饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的(de)意见。意见提及(jí)，近年来，部分房地产经纪机构(gòu)存在利用房源客源优势(shì)收取(qǔ)过高费用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥(làn)用客(kè)户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人(rén)负(fù)担(dān)、侵害(hài)其合法(fǎ)权(quán)益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内(nèi)容、合理确定经纪服务收费、严格实行明码(mǎ)标(biāo)价(jià)等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张(zhāng)大(dà)伟称，随着(zhe)城(chéng)市发展(zhǎn)，一二(èr)线(xiàn)城市二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易占(zhàn)比逐渐增加。以北(běi)京、上海为(wèi)例(lì)，二手房占市场(chǎng)成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城(chéng)规院住房政(zhèng)策研究中心(xīn)首席(xí)研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说(shuō)属于金额不低的(de)大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房(fáng)交易成本(běn)较高、交易周期(qī)较长(zhǎng)，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居民(mín)往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但很多中(zhōng)介利用信(xìn)息不对称等(děng)问题(tí)，将非必要(yào)的收费夹带其中，如收(shōu)取(qǔ)过桥融资、按揭(jiē)费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额外的负(fù)担，而且(qiě)这些服务(wù)事项并(bìng)未(wèi)明码标价。

　　对于二手(shǒu)房市场交易过程中存(cún)在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉(jiā)指(zhǐ)出，对包括经纪服务在内的相关(guān)市场交(jiāo)易行(xíng)为及其主体进行(xíng)规范和秩序整顿，是房地(dì)产市场管理和调控的主题(tí)。“当下，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中介收费问题(tí)成监管(guǎn)重(zhòng)点(di16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长ǎn)

　　二(èr)手房市场中，历(lì)来(lái)对房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注最多的一个话题，便是房地产经纪服(fú)务(wù)费的问(wèn)题。

　　张(zhāng)大伟认为，未来相关部门主要监管的重点，将是对房地产经纪(jì)服务收费及中介交易进行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过程中，部分价值不菲(fēi)的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一(yī)笔(bǐ)金额不(bù)低(dī)的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)机(jī)构2.7％的服务(wù)费率计算，一套1000万元的房(fáng)屋，中介费约为27万。

　　在合理确(què)定经纪(jì)服务收(shōu)费上(shàng)，两部(bù)门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提及，房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)要合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励(lì)按(àn)照成交(jiāo)价格越高、服(fú)务费率越低(dī)的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目(mù)前房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费标准(zhǔn)的最早依(yī)据是1995年国家(jiā)计(jì)委(wěi)建(jiàn)设部下发的《关于房地产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价(jià)格总(zǒng)额的(de)0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北(běi)京为(wèi)例，目前北京市执(zhí)行(xíng)的2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定：“少数特(tè)别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表(biǎo)示，本(běn)着(zhe)“简政放权”的精神，北京2015年取消了房(fáng)地产(chǎn)中介服务等57个政(zhèng)府定价(jià)，房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产(chǎn)中介机(jī)构在实际收取费用过程中，相关监管部门当(dāng)前并未明确具体的中介费率，中介机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进行明码标(biāo)价(jià)即可。而房地产经纪服(fú)务(wù)机构在具(jù)体收(shōu)取过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资标准，综(zōng)合计算出合适的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标(biāo)价问(wèn)题，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构(gòu)应(yīng)当在经营门店、网站、客户(hù)端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服(fú)务项(xiàng)目、服务内容和收费标(biāo)准，不得(dé)混合标(biāo)价和(hé)捆绑(bǎng)收费。房地产经纪(jì)机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务(wù)，应当分别明(míng)确服务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪机构收费前应当向交易(yì)当事人(rén)出(chū)具(jù)收费清(qīng)单，列明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事人签字确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于(yú)市场平均水平的房地产经(jīng)纪机构，住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设部门将会同市(shì)场(chǎng)监管等部门采取约谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重点监管。市(shì)场监(jiān)管部门会同有(yǒu)关部门依法查(chá)处不(bù)按规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务(wù)收(shōu)费等违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构相关违法违(wéi)规信(xìn)息，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国家企业信用信息公示系(xì)统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费(fèi)率越低的原则实行(xíng)分档定价，是否意味着(zhe)，未来豪宅的(de)中(zhōng)介费有望大(dà)幅(fú)降(jiàng)低？

　　中原地产(chǎn)华(huá)南区总裁(cái)兼深圳中原总(zǒng)经理(lǐ)郑叔伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费(fèi)率越(yuè)低(dī)的原则实行分档(dàng)定价，合理降低住房买卖(mài)和(hé)租(zū)赁经纪服务费(fèi)用，主(zhǔ)要还(hái)是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有(yǒu)限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收费(fèi)就(jiù)不(bù)同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内，加上经纪服务费用对(16英寸是多少厘米，16英寸是多少厘米长duì)市场的影(yǐng)响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提(tí)出的意见仅为鼓励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来如何具体(tǐ)认定其中(zhōng)的细则，还需(xū)要看各城市落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场看，经纪服务领(lǐng)域的调整改(gǎi)善、规范(fàn)化，有利于行业健康发展(zhǎn)。同时，由于二手房很多房(fáng)源(yuán)在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服(fú)务行(xíng)业的专业(yè)性(xìng)提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房(fáng)买卖(mài)过程中，原本应该由(yóu)上下家各(gè)支付(fù)一半(bàn)的中介(jiè)费，但在一些热点城市的二(èr)手房交(jiāo)易过程中(zhōng)，往往会有这样的情(qíng)形，因部分购房(fáng)者(zhě)处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一些房东愿意承担中介费，这部分费用也可能通过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价中有所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房产中(zhōng)介公司(sī)将其视为向购房者(zhě)单(dān)边收费的行为。部分中介公司可能会利用(yòng)其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的(de)基础上，再次(cì)向房东(dōng)收取费(fèi)用，而(ér)这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上相当(dāng)于变相(xiāng)推(tuī)高(gāo)了房价(jià)。两部(bù)门提出严禁操纵经(jīng)纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交(jiāo)易中操作的透明度，也有利于(yú)房价(jià)的稳(wěn)定。”陆骑(qí)麟称。

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