一(yī)套房，中国未来地(dì)产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭(tíng)户数增多(duō)。小家(jiā)庭化趋势将延续，带来新户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集(jí)中吸(xī)引(yǐn)着人口流入，人口(kǒu)净迁(qiān)入(rù)城(chéng)市的新增(zēng)住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右(yòu)的家庭住在2000年以前(qián)建成的住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米的住宅建筑(zhù)面积(jī)。促成(chéng)“老破(pò)小”住宅(zhái)的改造势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积均较发达国家有着不小差距，“住上更大房子”的(de)改善性(xìng)需求正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入(rù)大分化时(shí)代而非停滞期。

　　如(rú)果说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为住宅供给存在(zài)不足，这(zhè)是(shì)过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基石。那(nà)么(me)当下(xià)房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，大分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾(dùn)则更多体现在住宅质(zhì)量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将体现在(zài)不同能级城市之间，不同区域(yù)板块之(zhī)间，不同品质住(zhù)宅之间。

　　目录

　　正文(wén)

　　引言

　　不(bù)久前，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近(jìn)6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大城市二(èr)手房挂牌量突然激(jī)增(zēng)，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中国(guó)的房子是否已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然(rán)存在不足？可惜(xī)由于住(zhù)宅(zhái)存(cún)量数据并未公布，我们无(wú)法直接知晓具(jù)体情况(kuàng)。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出中国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套(tào)数，回答当前的(de)房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房(fáng)地(dì)产市场会如何发(fā)展。

　　一(yī)、如何有效观察(chá)中国户均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年(nián)2月，在以全国自然(rán)灾害(hài)综(zōng)合风险普(pǔ)查(chá)工作情况为主题的新闻发(fā)布会上，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住(zhù)宅市场(chǎng)看似(shì)已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村房屋占(zhàn)9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅。总的算下来，住宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口(kǒu)普(pǔ)查数据公布了中国城镇家庭户人均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数(shù)大于(yú)1，看似意味着(zhe)人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与(yǔ)房间(jiān)数量(liàng)有关，更与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积、配套设施等因(yīn)素密切相关。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能(néng)完全反映出城镇(zhèn)居民的居住水(shuǐ)平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的选(xuǎn)择(zé)。

　　（二）中国户均(jūn)住宅的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是商(shāng)品住宅，另一类是保(bǎo)障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据(jù)，并没有直接公布城镇住宅数量。居民住(zhù)宅(zhái)相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二(èr)是居(jū)民住宅来源（人口普查数(shù)据(jù)）。计算中(zhōng)国居民户均住宅数量，我们主要用到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年，1998年之前(qián)商(shāng)品住宅数量极少，可忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套(tào)数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得到当前商(shāng)品住(zhù)宅总(zǒng)存量。

　　第(dì)二步，根据(jù)城镇居民拥有的商品住宅和非商品住宅(zhái)比例(lì)，推(tuī)算(suàn)得到居(jū)民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有(yǒu)的(de)商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能(néng)够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比=住宅总套(tào)数(shù)/家庭(tíng)户(hù)数

　　=（商品住宅套(tào)数/家庭(tíng)户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利用既有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量房地产(chǎn)套(tào)数(shù)，并进(jìn)一步(bù)推算(suàn)中国城(chéng)镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城(chéng)镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含现房和(hé)期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房(fáng)套数计(jì)算为例：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品(pǐn)住宅累计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主(zhǔ)流房企(qǐ)竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的时间(jiān)，取最(zuì)大(dà)值3年(nián)。

　　将商品住宅(zhái)现房(fáng)套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目前中国城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要进一(yī)步(bù)推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普(pǔ)数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家(jiā)庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住宅(zhái)占(zhàn)比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有(yǒu)住(zhù)宅占比6.1％，通过继(jì)承或赠与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉(lián)租房(fáng)与其他(tā)住宅。

　　其次，我们(men)假定租赁(lìn)其他住宅和购买二手房都(dōu)是商(shāng)品(pǐn)住宅，因此将租赁(lìn)其他(tā)住宅、购买商品(pǐn)住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民(mín)所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增幅为过去十年(nián)变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的(de)实际(jì)变化比例，从(cóng)而我们估算(suàn)出(chū)2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥(yōng)有0.86 套住宅。但(dàn)考(kǎo)虑已购(gòu)期房(fáng)，中国平均(jūn)每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期(qī)房会在2-3年内陆续交付使(shǐ)用，到2024年(nián)，中国平(píng)均每户(hù)城镇家庭都会拥有一套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含(hán)义

　　既然(rán)城镇居民已经达(dá)到了户(hù)均一套房的程度(dù)，“户(hù)户有房”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国(guó)地产存量(liàng)供给绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意(yì)味着住宅市场供需平衡

　　需要(yào)有多余住宅来满足因人口流动(dòng)、居民换(huàn)房(fáng)等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产市场的住宅套户比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来(lái)看，美(měi)国、英国(guó)和(hé)日(rì)本(běn)的住宅套户比均(jūn)高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套(tào)户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好一套房，就会造(zào)成人口净流入地的(de)住宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动人口分(fēn)别为(wèi)2.51亿(yì)人和(hé)1.25亿人。

　　流动人口会(huì)选择在大城(chéng)市(shì)租(zū)房挣钱，在老家县城买房。

　　暨(jì)南大学(xué)2017年的中国城乡人口流(liú)动调查数(shù)据显示，在上海、杭(háng)州以及南京工作的流动人口在老家拥有住宅比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据两套房，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房(fáng)价较(jiào)低(dī)的县城购买(mǎi)一套房。所以(yǐ)说户(hù)均一套房无法满(mǎn)足庞(páng)大流动人(rén)口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至(zhì)少9000万户家庭住宅品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇(zhèn)住宅(zhái)中(zhōng)依然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭(tíng)，也(yě)就(jiù)是约9000万(wàn)户(hù)城镇居民住(zhù)宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存(cún)在着建筑(zhù)结构松散、设施陈旧、安(ān)全隐患大等问题，如电线老化、管道(dào)等(děng)基(jī)础设施陈旧，给(gěi)住户的(de)生活(huó)带来了很大的不便和安全(quán)隐患，并且(qiě)居(jū)住体验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧(jiù)住宅面(miàn)积小(xiǎo)。占比(bǐ)为31.3％的(de)家庭户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨房(fáng)。这(zhè)类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代生活需求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家(jiā)庭住宅为一居室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占(zhàn)比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家庭住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求驱动(dòng)力

　　根(gēn)据七普(pǔ)数(shù)据测算，2020年城镇家庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积(jī)为294.6亿(yì)平。暂(zàn)不考虑两年间(jiān)农民带(dài)房进城和(hé)老旧(jiù)小区拆迁，加上2021年和2022年商品住(zhù)宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面积(jī)为308.16亿平，人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半的家庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在(zài)30平米(mǐ)以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑面积不足19平方米(mǐ)，不及全国(guó)人均(jūn)水平的(de)一半。若去除(chú)20％的(de)公摊(tān)，可(kě)使用的住宅面积仅为(wèi)15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将(jiāng)人均住宅建筑面积低于15平方(fāng)米的家庭界定(dìng)为(wèi)住宅(zhái)存在困难(nán)，若按(àn)这个标准算(suàn)的话(huà)，中国(guó)有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住(zhù)宅面积为40平，即(jí)人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积为50平，只考(kǎo)虑(lǜ)家庭(tíng)户人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平(píng)，较目前至少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发(fā)达国(guó)家人均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本(běn)、德(dé)国和(hé)英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明(míng)显。

　　若(ruò)考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来地(dì)产仍有需求释放。户均(jūn)1套住宅现实之下(xià)，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要来自于(yú)四(sì)个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过(guò)去20年我国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均人(rén)口数不断下(xià)降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七(qī)普显示城镇户(hù)均(jūn)人口规模(mó)为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致(zhì)户数会(huì)因户(hù)均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经济发展带(dài)来(lái)的新增住宅需求(qiú)旺盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步(bù)向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入(rù)。人口迁(qiān)移势必涉(shè)及到买房租(zū)房，给迁(qiān)入地住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)带来新(xīn)的(de)增量(liàng)。

　　以浙江省(shěng)为例，2021年(nián)常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出(chū)生人口为(wèi)44.9万人，死亡人(rén)口为38.4万人，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万人，其人口增长主要(yào)受(shòu)益于人(rén)口迁移(yí)。

　　第三，老旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和(hé)原(yuán当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思)公有住宅的家庭(tíng)拆(chāi)迁(qiān)改建(jiàn)最多。自建房家庭比例(lì)从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住(zhù)宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降(jiàng)幅(fú)为6.8个百分点(diǎn)。二(èr)者和（27.1％），再加上(shàng)其他(tā)住宅(zhái)（5％）与家庭住宅建(jiàn)造(zào)时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新(xīn)增8473万家庭户，自(zì)建住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万(wàn)户，住宅(zhái)净需求增(zēng)加9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购(gòu)买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭购买了(le)商品住宅。租房、购买经济适用房和其他(tā)分(fēn)别占比(bǐ)18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村和旧城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占(zhàn)比势必(bì)会进一步上(shàng)升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村、老(lǎo)公(gōng)有住(zhù)宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低(dī)、基础(chǔ)设(shè)施(shī)配套(tào)差、没有或少有物业管理(lǐ)，居民(mín)追(zhuī)求(qiú)美好(hǎo)、宜居生活的环境，背后的(de)改善性需求有待(dài)释放(fàng)。

　　第四，“住上更(gèng)大(dà)房子”的改善(shàn)性需求还(hái)将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于(yú)资(zī)金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家庭希望提高生活品(pǐn)质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央经济工作(zuò)会(huì)议(yì)明确指出支持住(zhù)宅改(gǎi)善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为1.71间(jiān)，无(wú)论是(shì)否考虑(lǜ)乡村(cūn)住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国家依旧存在不(bù)小差距。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经(jīng)济水平有着(zhe)密切正(zhèng)向联系(xì)。随着经(jīng)济发展水平的提高，中国的人均(jūn)住宅间数与人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增(zēng)长。

　　如果说过去二十年是中(zhōng)国地产黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾更(gèng)多(duō)体现为住宅供给存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年(nián)房价(jià)快速上(shàng)涨基石。那么未来将是(shì)住宅(zhái)质量的(de)供需冲(chōng)突。房地产大分(fēn)化时代已(yǐ)至(zhì)，这种分化不单局(jú)限于城市能级之间(jiān)差异(yì)，优质小区和老旧二手房(fáng)之间的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能(néng)超预期。

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