近两年火爆的创新产品(pǐn)公(gōng)募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比(bǐ)例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机(jī)制是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是观察REITs项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意(yì)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目在经营权到期后(hòu)不(bù)再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归还(hái)，在选择投资标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的(de)特征(zhēng)。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分(fēn)红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可(kě)供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部(bù)分分配(pèi)比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表(biǎo)示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额交易价格(gé)的(de)变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运营情(qíng)况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较易(yì)引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红(hóng)预期(qī)则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基(jī)础(chǔ)设施资产的经(jīng)营现金流，投资人通过基金募集材(cái)料和信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项(xiàng)目的经(jīng)营业(yè)绩，作为进行投资决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市场价格(gé)变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分(fēn)红(hóng)作(zuò)为基金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监(jiān)李华(huá)平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式(shì)分配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之(zhī)一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基(jī)金也认为，从投资角度来看，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二(èr)级市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制分红要求(qiú)，分(fēn)红类(lèi)似于债券(quàn)派(pài)息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券的固(gù)定利息回报(bào)，而(ér)是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投(tóu)资(zī)品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元化(huà)提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机(jī)构投资者公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对(duì)于投资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在有(yǒu)效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚(hòu)资产包(bāo)收益(yì)，起到(dào)投资(zī)“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收(shōu)益(yì)“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价格走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票(piào)和债券(quàn)宽(kuān)基指数。

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　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产品受(shòu)宏观(guān)经济的影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波(bō)动受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格(gé)的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)投资(zī)。

　　中金(jīn)基金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面市场(chǎng)热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债券回归的过(guò)程；另一方面(miàn)，基础设(shè)施项目的经营(yíng)业绩相对经济(jì)活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权(quán)日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红金额进行计算。除(chú)权操作是对分(fēn)红前后基金份(fèn)额净值变化的(de)修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资人在基金分红前后均可(kě)以获(huò)得(dé)公平(píng)的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同(tóng)时需结(jié)合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场(chǎng)扰(rǎo)动对整体收益(yì)的影响程度。”中未置可否和不置可否的区别在哪，未置可否的置是什么意思航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了(le)解底(dǐ)层资(zī)产情况(kuàng)

　　多位业(yè)内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部(bù)分不同，特许经(jīng)营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之(zhī)间的比(bǐ)例是(shì)变动的，与现有公募基金分红(hóng)差异很(hěn)大，大(dà)多(duō)数普通投资者可(kě)能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价(jià)值面临(lín)极大(dà)不确(què)定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产权类(lèi)产品的(de)收益主要(yào)包(bāo)括每年的现(xiàn)金分红及资产增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的(de)现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经营权类资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收(shōu)益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的(de)类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因(yīn)底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产(chǎn)权(quán)类的公募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价(jià)值增值，所以相对(duì)股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑底(dǐ)层资产属性，对所选择产品的二级市(shì)场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许(xǔ)经营(yíng)项目在经营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的分配理解为(wèi)“分派”比“分(fēn)红”更加准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余(yú)经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通(tōng)常具备更(gèng)高的分派率水(shuǐ)平。对于(yú)剩余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投(tóu)资者注意，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本(běn)金(jīn)，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价随着分(fēn)派进(jìn)度逐年下降是正常现象，投资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收(shōu)益来(lái)自项目剩余期限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经营项目(mù)相(xiāng)比，产权类项目的(de)土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般(bān)较长，再加上(shàng)到期后通过对(duì)建筑的更新改(gǎi)造或补(bǔ)缴土(tǔ)地出让金等追加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一步延长经(jīng)营期限。这种类(lèi)似永(yǒng)续经(jīng)营的假设反(fǎn)映在(zài)基(jī)础资产的(de)估值上(shàng)，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内(nèi)部收益(yì)率等指标

　　评(píng)估(gū)项目(mù)底层(céng)资产运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品(pǐn)分红期，投(tóu)资者(zhě)可以观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标，来观察和评估项(xiàng)目底层(céng)资(zī)产的(de)运营情况。

　　中航基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年(nián)报中(zhōng)披露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的现金流(liú)，基于企业本身经营活动(dòng)产(chǎn)生；可供(gōng)分(fēn)配的现金实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出发，对非现(xiàn)金影(yǐng)响(xiǎng)利润表的项目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最(zuì)终(zhōng)得到的账面(miàn)现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产(chǎn)配置(zhì)新(xīn)选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能，比较适合长期持有。建议(yì)投资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高低，对(duì)产权(quán)类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益(yì)主要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以(yǐ)底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益人(rén)综合实力、运(yùn)营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的。

　　中信(xìn)证(zhèng)券研(yán)报(bào)也显(xiǎn)示(shì)，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈(yì)机会仍(réng)在，叠(dié)加此前市(shì)场接连回调，建议投资(zī)者关(guān)注有基(jī)本面(miàn)支撑、填(tián)权效(xiào)应相对(duì)明(míng)显、同时分红规(guī)模较为可(kě)观(guān)的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募(mù)说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及(jí)次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料(liào)中披露预(yù)测进行(xíng)比较分析，结(jié)合经济及市场的实际环境，对基础设施项目的(de)运(yùn)营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责人也(yě)称(chēng)。

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