近两年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日(rì)，公募REITs整体(tǐ)呈(chéng)现出(chū)高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出该类(lèi)产品长期投资价(jià)值，通(tōng)过(guò)观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等指标，也(yě)是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资(zī)者注意(yì)，与(yǔ)产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目在经(jīng)营权到(dào)期后不再产生(shēng)现金(jīn)收益，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)分红(hóng)目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了利(lì)润(rùn)分配和本金(jīn)的归还，在选择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情况尚未公布。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要(yào)收益来源为(wèi)持有期分(fēn)红(hóng)收益，以及(jí)基金(jīn)份额交易(yì)价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况(kuàng)及市(shì)场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律(lǜ)可(kě)循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及(jí)市场情况(kuàng)，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资(zī)决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额(é)二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮(fú)亏，分红作为基金份(fèn)额(é)持有人实际(jì)获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资(zī)者更具参考价值。”中金基金(jīn)相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施(shī)证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施(shī)基金应(yīng)当将90％以上合并后基金年度可(kě)分配(pèi)金额以现金(jīn)形式分配给投资者，强(qiáng)制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产(chǎn)品长期投资(zī)价值(zhí)。

　　中航(háng)基金(jīn)也认为，从投资角度(dù)来看，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这(zhè)类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体(tǐ)现了这类产品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类(lèi)似(shì)于债券派息，但不等(děng)同于债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角度来看，一方面(miàn)是(shì)公募(mù)REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类，为资产配置多元(yuán)化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的配(pèi)置价值(zhí)。另一(yī)方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红(hóng)能(néng)够(gòu)帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性画的作者是谁 画的作者是高鼎吗，在(zài)有(yǒu)效(xiào)控制风险的前提下，增厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安(ān)”外，市场对(duì)于未来分红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格(gé)走(zǒu)势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的二级市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券(quàn)宽基指数。

　　画的作者是谁 画的作者是高鼎吗 alt="密(mì)集分钱(qián)了！这几点要注(zhù)意" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/04/weixin/one_20230423074212104.png">

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布(bù)了2022年(nián)年报(bào)，部分产品受宏观(guān)经(jīng)济的影响，可分(fēn)配金(jīn)额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响了公募REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益(yì)是影响REITs二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有利于吸(xī)引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点呈现向股(gǔ)票和债券回归的过程(chéng)；另一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目(mù)的经(jīng)营业绩(jì)相(xiāng)对经(jīng)济活力的改善(shàn)有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将(jiāng)对(duì)基(jī)金份额的开盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权操作是对分红前后基(jī)金份额净值变化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品的特性(xìng)，关注二级市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基(jī)金相关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红(hóng)前提(tí)是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例是变(biàn)动的，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红差异很大，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是(shì)持续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金(jīn)价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该(gāi)注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募(mù)REITs主要有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有(yǒu)产权(quán)类产品的(de)收益主要包括每年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增(zēng)值的收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的收益(yì)主要(yào)来自项(xiàng)目每年(nián)的现金分红(hóng)。其(qí)中(zhōng)，特(tè)许经营权类(lèi)资产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两(liǎng)者的比率也是(shì)变动的，对特许(xǔ)经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收(shōu)益。普(pǔ)通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底层资产属性不(bù)同而形成区(qū)别。特许(xǔ)经(jīng)营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强。而(ér)产权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益”，更看(kàn)重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负(fù)责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经(jīng)营项目在经营权到期后不(bù)再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分(fēn)配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加(jiā)准确。基于这个特(tè)点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分(fēn)派率水平(píng)。对(duì)于(yú)剩余期限(xiàn)较长的(de)特许经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也(yě)有足够(gòu)年限收回本金并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负(fù)责人提醒投(tóu)资者注意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的分派金额包(bāo)含了投资本金，在不进行扩募(mù)的情况下，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年(nián)下降(jiàng)是正常现象，投资特许(xǔ)经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目(mù)剩(shèng)余(yú)期(qī)限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营项目相比，产权(quán)类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑(zhù)的(de)更新改造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的假设反(fǎn)映在基(jī)础(chǔ)资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的(de)资产投资属(shǔ)性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航(háng)基(jī)金表示，年(nián)报(bào)指标中(zhōng)，跟现(xiàn)金(jīn)相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是年报中披露(lù)的(de)经营活动现金流(liú)，二是可供(gōng)分配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性区别(bié)。经营(yíng)活动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指(zhǐ)企(qǐ)业经营、筹资、投资产生的(de)现金流，基于(yú)企业本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响(xiǎng)利(lì)润表的项目进行调整，加期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在(zài)相对(duì)股债市(shì)场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关(guān)注内部收益(yì)率的(de)高低，对产权类(lèi)的资产(chǎn)更多关(guān)注分(fēn)派(pài)率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收益主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运(yùn)营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因素(sù)来选(xuǎn)择(zé)投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期(qī)，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有(yǒu)基本面支撑、填(tián)权效(xiào)应相对明(míng)显、同(tóng)时分红规模(mó)较(jiào)为可观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的(de)招募说(shuō)明书均(jūn)会载明REITs在发行首年及次(cì)年的(de)可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行(xíng)比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中(zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责人也称(chēng)。

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