5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数本月(yuè)涨幅约为(wèi)2％。而(ér)以公募基(jī)金(jīn)为代表(biǎo)的机构对于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌(pái)ETF基金为例(lì)，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较4月28日时有小幅增长。根据基金一(yī)季报统计，龙头与地方国企央(yāng)企(qǐ)获得增持，持仓数(shù)量占流通股比(bǐ)重增(zēng)幅(fú)五只个股分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房地产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红利时(shí)代(dài)已过 精耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金(jīn)对房地(dì)产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业(yè)标(biāo)的市值约1188亿元(yuán)，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募(mù)所持(chí)房地(dì)产公司(sī)市值在股票资(zī)产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底(dǐ)这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此(cǐ)同时，公募(mù)对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年(nián)末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势头似(shì)乎(hū)在(zài)今年一(yī)季度得(dé)以延(yán)续。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓(cāng)持有(yǒu)房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓市值(zhí)前五(wǔ)个股分别(bié)为保利发(fā)展、招商蛇(shé)口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发(fā)现，公募(mù)对于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示(shì)，在(zài)公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名(míng)第二的是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌(pái)龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在(zài)于几只房(fáng)地产龙头股从排(pái)位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其(qí)是(shì)万科最为明显；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季并非行业销售旺季(jì)，其传(chuán)导到(dào)二级市场(chǎng)乃至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共识的(de)是，经济圈判断(duàn)房地(dì)产(chǎn)已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几(jǐ)类行业(yè)在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什么投资机会的。但在(zài)这几(jǐ)年特(tè)殊的行情(qíng)里(lǐ)包括煤炭、电解铝等(děng)类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背后(hòu)的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更大(dà)的变化(huà)。”一不(bù)愿具(jù)名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募(mù)人(rén)士持谨(jǐn)慎乐观态度(dù)：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年(nián)销(xiāo)售(shòu)面积很(hěn)难再出现了，2022年光是居(jū)民存(cún)款数量增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方米。需求端还需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产研究(jiū)员吕功绩也艾特是什么意思指出：“时至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面积（接(jiē)近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不(bù)支(zhī)撑(chēng)每(měi)年(nián)18万亿元的销售额，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的(de)时代已(yǐ)经过去，未来行(xíng)业(yè)的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着(zhe)地产的高杠杆属性，就(jiù)很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧出清的(de)过程。这个过程中，综合竞争(zhēng)力强的(de)公(gōng)司就能够通过大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得市(shì)占(zhàn)率(lǜ)的提升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行(xíng)业(yè)的(de)贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机(jī)会(huì)在于(yú)城市、位置、产品的阿尔法(fǎ)，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也(yě)是基于(yú)这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募(mù)乃至整(zhěng)体机构的(de)务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰好排名前五的公司月(yuè)内(nèi)涨幅(fú)超(chāo)过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福(fú)、荣安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的(de)上实发展，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成(chéng)交(jiāo)量(liàng)明显放大，4日(rì)、5日连续(xù)两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开发与经营。公司的主要产(chǎn)品及服务为房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第(dì)一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东(dōng)来(lái)看，各类机构都有(yǒu)对其布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流通股股东(dōng)来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的(de)迎(yíng)水文(wén)龙(lóng)、中央(yāng)汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂(zàn)时排名第二(èr)的浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季度的(de)收入利润规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代(dài)出租率复苏(sū)至(zhì)近(jìn)年来最高，另(lìng)一方面(miàn)则是公(gōng)司拿地结算(suàn)持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字(zì)上看，一(yī)季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰的两只(zhǐ)产(chǎn)品(pǐn)依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两只产品杀(shā)入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布(bù)扎比投(tóu)资(zī)局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地(dì)产(chǎn)公司外，荣安地产则是主要布(bù)局(jú)在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也(yě)是一份报(bào)喜的(de)成绩单：首季公司实现(xiàn)营业收入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公司股东的净利(lì)润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通(tōng)股股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上榜排名第(dì)七位，富国(guó)中证指数1000增强则排名(míng)第九位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国(guó)际和私(sī)募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗牌和兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地(dì)市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土地供给(gěi)较多（券商(shāng)测算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的(de)利(lì)润率仅20％），绝(jué)大多(duō)数(shù)房企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者(zhě)资金(jīn)紧张(zhāng)没法拿(ná)地，龙头房企(qǐ)趁机获取(qǔ)低成本(běn)土(tǔ)地，龙头(tóu)房(fáng)企的拿地力度(dù)（拿地金额(é)/销售金(jīn)额）基本在(zài)30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙(lóng)头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率基本(běn)在(zài)70％以下，而其他房企的(de)净负债(zhài)率(lǜ)普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额增(zēng)速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速(sù)为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央国企地产股或存在发(fā)展的大好机会。中信证券指出：“房地产行业(yè)的结构(gòu)性机会依(yī)然存(cún)在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶(jiē)段表现出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源和良好(hǎo)的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较(jiào)于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土地资源债权债(zhài)务(wù)关系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑，所以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国(guó)企相较(jiào)于民(mín)企来说估值(zhí)的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维(wéi)度看，行业的逻(luó)辑(jí)在于集(jí)中度(dù)提升后，行(xíng)业进入(rù)高(gāo)质(zhì)量发展阶段，具(jù)备较快速(sù)发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈(yíng)利和(hé)现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的提(tí)升，应该关注估值相对(duì)较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创(chuàng)造持(chí)续现(xiàn)金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨(zhǎng)的概率比较低，行(xíng)业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益(yì)于行业集中度(dù)提升的(de)头部公司。”星(xīng)石(shí)投资首席(xí)研(yán)究(jiū)官方磊(lěi)也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等国资背景(jǐng)龙头前途更为(wèi)光明(míng)。不(bù)过国投瑞银基金投资(zī)部副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持续观察(chá)国企央企在三个方(fāng)面(miàn)是(shì)否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位(wèi)，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需要多(duō)给一些耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根(gēn)据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的(de)整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更(gèng)趋明显，保利发展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企(qǐ)营收、净利均实(shí)现了(le)业绩(jì)的回(huí)正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增(zēng)长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析(xī)表艾特是什么意思示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地，且主(zhǔ)要集(jí)中(zhōng)在核(hé)心城(chéng)市，投(tóu)资力度较大。投(tóu)资的驱动能(néng)够推(tuī)动房企销(xiāo)售(shòu)业绩的增长，从而在2023年一季度市场(chǎng)恢(huī)复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也(yě)提醒表示，在(zài)房地产的复苏过程中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个(gè)市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市都出现环比(bǐ)下滑的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐(lè)观。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去(qù)库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出(chū)现(xiàn)市场(chǎng)的短期反弹外的一个市(shì)场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上下游产业(yè)链的复(fù)苏速度都(dōu)比(bǐ)想象(xiàng)的要慢(màn)很(hěn)多，我们(men)要(yào)多给(gěi)一些耐心，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及上下游就不是赚快钱的时候，只能赚他基本(běn)面的钱。但这也意味着，只有极为少数的、做得比(bǐ)同行好得(dé)多的企业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步(bù)体现出(chū)来。所以只(zhǐ)能耐心地(dì)去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来，这需要时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐(jiàn)。）

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