文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住(zhù)房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有(yǒu)条件的可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地(dì)明确(què)表态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的(de)房子，还烂尾了(le)，这(zhè)是(shì)对购房者的不(bù)公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建(jiàn)房，没(méi)钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质(zhì)量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是(shì)对购(gòu)房老百姓的最大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权(quán)宜(yí)之计，现在全(quán)国(guó)套(tào)户比超过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天(tiān)经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工(gōng)保交楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四(sì)大关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国一(yī)定能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康发展，跨(kuà)过这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为(wèi)什么(me)要取(qǔ)消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商(shāng)品是(shì)一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是对购(gòu)买者的单方面不公(gōng)平(píng)制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎(hū)承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房(fáng)等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还(hái)要承担延(yán)迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风(fēng)险。从(cóng)行业(yè)层(céng)面(miàn)看，预(yù)售制助(zhù)推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引(yǐn)发资金链断裂、项目搁置等(děng)系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有助于落实中央(yāng)房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有助于保(bǎo)障购房老百(bǎi)姓(xìng)权(quán)益、有助于房(fáng)企(qǐ)稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售最早源(yuán)于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠(gāng)杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺资金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了商品房预售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发(fā)达国(guó)家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的监管保(bǎo)障(zhàng)措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销(xiāo)售，买家在(zài)购买期房后并(bìng)非像中国一样在支(zhī)付完首(shǒu)付款后(hòu)从银行一次性贷款支付剩(shèng)余全部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商(shāng)工(gōng)程进度在完全交房前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以(yǐ)，预(yù)售(shòu)制度是(shì)需(xū)要严格的(de)资金监管、分期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售制度有一(yī)定(dìng)历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入(rù)存量时代(dài)，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然(rán)这需要(yào)配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心(xīn)和房地产长效机制(zhì)。这是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中(zhōng)国(guó)一定能化解这个难题，让房地产回(huí)归实(shí)体(tǐ)经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营(yíng)销手(shǒu)段，而是所见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最根本最(zuì)实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提(tí)升(shēng)开发(fā)商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向(xiàng)善，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子是(shì)天大的事，烂尾毁(huǐ)三(sān)代(dài)，好(hǎo)房幸福(fú)一(yī)家人。从这个角度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安、行业企(qǐ)业(yè)健康发展的重大措施。在当前(qián)的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制(zhì)要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合(hé)施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院(yuàn)发展研究(jiū)中心参与财(cái)税改革(gé)方案研究时(shí)，对预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行(xíng)过长期系统的专项(xiàng)研究。（参考后来形成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目(mù)录(lù)

　　1 中国内地(dì)商品(pǐn)房预(yù)售制(zhì)的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大(dà)、供给量(liàng)少(shǎo)，引(yǐn)进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进程(chéng)，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金(jīn)第三方全程监管，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置期(qī)房(fáng)预(yù)付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是(shì)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出(chū)租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或(huò)者(zhě)其他临时住(zhù)宅，住房的需求(qiú)是相当高，不过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄(xù)很少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数(shù)以(yǐ)一整栋楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资(zī)金(jīn)实力(lì)才能购(gòu)买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出(chū)租是中(zhōng)国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转(zhuǎn)让(ràng)难、出(chū)租资金周转期长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式，如把楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇(yǔ)分(fēn)层出售(shòu)。这模式一经推行，购买(mǎi)楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上，将“按(àn)揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花(huā)”模式。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借(jiè)商业(yè)直(zhí)觉和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于(yú)商品流通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻(xún)求方法加(jiā)快自身资(zī)金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除了分层出售、还(hái)印(yìn)发售(shòu)楼(lóu)说明书(shū)，上有(yǒu)文(wén)字详尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外(wài)一个(gè)亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金的分期付(fù)款形式，等新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就(jiù)拥有了自己的房产(chǎn)。这种方式减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压(yā)力(lì)，加速(sù)了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了制造(zào)商的资(zī)金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举(jǔ)措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模式成(chéng)为当时中国香港房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国(guó)香(xiāng)港房(fáng)地产市场的改革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式高(gāo)效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问(wèn)题，使房(fáng)市(shì)发展进入新阶段(duàn)。

　　预售(shòu)楼花模式推动了(le)中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过(guò)“烂尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市(shì)场健(jiàn)康发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于预售楼花制度的监管(guǎn)，即要(yào)求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保地价(jià)款已经全(quán)部支付，还要证明自身(shēn)有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律所和建筑师(shī)的核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开(kāi)设(shè)的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开(kāi)发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行(xíng)将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后(hòu)续需自(zì)身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监管体系逐步完善，出现(xiàn)“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢(xū)求大、供(gōng)给量少(shǎo)，引进“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内地面(miàn)临(lín)住房需(xū)求大和供给量(liàng)短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先(xiān)发(fā)展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发展工业(yè)化的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一(yī)管(guǎn)理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养房”的福利分房(fáng)制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚(wǎn)、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房制(zhì)度也出现了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于(yú)当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应(yīng)量小的困境，此(cǐ)时(shí)引入(rù)中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑(yí)是(shì)对内地房地(dì)产市场的一针强心剂。从1994年起，中国(guó)内(nèi)地逐步(bù)引进中国香(xiāng)港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出(chū)台(tái)多项文件(jiàn)，大力(lì)支持(chí)国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定停止(zhǐ)住房无偿实(shí)物分配，逐步实行住房分配(pèi)货(huò)币(bì)化(huà)、住房(fáng)供给商品化、社会化的住房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的(de)福利分(fēn)房转向市(shì)场经(jīng)济的(de)商品房。房地产市(shì)场采用预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决了(le)房企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开(kāi)发(fā)商以预售款撬动下一(yī)个项目的开(kāi)发，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开始房改(gǎi)货币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持购房者，极大作用推动了(le)房地产市场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖(mài)楼花(huā)”模式后(hòu)，经调整形(xíng)成契合中国内地的商品房(fáng)预(yù)售制度。预售制的初衷是为了缓解房企资金压力，加快(kuài)城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说(shuō)，是指房地(dì)产开发(fā)企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的房屋(wū)预先(xiān)出售给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于(yú)中国香(xiāng)港(gǎng)，在中国内(nèi)地实(shí)践过程中(zhōng)，商品房预售流程(chéng)为：房地产开发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签(qiān)订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登记(jì)和(hé)预告登记(jì)-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付清首付款，并采用(yòng)银行贷款(kuǎn)的形式一次性付(fù)清剩余房款，换言之(zhī)，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同(tóng)。对中国内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开启(qǐ)了高周转(zhuǎn)、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品房销售(shòu)的(de)最主要方式，预售制极大(dà)缩短房(fáng)企现金回笼周期，同时(shí)增加(jiā)市(shì)场(chǎng)商(shāng)品房供应，推动了城镇(zhèn)化发(fā)展进(jìn)程(chéng)。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对(duì)中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要(yào)作用(yòng)，不仅解(jiě)决(jué)了房地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼住到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步，数(shù)十年时(shí)间走(zǒu)完发达国(guó)家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以(yǐ)来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增(zēng)长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市建(jiàn)成区面积由7438平方公(gōng)里(lǐ)增长至60721平方(fāng)公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的(de)《中国(guó)住房存量报告(gào)：2021》测算，1978-2020年(nián)中(zhōng)国内地(dì)城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均住(zhù)房(fáng)建筑面积从(cóng)8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中(zhōng)国内地商品房销(xiāo)售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品(pǐn)住宅期房(fáng)销售面积占总销(xiāo)售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了(le)中国内地(dì)房地产(chǎn)行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年复合(hé)增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售面积和(hé)销售金(jīn)额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大(dà)。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个(gè)增长(zhǎng)3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房地产也(yě)成为拉动中国(guó)内(nèi)地经济高增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长(zhǎng)渠道(dào)，房地(dì)产带(dài)动的上下(xià)游(yóu)产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全(quán)贡献），其(qí)中房地产业增(zēng)加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为明(míng)显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年(nián)房地产完全拉动(dòng)的投资(zī)占全(quán)社会(huì)固定资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固(gù)定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从(cóng)房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过三分之一(yī)。从房地产(chǎn)融(róng)资存量(liàng)占社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如果房企(qǐ)大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致银(yín)行(xíng)不良率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们(men)的(de)《中国住房(fáng)市值测算报告》，2020年中国(guó)住房市值为62.6万亿美(měi)元，大(dà)于美(měi)国的(de)33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值(zhí)的(de)比例看(kàn)，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本(běn)的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国住房市值(zhí)与股债(zhài)房(fáng)市值的比例较(jiào)高，主要是因为住房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例(lì)较低，股(gǔ)票、债券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈发凸(tū)显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层(céng)面(miàn)看，绝大(dà)部(bù)分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手交货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度(dù)，购房老百姓(xìng)几乎承担了所有商品(pǐn)不(bù)能交付(fù)的风(fēng)险。比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年，在此期间，购(gòu)房者不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的购房合同(tóng)、购房者和银行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果开发(fā)商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发(fā)商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款合同按(àn)时向银(yín)行进行贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承担(dān)的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分(fēn)房企过度(dù)举债、高杠杆扩张(zhāng)，资(zī)金若遇(yù)到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房者对行业的信心(xīn)。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放方，一旦(dàn)房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一系列(liè)问题，导致“烂尾(wěi)”等(děng)情况，而房企通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订(dìng)的预(yù)售合同(tóng)和(hé)按(àn)揭(jiē)合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购(gòu)房者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力(lì)或短期不(bù)能还款等(děng)，则风险完(wán)全(quán)由银(yín)行(xíng)承(chéng)担，银行将面临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归(guī)根(gēn)结底两个字那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确规定了开发企业预售商品房所得款项(xiàng)应当(dāng)用于有关的工程建设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售(shòu)资(zī)金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥(féi)等城市(shì)则按(àn)照(zhào)项目(mù)的(de)建安成本乘以建筑面积或者项(xiàng)目工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或(huò)进入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户(hù)资金如何被挪走的？实际上，在(zài)过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽调(diào)预(yù)售款(kuǎn)监管账(zhàng)户资金(jīn)，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨付资金，再(zài)由工(gōng)程方(fāng)将资金转给房(fáng)企，而拨(bō)付的(de)工程款，远(yuǎn)超工(gōng)程进度所需(xū)。通过这些(xiē)方式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆(gān)，这样(yàng)做提供(gōng)了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设(shè)，形成一种资金(jīn)循环高(gāo)周(zhōu)转模式，但一定程度上把风(fēng)险甩给了(le)购(gòu)房者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商(shāng)品房预(yù)售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护(hù)：对于(yú)购房者预付资金，一(yī)般设有定金或预付款保护(hù)机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较低，绝大部分(fēn)房款在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进(jìn)度分(fēn)期支付(fù)，或二者结合(hé)；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是(shì)房屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险(xiǎn)，在商(shāng)品房出现重大延期(qī)或重大缺陷时(shí)，保障(zhàng)购房者(zhě)权(quán)益(yì)；

　　6）房屋(wū)交付保护(hù)：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验(yàn)收(shōu)凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付(fù)的房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付(fù)首付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交付前资(zī)金(jīn)由第(dì)三(sān)方全(quán)程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国(guó)平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋(wū)交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金(jīn)监管方(fāng)面(miàn)，美国为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金，购房者的定金及首付款由第三(sān)方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发(fā)商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度(dù)向开(kāi)发(fā)商提(tí)供一定比(bǐ)例(lì)的贷款，由于开发商挪用资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充(chōng)分动机监管开发(fā)商施(shī)工进度。开发商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证(zhèng)向(xiàng)银行(xíng)得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险(xiǎn)

　　德国期(qī)房(fáng)可零首付购房(fáng)，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利(lì)率(lǜ)，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国(guó)开发商(shāng)在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者(zhě)需(xū)支付约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订合(hé)同(tóng)后定金退还。如由于任(rèn)何原因不能购买，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于(yú)购(gòu)房附加费(fèi)。

　　首付方面，德国(guó)没(méi)有(yǒu)规(guī)定最(zuì)低首付(fù)比例，可零(líng)首付购(gòu)房(fáng)。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期支付房款(kuǎn)的制度(dù)，一(yī)般分7笔进行(xíng)支付，具(jù)体支付节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分(fēn)为公证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购(gòu)房者可在支付房款前申请房贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施工节(jié)奏(zòu)分(fēn)多(duō)次(cì)发放(fàng)贷款，每笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房者(zhě)一(yī)定使(shǐ)用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国(guó)保险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保(bǎo)险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房屋(wū)出现重大延期或重大缺陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔(péi)偿(cháng)或修复(fù)，开发商(shāng)破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔偿。保险由开发(fā)商或购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付(fù)

　　英(yīng)国(guó)预售制设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方(fāng)律师严格监管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交易(yì)中的房(fáng)产、资金、合同(tóng)等各个(gè)环节(jié)，各(gè)环(huán)节(jié)内容确认无(wú)误后签订首付交换合同。

　　定金方面，英国设(shè)置了10％定金保险保护(hù)机制，当开(kāi)发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金(jīn)由保(bǎo)险公司赔付，而超出10％的部分较(jiào)难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签订21天内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但(dàn)是交房前(qián)付(fù)款比(bǐ)例相对较低(dī)，一般会(huì)在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房屋(wū)必须经过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能交(jiāo)付，交付(fù)后方(fāng)可按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律(lǜ)师将资金转给卖(mài)方律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发(fā)商，即资金(jīn)在进入开发商账户前经过两道关口(kǒu)，有利(lì)于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易(yì)立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发(fā)商必须完成“预售房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款(kuǎn)的20％，开发商违约需(xū)返还定价(jià)并赔偿约10％房款(kuǎn)，交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现(xiàn)象普遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规(guī)范期房(fáng)交易的法律。

　　定(dìng)金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地(dì)建物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成定金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措(cuò)施？即买卖双方签订(dìng)购房合同时，开发商(shāng)向(xiàng)金融机(jī)构或(huò)指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定(dìng)金保证委托合同(tóng)，设(shè)置购房者定金的保证或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者(zhě)。除定金外(wài)，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭(bì)导(dǎo)致期房烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司(sī)兑(duì)付，同时，开发商需向购房(fáng)者赔付违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购房合同后，购房者(zhě)即可向银行(xíng)申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷(dài)款，除定金外的剩余(yú)房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银(yín)行(xíng)监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　新(xīn)加(jiā)坡期房购房者违(wéi)约(yuē)可返(fǎn)还相当于(yú)3.75％房款的订(dìng)金，首付比例(lì)20％，余款按工程进度支付(fù)，所有资金进银行(xíng)专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后(hòu)支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节(jié)，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者需支(zhī)付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房者(zhě)向银行(xíng)申请按(àn)揭贷款(kuǎn)。

　　余(yú)款支付上，新加坡期房同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条例》对期房付款(kuǎn)流程做了统一详细规定，要求所(suǒ)有开发商遵守，支付节点(diǎn)一般为(wèi)合同签订后、地基完工(gōng)、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度(dù)放款，月(yuè)供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房(fáng)者的订金与付款会(huì)存入银行(xíng)专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金(jīn)提取须与房屋建设有关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策(cè)出手临界(jiè)点，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼和房企重组(zǔ)。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现象，重点是保(bǎo)交楼(lóu)保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具支持。另一方面(miàn)，从现(xiàn)在起，对还(hái)在正常运(yùn)转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复杂性(xìng)和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停贷(dài)、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房(fáng)地产税(shuì)。定金环节(jié)，建立开发商(shāng)违约后定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结至(zhì)房屋(wū)交(jiāo)付阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同(tóng)环节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期(qī)以及重大缺(quē)陷等(děng)情况(kuàng)提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节(jié)，建(jiàn)立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷(dài)款机制(zhì)，充(chōng)分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管(guǎn)环(huán)节，引入独(dú)立于开(kāi)发商(shāng)、银(yín)行的第三方资金(jīn)监管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现(xiàn)象。交付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应(yīng)对(du肖姓出过哪些名人名字，肖姓出过哪些名人呢ì)房屋质量问题(tí)全权负责、免费维(wéi)修，购房者在保(bǎo)修(xiū)期结束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看(kàn)，取(qǔ)消商品(pǐn)房预售制是大势所(suǒ)趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。另一方面，取消(xiāo)预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花(huā)缭乱、不知道能不能兑现(xiàn)的(de)营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根本最实质的保障，这样将极大的提(tí)升开发商(shāng)的(de)建(jiàn)筑质(zhì)量(liàng)，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币(bì)。

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