导读(dú)

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市(shì)场黄(huáng)金二(èr)十年(nián)。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积超15亿平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢(féng)近年地产持续低(dī)景气，有关中国(guó)地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热(rè)烈(liè)。

　　拨(bō)开迷(mí)雾，本(běn)文(wén)试图厘(lí)清(qīng)中国城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体渲(xuàn)染中国(guó)地产存量极度过剩，事实(shí)是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全国有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口(kǒu)普查调(diào)查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子(zi)是(shì)否(fǒu)真的过剩(shèng)？

　　事实(shí)上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑(zhù)中，城(chéng)镇建筑占(zhàn)比不到一(yī)成，其中还包括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七普显示中国(guó)城(chéng)镇居(jū)民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适不是(shì)人均一间房所能满(mǎn)足，它与房屋质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素密(mì)切(qiè)相关。中国(guó)的人均住宅间数(shù)较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距。人均住宅(zhái)间数大于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测算发现中国(guó)城镇(zhèn)居民(mín)户均1套房，其中每户持有商品(pǐn)住宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅(zhái)的(de)数据，我(wǒ)们(men)根据(jù)商品住宅(zhái)套数(shù)、商品住宅(zhái)占比和城镇家庭户(hù)数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住(zhù)宅(zhái)套户比。

　　测算(suàn)结果显示(shì)，目前城镇家庭户均拥有(yǒu)0.86套房(fáng)，其中(zhōng)0.54套为商品住宅(zhái)。若期房顺(shùn)利交付，直至2024年，中国每(měi)户城(chéng)镇家庭才拥有1套住宅，其中商业住宅仅0.64套。

　　户均一(yī)套(tào)房似(shì)乎意味着户户有房，然而事(shì)实上中国住(zhù)宅市(shì)场(chǎng)供(gōng)需并不平(píng)衡。

　　国际数据显示，成熟房地产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所以说不(bù)平衡(héng)，是因为户均一套(tào)房(fáng)无法满足流动人(rén)口的租赁和(hé)置业需(xū)求。全国总人(rén)口的近三(sān)成(chéng)都是(shì)流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房(fáng)挣钱，在老家买房(fáng)，从而产生了(le)额(é)外的住宅需求。

　　即便户(hù)均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国(guó)未来地产(chǎn)仍(réng)有(yǒu)四大新增需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩(suō)小，一人(rén)户、两人户占比不断增加，导(dǎo)致家庭(tíng)户数增多(duō)。小(xiǎo)家(jiā)庭(tíng)化趋势将延(yán)续，带(dài)来新户购房(fáng)需求增长。

　　第二，经济板块的分化日(rì)益(yì)明显，区域经济资(zī)源分配的再集(jí)中吸引着人口流入，人口净迁入城市的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的家庭住在2000年(nián)以前建(jiàn)成的住宅中，涉(shè)及超9000万家庭(tíng)、81亿平方米的(de)住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老(lǎo)破(pò)小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行(xíng)。

　　第四，中国的人均住宅间数(shù)与人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)均较(jiào)发达国家(jiā)有着不小(xiǎo)差距(jù)，“住上(shàng)更大(dà)房子(zi)”的改(gǎi)善性需求正在不断(duàn)增加。

　　黄金(jīn)二十年之后，当下中国地产步入大分化(huà)时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十年房价快(kuài)速上涨(zhǎng)基石。那么当下(xià)房地产大分化(huà)时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅(zhái)质量供需冲突。

　　地(dì)产大分(fēn)化必将(jiāng)体现在不同(tóng)能级(jí)城(chéng)市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之(zhī)间，不同(tóng)品质(zhì)住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不久前，官方披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)建筑，引(yǐn)发热议。从2月以来，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增，引发(fā)一(yī)阵二(èr)手(shǒu)房的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的房子是否已经(jīng)过剩(shèng)？

　　中国城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过(guò)剩，还(hái)是供需平衡，或(huò)是(shì)仍然存在(zài)不(bù)足(zú)？可惜由于(yú)住宅(zhái)存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知晓(xiǎo)具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中(zhōng)国城镇(zhèn)家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是否真的过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中国户均拥(yōng)有住宅数(shù)量

　　（一）中国住宅(zhái)数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚(jiǎo)

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害综合(hé)风险普查工(gōng)作情(qíng)况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责(zé)人对外(wài)披露(lù)：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据以(yǐ)及80多(duō)万处市政设施数据(jù)。”

　　14亿人住6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，平均每(měi)栋建筑住不到3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的(de)算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第七次(cì)人口(kǒu)普查数(shù)据公(gōng)布了中国城镇家庭户人均住宅(zhái)间(jiān)数为1.06间，其中城市(shì)家(jiā)庭户居民人均0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居(jū)民(mín)人均(jūn)1.18间。

　　人(rén)均住宅间(jiān)数大于1，看似意味着(zhe)人人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更与房(fáng)屋质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等(děng)因(yīn)素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。单单(dān)从人均住宅间数(shù)不能完全反映出城镇(zhèn)居民的居(jū)住水平。

　　中国(guó)主要是(shì)以家(jiā)庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设施(shī)齐全(quán)的住宅才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的(de)测算思路(lù)、数据和方法

　　中国城镇居民住宅(zhái)主(zhǔ)要(yào)分(fēn)两(liǎng)大(dà)类(lèi)，一类是商品住宅，另(lìng)一(yī)类是保障房、原公有住宅、自建房等非商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)。

　　目前缺乏统(tǒng)计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住宅数(shù)量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售套数（统(tǒng)计(jì)局）；二(èr)是居民住(zhù)宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民(mín)户(hù)均住宅数量，我们主要(yào)用到上述(shù)两(liǎng)组数(shù)据(jù)。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数量极少，可忽略(lüè)不计。估(gū)算(suàn)城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第(dì)一步(bù)，将1999年以来每(měi)年商品住宅销售套数相加(jiā)，我们就能够(gòu)得到当前(qián)商(shāng)品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非(fēi)商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数(shù)。

　　第(dì)三(sān)步，将城镇居民拥有的商品住(zhù)宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商(shāng)品住宅(zhái)套(tào)数/家庭(tíng)户数）/（商品(pǐn)住宅套数/住宅总套(tào)数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺乏一(yī)个准确统计。我们(men)利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测(cè)算得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均(jūn)拥有商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计(jì)算得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅(zhái)累(lèi)计销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)（包含现房和期房）。

　　中国的房地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房占比近9成。本文去除商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数里的期房销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现房套数(shù)。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套(tào)数=截止到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销(xiāo)售套(tào)数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交房后装修的时间(jiān)，取最大值(zhí)3年(nián)。

　　将商品住宅现房套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我(wǒ)们需要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城(chéng)镇居(jū)民拥有(yǒu)的户均住宅(zhái)套数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国城镇(zhèn)居民的(de)住(zhù)宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继承或(huò)赠与占(zhàn)比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次(cì)，我们假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住(zhù)宅、购买(mǎi)商品住宅与购(gòu)买二手(shǒu)房加总，得到(dào)商品住宅占居民所有住宅(zhái)的(de)比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变(biàn)化幅度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品住宅(zhái)的实(shí)际变化比例，从而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中国平均(jūn)每户(hù)城(chéng)镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅。但考虑已购期(qī)房，中国平均每(měi)户城镇家庭拥(yōng)有1.02套住宅。

　　如(rú)果(guǒ)交房顺利(lì)，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每户(hù)城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的三点(diǎn)含义

　　既然城(chéng)镇居(jū)民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有(yǒu)房”是(shì)否意味着中国城镇化进展终结，甚至意味着中国(guó)地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并不意味着住宅市场供需(xū)平衡

　　需要有多余住宅来满足(zú)因人口流动(dòng)、居民(mín)换(huàn)房等(děng)因(yīn)素产生(shēng)的(de)住宅需求(qiú)。因此(cǐ)，成熟(shú)房地产市(shì)场(chǎng)的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美(měi)国、英国和日本的(de)住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户比最高，为1.19，日(rì)本(běn)为1.16，美国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净(jìng)流入地(dì)的住宅市(shì)场供不(bù)应求，造成房(fáng)价或(huò)房租(zū)迅速上涨。

　　七普指出中国的流动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省(shěng)际流动(dòng)人(rén)口分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家(jiā)县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动(dòng)调查数据显示，在(zài)上海、杭州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥有住宅比例分别为28％、21％和18％。大城市(shì)的高工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际(jì)上(shàng)会占(zhàn)据两套(tào)房，在高房价的(de)大(dà)城市租赁一套房，在房(fáng)价较(jiào)低的县城购买一套房。所以说户均一套房无(wú)法满(mǎn)足庞(páng)大流动人口的租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅(zhái)品质仍需改善

　　目(mù)前，中国的城镇住宅中依(yī)然(rán)有不少老旧(jiù)小区。

　　三(sān)成家庭，也就是约(yuē)9000万户城(chéng)镇居民住宅是(shì)2000年(nián)以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至(zhì)少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结(jié)构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等问题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础设施陈旧，给住户的生活(huó)带来(lái)了(le)很大的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体(tǐ)验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家(jiā)庭户数拥有的(de)住(zhù)宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代(dài)生活需求，在未来大都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五成的家(jiā)庭住(zhù)宅为一居室和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一(yī)居(jū)室占比为(wèi)14.9％，二居室(shì)占(zhàn)比为(wèi)33％。对比镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当(dāng)然这与(yǔ)城市土地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均住宅面积扩张是未(wèi)来(lái)地产(chǎn)的需求驱(qū)动力

　　根据(jù)七(qī)普数据(jù)测算，2020年(nián)城镇家庭户住(zhù)宅存量(liàng)总面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农(nóng)民(mín)带房(fáng)进城和老旧小(xiǎo)区拆(chāi)迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出(chū)2022年(nián)住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑面积为(wèi)39.45平(píng)方米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积小于均(jūn)值，近(jìn)4成家庭人(rén)均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家(jiā)庭人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平(píng)的一半。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅为(wèi)15.2平方米。上海市(shì)将人均住宅(zhái)建筑面积(jī)低于(yú)15平方米的(de)家庭(tíng)界定(dìng)为住宅存(cún)在(zài)困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住宅面(miàn)积(jī)为40平(píng)，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平(píng)，只考(kǎo)虑家庭(tíng)户人(rén)数，需要住宅总量约390.6亿平，较目(mù)前至少(shǎo)新增(zēng)82亿平。

　　对比发达国家人均住宅面积，美国(guó)为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的人均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若(ruò)去除公摊(tān)面积后，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距(jù)将变得(dé)明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口，所需(xū)要的住宅总量会更多。

　　四(sì)、户(hù)均已(yǐ)然1套房(fáng)，未(wèi)来地产还会(huì)有(yǒu)需求么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到(dào)中国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结构和动(dòng)态趋势(shì)演绎(yì)，决定了中国未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来自于四个方面。

　　第(dì)一，户均(jūn)人口缩小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇户均人口规模为2.85人/户，而七普显示城镇户(hù)均人(rén)口规(guī)模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占(zhàn)比明显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人口迁移导致(zhì)经济发展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中(zhōng)国经(jīng)济板块的分化(huà)日益明(míng)显(xiǎn)，资源和生产要素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中心城(chéng)市流入，区域经济资源分配(pèi)的再集中吸引着人(rén)口流入。人口迁移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入(rù)地(dì)住宅市(shì)场带来新(xīn)的(de)增量。

　　以浙江省(shěng)为(wèi)例，2021年常(cháng)住人(rén)口增(zēng)量为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万(wàn)人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其(qí)人(rén)口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东，老旧小区改(gǎi)善性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到(dào)2020年，自(zì)建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭比例(lì)从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家庭比例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的(de)家庭购(gòu)买二(èr)手房。在新增住(zhù)宅需求中，有7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济(jì)适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造(zào)，商品住宅的(de)占比势必会进(jìn)一(yī)步(bù)上(shàng)升。

　　2000年以前建(jiàn)造的(de)住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破(pò)旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑(zhù)面积小、质(zhì)量(liàng)低、基(jī)础设施配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜居生活的环境，背后的改(gǎi)善性需求有待释放。

　　第四，“住上更(gèng)大房(fáng)子”的改(gǎi)善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望提高生活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的中(zhōng)央(yāng)经济(jì)工作(zuò)会议明确指出支持住(zhù)宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均(jū画家刘一民作品值多少 刘一民是山东还是广东n)住(zhù)宅间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均(jūn)住宅间数较其他(tā)国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度(dù)与(yǔ)经济水平有着密切正向(xiàng)联系。随着经济发展水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积将随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去二十年(nián)是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期，地产(chǎn)矛(máo)盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不(bù)足，供需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过去二十年房价快速(sù)上涨基(jī)石。那么未来(lái)将是住(zhù)宅质量(liàng)的(de)供(gōng)需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城(chéng)市能级(jí)之间(jiān)差异，优质(zhì)小区和老(lǎo)旧二手房之(zhī)间的(de)差异也将越发扩大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的是(shì)人，并不是针对住宅，因此可(kě)能(néng)存在统计偏差。商品住(zhù)宅占比(bǐ)实际(jì)值可能偏低，其增速可能(néng)超(chāo)预(yù)期。

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