5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。而以公募(mù)基金为代表(biǎo)的机构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布局(jú)。数据显示，以南方和华夏的两只老(lǎo)牌ETF基金为(wèi)例，5月9日时所公(gōng)布的总份(fèn)额均较(jiào)4月28日时有(yǒu)小幅(fú)增长(zhǎng)。根据(jù)基(jī)金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占流通股比重增(zēng)幅五只个股(gǔ)分(fēn)别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置(zhì)房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行业(yè)红利时代(dài)已(yǐ)过 精(jīng)耕细作成共识

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末(mò)，公(gōng)募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元(yuán)，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持(chí)房地产公司市值在(zài)股票资产中的占比却(què)断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一(yī)数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现了(le)三年来(lái)的首次回升(shēng)，年底这一数(shù)值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行业的持股比(bǐ)例也(yě)同(tóng)步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似(shì)乎(hū)在今年一(yī)季度得以延(yán)续(xù)。数据统计显示(shì)，公募重仓持有房(fáng)地(dì)产板(bǎn)块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门(mén)槛为1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前(qián)五个股分(fēn)别为保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股(gǔ)份、滨江集团，持仓市(shì)值(zhí)占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地(dì)产(chǎn)的投资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一(yī)季报(bào)汇总(zǒng)的重仓(cāng)股中，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最(zuì)高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓(cāng)第(dì)33位。排名(míng)第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而(ér)老(lǎo)牌龙头股万科A排在(zài)第(dì)96位。对比去年四(sì)季(jì)报，变化之(zhī)处首先在于几只房地(dì)产龙头股从排位上看均有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为明(míng)显；其次是金地集(jí)团退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是(shì)复苏链上最后(hòu)一环，且(qiě)首(shǒu)季并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房(fáng)地产(chǎn)已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收(shōu)获行业贝(bèi)塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果按照产业周期来(lái)分(fēn)类，包(bāo)括房地产等几类行业在盖特纳曲(qū)线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但(dàn)在(zài)这(zhè)几年特殊的行情(qíng)里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名(míng)的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过(guò)也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方(fāng)米的年销售面积很(hěn)难(nán)再(zài)出现了，2022年光是居民存(cún)款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考(kǎo)虑存量地产的更(gèng)新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定(dìng)的政策(cè)出来去刺(cì)激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地(dì)产研究员吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至今日(rì)，无论从城镇(zhèn)化的进程(chéng)，还是(shì)人(rén)均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每(měi)年(nián)18万(wàn)亿元的销售额，以及(jí)过快(kuài)上(shàng)行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去(qù)，未来行业(yè)的(de)需求或将回(huí)落，在(zài)此过程(chéng)中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清(qīng)的(de)过(guò)程。这个过(guò)程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获(huò)得市(shì)占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需求(qiú)见顶回(huí)落时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代表没有投资机会，机(jī)会(huì)在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转(zhuǎn)变，精耕细作个股成为(wèi)公募乃至整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风(fēng)物(wù)长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质区域(yù)性标的(de)成香饽饽

　　5月以(yǐ)来，房地(dì)产板(bǎn)块个股(gǔ)多出(chū)现小幅上(shàng)涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指数本月(yuè)涨幅约(yuē)为2％。从具体(tǐ)的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地(dì)产板块(kuài)个(gè)股，在纳(nà)入统计的(de)124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述时间段(duàn)恰好排名(míng)前(qián)五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分别(bié)是上实发(fā)展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第(dì)一的上实发展，五(wǔ)一(yī)假期归来后日成(chéng)交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实发展的主(zhǔ)营业务为房地产开发与经营。公司的主要产(chǎn磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子)品及服(fú)务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工(gōng)程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年(nián)第一季(jì)度，其实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同(tóng)比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其(qí)布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十(shí)大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身前十(shí)的行列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂时(shí)排名第二的浦(pǔ)东金(jīn)桥也(yě)是(shì)上海本地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是(shì)该公司后疫情时(shí)代出租(zū)率复(fù)苏至近(jìn)年(nián)来最高(gāo)，另一方面则是(shì)公司(sī)拿地结算(suàn)持(chí)续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业绩(jì)势头向好背景下，自然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足(zú)。从第一季(jì)度(dù)十大流通(tōng)股股东来看，知(zhī)名私募高毅邓晓(xiǎo)峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续(xù)第三个(gè)季度他有的(de)两只产(chǎn)品杀入前十。同时榜单(dān)中还有一(yī)支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其(qí)当季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公司外，荣安地产则是(s磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子hì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报(bào)交出的也是(shì)一份报喜的(de)成绩单：首季(jì)公司实现(xiàn)营业(yè)收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股(gǔ)东(dōng)的净利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南(nán)方(fāng)中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证(zhèng)指(zhǐ)数(shù)1000增强(qiáng)则(z磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子é)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的机构还有QFII高盛国际(jì)和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全(quán)球(qiú)基金(jīn)相关(guān)人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的(de)价值(zhí)更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年土地市场(chǎng)大幅降温，优质土地供给较(jiào)多（券商(shāng)测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于信用问(wèn)题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取低(dī)成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额/销售金额）基本在30％以(yǐ)上；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠(gāng)杆率较低，净负债(zhài)率基本在(zài)70％以下，而其他房(fáng)企的(de)净负债(zhài)率普遍(biàn)都(dōu)在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融(róng)资成本看，龙头房企(qǐ)的融资(zī)成本(běn)不断下滑，基(jī)本在(zài)3％、4％左右(yòu)；对应到(dào)2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百(bǎi)强房(fáng)企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的(de)销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的(de)是，在当前中(zhōng)特(tè)估(gū)的浪(làng)潮下，央国企地产(chǎn)股或存(cún)在(zài)发展的大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占据显著(zhù)优(yōu)势，其主要又(yòu)体现为库存(cún)的优势。央企(qǐ)地(dì)产公司，现(xiàn)阶段表现出较低(dī)的融(róng)资成本，优质的开发资源和良好的(de)不动产(chǎn)资(zī)产运(yùn)营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使(shǐ)没有中特估(gū)，国(guó)央企(qǐ)相较于民营地产公(gōng)司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值(zhí)、土地资源债权(quán)债(zhài)务(wù)关系等问题(tí)，市场对(duì)民营房开企(qǐ)业的资产会有(yǒu)更多担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估(gū)的角度从中长(zhǎng)期(qī)的维(wéi)度看，行业的(de)逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以(yǐ)此带来估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质(zhì)量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化(huà)，要关注将受益于(yú)行(xíng)业集中(zhōng)度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资首席研究官方磊也表(biǎo)示。

　　顺应(yīng)机构这一思(sī)路的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国投瑞银基金投资(zī)部(bù)副总监綦傅鹏(péng)表示：“需要客(kè)观地去持续(xù)观察国企央企(qǐ)在三个方面(miàn)是否可以维持(chí)，首先是融资(zī)成本保持(chí)低位，其次(cì)是销售份(fèn)额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿(ná)地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现(xiàn)，对于2022年的业绩(jì)出现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分(fēn)化更趋(qū)明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等(děng)房企营(yíng)收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正(zhèng)，甚至是较大增速的增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知(zhī)名(míng)房(fáng)地产(chǎn)业(yè)内人士张宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是(shì)因(yīn)为(wèi)过(guò)去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市(shì)，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而(ér)在(zài)2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不(bù)过张宏伟同(tóng)时也提(tí)醒表示(shì)，在房地产(chǎn)的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个(gè)市场从四月份开始又在(zài)往下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成都等极(jí)个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好(hǎo)之外(wài)，包括(kuò)北京、上海在内的(de)绝(jué)大多数城(chéng)市都出现环比下滑(huá)的情况(kuàng)。而(ér)现在(zài)五月的市场(chǎng)表现也(yě)不太(tài)乐(lè)观。按照现(xiàn)在(zài)的经济状(zhuàng)况、收(shōu)入情况(kuàng)，以(yǐ)及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存(cún)压力、企(qǐ)业的(de)资金面压力，可能会出现，到六月(yuè)份(fèn)房(fáng)企为了半年(nián)报冲业绩出(chū)现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的一个市场乏力现象。也就是说，第二季(jì)度(dù)、第三季度增长(zhǎng)不确(què)定性的压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整(zhěng)个房(fáng)地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏(sū)速度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要多给一(yī)些(xiē)耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不(bù)是赚快(kuài)钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面(miàn)的钱。但这(zhè)也意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的(de)、做得比同行(xíng)好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它(tā)的基本面不(bù)断地凸(tū)显出来(lái)，这(zhè)需要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐(jiàn)。）

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 磨刀不误砍柴工这句话是什么意思-简短介绍，磨刀不误砍柴工相似的句子