文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的全国(guó)住房和城乡建设(shè)工作会议(yì)提出(chū)“有条件的(de)可以(yǐ)进(jìn)行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东、安徽(huī)、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该(gāi)取消商品房预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是对购(gòu)房(fáng)者的(de)不公平。以后谁有(yǒu)钱谁(shuí)建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓和(hé)社会，这是房地产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高质量(liàng)发展阶段的(de)必然趋(qū)势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年(nián)房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是(shì)权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量时代，对(duì)购房民众不公平的预(yù)售制已经过时了(le)，该(gāi)取消殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字了，改为现房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然二(èr)次房(fáng)改是个(gè)技术(shù)活(huó)，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制(zhì)，长效机制四大关(guān)键是推动城市群战(zhàn)略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中性稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照(zhào)经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事(shì)，中国一定能实现房地产软着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨(kuà)过这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么(me)要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销(xiāo)售？大家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房(fáng)老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房(fáng)的(de)风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)行业(yè)层(céng)面看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇(yù)到下行(xíng)周期，会引发(fā)资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销售，这样有助于落实中央房住(zhù)不炒精神(shén)、有助于保障购(gòu)房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健(jiàn)发展(zhǎn)，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什(shén)么建议取消预(yù)售制度(dù)？预(yù)售制度怎么来的(de)？国外什么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国(guó)香(xiāng)港，引入了商品房预售制度(dù)。其实(shí)，当前世界不(bù)少(shǎo)国家存在预(yù)售制。但(dàn)是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障(zhàng)措施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政府批准后(hòu)才可以(yǐ)开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样在支(zhī)付完(wán)首付款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开(kāi)发商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前(qián)进行分期(qī)支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是需要严格的资金监管、分期支付以及违约(yuē)处罚措(cuò)施(shī)作为(wèi)保障的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保(bǎo)障措施，一(yī)定会触发风险，对购房民众不(bù)公平，所以不(bù)如借(jiè)机(jī)取消预售制(zhì)度，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在(zài)中国住房(fáng)进入存量时代，取(qǔ)消预(yù)售制度(dù)有助(zhù)于降(jiàng)负债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市场信心和房地(dì)产长效(xiào)机制。这是(shì)个(gè)技术活，只要(yào)坚持市场化改革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题(tí)，让房地产回(huí)归实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商(shāng)将拼(pīn)的不是五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的最根本最实质(zhì)的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量(liàng)，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向(xiàng)善，是以客户为中(zhōng)心，房地产也不(bù)能例(lì)外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三代，好房(fáng)幸(xìng)福一家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售(shòu)制(zhì)、实施现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消(xiāo)预(yù)售制要(yào)结合稳楼(lóu)市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合(hé)施策。

　　作者十(shí)年前(qián)在国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参(cān)与财税改革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行过长期系统(tǒng)的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制(zhì)的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖(mài)楼花”模式，形成“中国(guó)内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行(xíng)监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有(yǒu)着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资金周转期(qī)长(zhǎng)等(děng)问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制度，许(xǔ)多人栖身(shēn)于木(mù)屋或者(zhě)其(qí)他临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是(shì)相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模(mó)式一经(jīng)推行，购买(mǎi)楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商(shāng)资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办(bàn)立信置业有限(xiàn)公(gōng)司，凭借商业直觉和多年经(jīng)营杂货铺、海上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通(tōng)、资(zī)金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分层出售(shòu)、还印发售(shòu)楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的地势环(huán)境、建筑(zhù)材(cái)料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个亮点，即(jí)先收取买家的订(dìng)金，采用类似租金(jīn)的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买家就(jiù)拥有了自己的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解(jiě)决了制造商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观(guān)中国香港(gǎng)房地产市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出(chū)现(xiàn)过(guò)“烂尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后，中(zhōng)国香港(gǎng)管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对(duì)于预售楼花(huā)制度(dù)的监管(guǎn)，即要求开发商在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明自(zì)身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的核准。为了(le)防止开发(fā)商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行开设的信托账户（监(jiān)管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋(wū)“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行(xíng)将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方，后续需(xū)自(zì)身(shēn)推动(dòng)项(xiàng)目完(wán)工。随(suí)着(zhe)监管(guǎn)体系(xì)逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现(xiàn)象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给(gěi)量短(duǎn)缺问(wèn)题(tí)，引入(rù)“卖(mài)楼(lóu)花”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内地优先发(fā)展重工业，强调(diào)基础建设，这一(yī)导(dǎo)向使前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进(jìn)程(chéng)大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进(jìn)城市化。但当时推行的(de)是“统一管(guǎn)理，统一分配(pèi)，以租养房”的(de)福(fú)利分房制度，住房市(shì)场(chǎng)发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利分(fēn)房制度也出现了分配不(bù)公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因此福利分(fēn)房(fáng)制度不(bù)再适(shì)用于当时的国情。叠(dié)加房地产市场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社(shè)会(huì)缺少大(dà)型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供应量小的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心(xīn)剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先后(hòu)出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产市场改革。例如，1998年，国务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇(zhèn)住房制度改革，加(jiā)快住房建设(shè)的通知》文(wén)件，决定停止住房(fáng)无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分配货币化殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制(zhì)，从(cóng)计划(huà)经济下的福(fú)利(lì)分房转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市(shì)场采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发商(shāng)卖期房，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开(kāi)发时间周期(qī)长的两大难(nán)题，开(kāi)发商(shāng)以(yǐ)预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应速度加(jiā)快。自此(cǐ)中(zhōng)国内地开(kāi)始(shǐ)房改货币化，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信(xìn)贷(dài)政策，支持购房(fáng)者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售(shòu)制的(de)初衷(zhōng)是为了(le)缓解房(fáng)企资金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建(jiàn)设。具体(tǐ)来说，是指房(fáng)地产(chǎn)开发企业将正在建设中(zhōng)的房(fáng)屋预(yù)先出(chū)售给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别于中国香港(gǎng)，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房(fáng)预售流程为：房地产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房(fáng)过程中，购房者需要一(yī)次(cì)性付清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开发(fā)商可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房(fáng)款，这(zhè)点与(yǔ)中国香港(gǎng)的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商品房(fáng)也开启了高周转、高杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推(tuī)动城(chéng)市(shì)化进程(chéng)，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极(jí)大缩(suō)短房企(qǐ)现(xiàn)金(jīn)回笼周期，同时(shí)增加市场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发(fā)展(zhǎn)进程(chéng)。预(yù)售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步(bù)发展(zhǎn)起到了重要作(zuò)用，不仅解决了(le)房地产市场快速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平，中国(guó)内地城(chéng)镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适居，住房事业(yè)取得巨大(dà)进(jìn)步(bù)，数十(shí)年时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平(píng)方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿平增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增至(zhì)3.63亿(yì)套(tào)，套(tào)户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售最主要方式，2005年中国(guó)内(nèi)地商品住宅期房销售面积占总销售面积(jī)的比(bǐ)重为63％，而2021年期房累(lèi)计销售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动(dòng)了中(zhōng)国内地(dì)房地(dì)产行业的(de)发(fā)展。中国(guó)内地房地产历经(jīng)二十多年(nián)长(zhǎng)周期繁荣，行业(yè)各项指(zhǐ)标大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的(de)快速发(fā)展，房地产企业从(cóng)无到有、从国(guó)企先行(xíng)到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比1998年(nián)的2.4万(wàn)个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也(yě)成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接(jiē)贡献），房地产带动产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带(dài)动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投资占(zhàn)全社(shè)会固(gù)定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发(fā)投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等(děng)通道业(yè)务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不(bù)良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房市(shì)值占股债房市值的比(bǐ)例看，2020年中(zhōng)国为(wèi)66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中国(guó)住房市值(zhí)与股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及(jí)中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当(dāng)前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购(gòu)买者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房者(zhě)不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟(chí)交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质(zhì)量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理甚至不(bù)能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购(gòu)房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同是(shì)两个独(dú)立的合同关系，如果开发商发生违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向(xiàng)开发商(shāng)主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购房者(zhě)承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若遇到下(xià)行(xíng)周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行影响自身信用和(hé)购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融(róng)层面(miàn)看，银行作为按揭贷款的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市场(chǎng)波动或经营不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链(liàn)断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与(yǔ)购房者签(qiān)订(dìng)的(de)预售合同和按揭合同，已(yǐ)经(jīng)从(cóng)银行获得房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款(kuǎn)能力或(huò)短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银(yín)行(xíng)承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房(fáng)者的(de)预售监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中明(míng)确规(guī)定了(le)开发企业(yè)预(yù)售商(shāng)品房所(suǒ)得款项(xiàng)应(yīng)当(dāng)用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的(de)具(jù)体办(bàn)法，由房地产管理部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并(bìng)没有(yǒu)统一的预售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā殇是什么意思怎么读拼音，殇是什么意思 怎么读伤感的一个字)等(děng)城(chéng)市重点监(jiān)管资金比(bǐ)例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑州、福州、合肥(féi)等城市则按照项目(mù)的建安成本(běn)乘以(yǐ)建筑(zhù)面积或者项(xiàng)目工程(chéng)总额报价计算(suàn)重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不(bù)少(shǎo)购(gòu)房款(kuǎn)未进入监管账户、或进(jìn)入监(jiān)管账(zhàng)户后(hòu)被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还(hái)款。那(nà)么，监管账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地(dì)产大开(kāi)发时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金(jīn)，是行(xíng)业“潜规则”。比如工(gōng)程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得(dé)监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程(chéng)方(fāng)将资金转给房企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超工(gōng)程进度所需。通过(guò)这些方式套取(qǔ)的资金(jīn)，在(zài)房(fáng)企各(gè)地项(xiàng)目间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动性，房企抽调资金(jīn)统筹拿地(dì)、还款和(hé)楼盘(pán)建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整(zhěng)体来说，国外(wài)商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者(zhě)预付资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部(bù)分房(fáng)款在房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采用两种方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷(dài)款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进(jìn)度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋(wū)烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房屋交付质量的保(bǎo)障有(yǒu)两种方式(shì)，一是期(qī)房由政府或第三方验收合(hé)格并提供验收凭(píng)证(zhèng)后，开(kāi)发(fā)商(shāng)凭验(yàn)收(shōu)凭证取得购(gòu)房者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修(xiū)期，通(tōng)常(cháng)1-5年，保修期(qī)满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前(qián)预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)

　　美国期房定(dìng)金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低首付(fù)比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面，除定(dìng)金或首付外，购房者在(zài)房(fáng)屋交付后(hòu)通过按揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购(gòu)房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信(xìn)托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭导致(zhì)楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者(zhě)资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担任何责任与损失。而开发商在房屋建设过程中(zhōng)的(de)资金(jīn)全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供一定比例的贷款(kuǎn)，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商挪用(yòng)资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益(yì)，银(yín)行有充分(fēn)动机(jī)监管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发商在房(fáng)屋交付(fù)时需取得由政府相关部门经审(shěn)查(chá)后(hòu)发(fā)放的验收(shōu)凭(píng)证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付(fù)的(de)房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　德(dé)国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采(cǎi)用固定(dìng)利率，开发商或购房者(zhě)可(kě)购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方(fāng)面(miàn)，德国开发(fā)商在项目获(huò)批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者(zhě)需支付约2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金按照(zhào)德国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付(fù)公(gōng)证费和土地(dì)交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德(dé)国没有规定最(zuì)低(dī)首(shǒu)付比例，可(kě)零首付购房(fáng)。

　　余款方面(miàn)，德国也采取按(àn)工期(qī)支付房款的(de)制度，一般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体(tǐ)支(zhī)付节点(diǎn)、比(bǐ)例(lì)因项目而异。一般(bān)来说，支付节点可分(fēn)为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板(bǎn)完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行(xíng)按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款给予购(gòu)房者一定使用期限，期限结束后，购房者(zhě)开始(shǐ)还贷。

　　保险方面，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计(jì)了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保证(zhèng)开发(fā)商赔(péi)偿或修复，开发商破产，由保(bǎo)险公司负责(zé)相应赔偿。保(bǎo)险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均有一名律师，负(fù)责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中(zhōng)的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认无误后签(qiān)订(dìng)首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国(guó)设置了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发(fā)商(shāng)出(chū)现财务(wù)、经营(yíng)问题时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔付，而(ér)超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节(jié)，英(yīng)国采取(qǔ)按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交(jiāo)房前(qián)付款比例(lì)相(xiāng)对较低(dī)，一(yī)般(bān)会在合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付(fù)两笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款项(xiàng)交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检验验收后才能交付(fù)，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售(shòu)资(zī)金监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由律(lǜ)师(shī)监管(guǎn)，在确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师(shī)转给(gěi)开发商，即资金在进入开发(fā)商账户前经过两道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万日(rì)元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款比例不超房款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按(àn)揭还款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白(bái)，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交易(yì)法(fǎ)》，经(jīng)多(duō)次修订(dìng)，目前是唯(wéi)一(yī)一部规(guī)范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什么(me)是定(dìng)金(jīn)保全措(cuò)施？即(jí)买卖(mài)双方签订购房合同时，开发商向金(jīn)融机构或(huò)指定保证机构或保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并(bìng)将相应的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定(dìng)金外(wài)，其(qí)他(tā)预先(xiān)支(zhī)付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措(cuò)施保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书(shū)向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节(jié)，交房前(qián)只需支(zhī)付最多不超20％的(de)定金，签订购(gòu)房合同(tóng)后(hòu)，购房者即可向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始(shǐ)按揭贷(dài)款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房款在(zài)交房(fáng)后开(kāi)始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付(fù)尾款(kuǎn)

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账(zhàng)户，交(jiāo)房后(hòu)满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节(jié)，新(xīn)加坡开发(fā)商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付(fù)5％房款(kuǎn)作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签订购买合同，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的(de)房(fáng)款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签订购房合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首付及印(yìn)花税(shuì)，同时(shí)购房者(zhě)向银行申(shēn)请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进(jìn)度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做(zuò)了统一(yī)详细规定，要求所有开发商遵(zūn)守，支(zhī)付节点一般为合同签订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道(dào)门(mén)窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也(yě)依照工程进度放(fàng)款(kuǎn)，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金监(jiān)管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金(jīn)与付款会存入银(yín)行专门的(de)项目资金账(zhàng)户(hù)，账户资金提(tí)取须与房(fáng)屋建设有关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年(nián)的房(fáng)屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了(le)政策出手临(lín)界点，重点是(shì)保(bǎo)交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大(dà)对(duì)刚需和改善型(xíng)需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部停贷(dài)现(xiàn)象，重(zhòng)点是保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一(yī)方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括民营企业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购重组整个行业(yè)，为(wèi)每个房企配套AMC和(hé)财团，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工(gōng)保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是(shì)推动城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环节，建立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机(jī)制，如(rú)将已支(zhī)付定金冻结至房屋交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者(zhě)定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励(lì)保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延期(qī)以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机(jī)制或交房(fáng)后按揭贷款机制，充(chōng)分保(bǎo)护(hù)购房者(zhě)的权益。资(zī)金(jīn)监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开发(fā)商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政(zhèng)府相关部门(mén)直接监管，以此(cǐ)防止资金(jīn)挪(nuó)用现象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度(dù)。保修期(qī)内，开发商应对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免(miǎn)费(fèi)维修，购房者在保修(xiū)期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款。

　　三，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商(shāng)品房预售制(zhì)是大势所趋。一方面(miàn)，98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开发商缺钱(qián)，预(yù)售制是权宜之计，现在(zài)全国套户(hù)比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房民(mín)众不公平的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑现的(de)营销手段，而是所见即(jí)所得的(de)过硬的产品质量和诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱(qū)逐劣币。

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