导读

　　黄金二十年之后，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二(èr)十年是中(zhōng)国房(fáng)地产(chǎn)市场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连(lián)续三年商品住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭入住。恰逢近年地(dì)产持(chí)续(xù)低景气(qì)，有关中国(guó)地产是(shì)否(fǒu)过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾(wù)，本文试图厘(lí)清中(zhōng)国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地(dì)产存(cún)量极度过剩，事(shì)实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部披露(lù)全(quán)国(guó)有近(jìn)6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调查(chá)数据(jù)显示城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为1.06间。市(shì)场陷入怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩(shèng)？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑(zhù)中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包括大量城(chéng)镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等(děng)，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇(zhèn)住宅占比极(jí)低(dī)。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民人均住宅间数为1.06间，但居住(zhù)舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量(liàng)、居住面积、配套设施等(děng)因素密切相关。中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较发达国家还(hái)有很大差距。人均住宅间数大(dà)于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发现中国(guó)城(chéng)镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每(měi)户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前并无直接公布(bù)中(zhōng)国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们根(gēn)据商品住宅套(tào)数、商品住(zhù)宅占比和(hé)城镇(zhèn)家庭户数，计(jì)算出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果(guǒ)显示(shì)，目前城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房顺利交付，直至2024年，中(zhōng)国每(měi)户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅(zhái)，其中商(shāng)业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然(rán)而事(shì)实上中国住宅市场供(gōng)需并(bìng)不平衡(héng)。

　　国(guó)际数据显示，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会大于1，在(zài)1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为(wèi)户均(jūn)一套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需(xū)求(qiú)。全(quán)国(guó)总人口的(de)近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人口会选(xuǎn)择在(zài)大(dà)城市租(zū)房挣钱(qián)，在老家买房，从而(ér)产生了额(é)外的(de)住宅需求。

　　即(jí)便户均一套房，中国未(wèi)来(lái)地产(chǎn)仍有四(sì)大新增需求动(dòng)力(lì)。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加(jiā)，导致家庭户数增多。小家庭化(huà)趋势将延(yán)续，带来新户购房需求增(zēng)长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的(de)分化(huà)日益明显，区域经济资源(yuán)分(fēn)配的(de)再集中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流入，人口净迁(qiān)入城市的新增住宅需(xū)求有望(wàng)持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉(shè)及超9000万家(jiā)庭、81亿(yì)平(píng)方(fāng)米的住(zhù)宅建筑面积(jī)。促成“老破小”住(zhù)宅的(de)改造势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅间数与(yǔ)人均住宅建筑(zhù)面积均较(jiào)发达(dá)国家有(yǒu)着不小差距，“住上更大房子”的改(gǎi)善性(xìng)需求正在不断增(zēng)加(jiā)。

　　黄金二十年之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二十(shí)年房价快速上涨基(jī)石。那(nà)么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分(fēn)化时代下地(dì)产(chǎn)矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住(zhù)宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将(jiāng)体现在不(bù)同(tóng)能级城市(shì)之间，不同区域板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方(fāng)披露(lù)全国已(yǐ)有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大城市(shì)二手房挂(guà)牌量突然激增，引发(fā)一阵二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心(xīn)，中国的(de)房子是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布(bù)，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们(men)测算出中国城(chéng)镇家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)套(tào)数，回(huí)答(dá)当(dāng)前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真的(de)过(guò)剩了(le)？据此判断未来房地产市(shì)场会(huì)如何发展。

　　一、如何有效观察中(zhōng)国户均(jūn)拥有(yǒu)住宅数(shù)量

　　（一）中国住(zhù)宅(zhái)数(shù)量过(guò)剩(shèng)的直观判断站不(bù)住脚

　　今(jīn)年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普查工作情况(kuàng)为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业获取(qǔ)了全国近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑数据(jù)以及80多万(wàn)处市政(zhèng)设(shè)施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑住不(bù)到3人(rén)，住宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿(yì)栋房屋建筑中，农村房屋占9成以(yǐ)上(shàng)，以栋数(shù)计(jì)算的(de)城(chéng)镇(zhèn)房(fáng)屋实(shí)际(jì)仅有4700多万栋，还(hái)包(bāo)括(kuò)了大量商业楼、写字(zì)楼、学校、医院等非住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比(bǐ)并(bìng)不(bù)大。

　　第(dì)七次人(rén)口(kǒu)普查数据公布了中国(guó)城镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭(tíng)户居民人均1.18间(jiān)。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房间居(jū)住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数(shù)量(liàng)有关，更(gèng)与房(fáng)屋质(zhì)量、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从(cóng)人(rén)均住宅间数不能(néng)完全反映出城(chéng)镇居民的居住水平。

　　中(zhōng)国主要是以家庭为单位购买成套住宅，一套设施(shī)齐全的住宅(zhái)才是城镇居民宜(yí)居(jū)的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅(zhái)的(de)测算思路、数据和(hé)方(fāng)法(fǎ)

　　中(zhōng)国(guó)城镇居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是(shì)商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并(bìng)没有直接公布城镇住宅数量。居民住宅相关数据有两(liǎng)处可以直(zhí)接(jiē)公布，一是每年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计局(jú)）；二(èr)是居民(mín)住宅来源（人(rén)口普查(chá)数据）。计算(suàn)中国(guó)居民户(hù)均住宅数量，我(wǒ)们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极(jí)少，可(kě)忽(hū)略不(bù)计。估(gū)算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前商品(pǐn)住(zhù)宅总存量(liàng)。

　　第二步，根据城镇居民(mín)拥有的(de)商品住(zhù)宅和非商品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥有的(de)商品住宅总(zǒng)数除以家庭户数，我们(men)就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家庭户数(shù)

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品(pǐn)住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比(bǐ)/商品(pǐn)住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存(cún)量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个准确统计。我们利(lì)用既有统计数据，大致(zhì)测算得(dé)到中(zhōng)国存量房(fáng)地产套数，并进(jìn)一(yī)步推算中国(guó)城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有的住宅数量(liàng)。

　　（一(yī)）城镇居民户均(jūn)拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们计算得到(dào)：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均(jūn)拥有0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房(fáng)为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售中(zhōng)期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住(zhù)宅(zhái)累计(jì)销(xiāo)售套数(shù)里的期(qī)房销售，得到商品住宅现房(fáng)套(tào)数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和2022年）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装(zhuāng)修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文trong>城(chéng)镇居(jū)民(mín)户均拥有住宅1.02套(tào)

　　接下来我们需要进(jìn)一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中国(guó)城镇居民(mín)的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买(mǎi)商品住(zhù)宅占比31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经济适用房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅(zhái)占比(bǐ)6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁(lìn)廉租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅(zhái)和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商(shāng)品住宅占(zhàn)居(jū)民(mín)所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商品(pǐn)住宅占比为(wèi)59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅(zhái)增幅为过去(qù)十年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年(nián)末，中国平均每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房(fáng)，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已(yǐ)购期房(fáng)会(huì)在2-3年(nián)内(nèi)陆续交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每(měi)户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一(yī)套房的三点含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户均一(yī)套房的程度，“户户有房”是否意(yì)味着(zhe)中国城镇化进展终结(jié)，甚(shèn)至意(yì)味着中国地产存量供给(gěi)绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房(fáng)并(bìng)不意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余住宅来满足因人口流(liú)动、居民换房(fáng)等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因此，成(chéng)熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户比均(jūn)高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚好(hǎo)一套(tào)房，就会造成人口净流(liú)入(rù)地的(de)住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国(guó)的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人口(kǒu)分别为(wèi)2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租(zū)房(fáng)挣(zhēng)钱，在(zài)老家县(xiàn)城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南(nán)京工(gōng)作(zuò)的流动人(rén)口在老家拥(yōng)有住宅(zhái)比(bǐ)例(lì)分别为28％、21％和(hé)18％。大(dà)城市的高工资吸(xī)引打工人，但高(gāo)房价迫使打(dǎ)工人回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会占据两套房(fáng)，在高房(fáng)价的大城市租赁一套(tào)房(fáng)，在房价较低(dī)的(de)县城(chéng)购买一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以(yǐ)说户均一(yī)套房(fáng)无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业(yè)需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍需(xū)改善(shàn)

　　目(mù)前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成家庭(tíng)，也就是约9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以前建成，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建筑结构(gòu)松散(sàn)、设(shè)施(shī)陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧，给住户(hù)的生(shēng)活带来了很大(dà)的不(bù)便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住(zhù)体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占比为31.3％的(de)家(jiā)庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在(zài)5％左右(yòu)的家庭没有独立卫浴和(hé)厨房。这类上(shàng)世纪修(xiū)建的(de)老旧小区很难(nán)满足现代生(shēng)活需求，在未来大都会被拆(chāi)迁(qiān)重建(jiàn)。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小。其中一居(jū)室(shì)占(zhàn)比为14.9％，二居室占(zhàn)比为33％。对比(bǐ)镇(zhèn)，城市家(jiā)庭住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与(yǔ)城市土地资(zī)源(yuán)紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未(wèi)来地产(chǎn)的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数(shù)据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿平。暂(zàn)不考(kǎo)虑两(liǎng)年间农民带房进城和老(lǎo)旧小区拆迁，加(jiā)上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半(bàn)的家庭人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积(jī)小(xiǎo)于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建筑面积在30平(píng)米以下(xià)。

　　15％的城镇家庭人(rén)均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不(bù)及全国人均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上海市将人均住宅(zhái)建筑面积低于(yú)15平方米(mǐ)的家(jiā)庭界定(dìng)为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有11.3％的(de)家庭存(cún)在住宅困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平(píng)，即人均住(zhù)宅(zhái)建筑面积为50平，只考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公(gōng)摊面(miàn)积(jī)后，中国(guó)的(de)人均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这(zhè)一(yī)差距将变(biàn)得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的集体户人口，所需要的住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户均已然(rán)1套(tào)房，未来地产还会有(yǒu)需求(qiú)么？

　　我们测算得到中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)1套(tào)房，看(kàn)似已经户户有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动态趋势(shì)演绎，决定了(le)中国(guó)未来(lái)地产仍有需求释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实(shí)之下，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需(xū)求主要来自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人(rén)口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国城(chéng)镇家庭户(hù)均人口数不断(duàn)下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口(kǒu)规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的(de)占比明(míng)显上升(shēng)，人口小家(jiā)庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会(huì)因户(hù)均人口规模的(de)缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口(kǒu)迁移导致经济发(fā)展带(dài)来的新增(zēng)住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板(bǎn)块的分化(huà)日益明显，资(zī)源和生产要素逐步(bù)向(xiàng)经济带(dài)、都市(shì)圈中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的(de)再集中吸引着(zhe)人口(kǒu)流(liú)入(rù)。人口(kǒu)迁(qiān)移势必涉及(jí)到买(mǎi)房租房，给迁入地住宅市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住(zhù)人(rén)口增量为72万，而出生人(rén)口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人(rén)，自(zì)然增加人口仅为(wèi)6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长(zhǎng)主要(yào)受益于(yú)人口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性需(xū)求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建(jiàn)住宅和原公有住宅的家庭拆(chāi)迁改(gǎi)建最(zuì)多。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加(jiā)上(shàng)其他住(zhù)宅（5％）与家庭住(zhù)宅建造时(shí)间为2000年(nián)以前的比例（31.3％）大(dà)致相吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万家(jiā)庭户，自建住宅和原公有住(zhù)宅减少了(le)1282万户，住宅净需求(qiú)增(zēng)加9755万户。49％的家(jiā)庭购买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在(zài)新(xīn)增(zēng)住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购(gòu)买(mǎi)经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城(chéng)中(zhōng)村和旧城改造，商品(pǐn)住宅的(de)占(zhàn)比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(d陈述句是什么意思举个例子说明，陈述句是什么意思？语文e)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿(yì)平(píng)，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破(pò)旧的城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面(miàn)积小、质量低、基础设(shè)施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居(jū)民追求美好、宜(yí)居生活的环境，背后的改善性(xìng)需求(qiú)有待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需(xū)求还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅(zhái)家庭(tíng)希望提高生(shēng)活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以(yǐ)旧换新。2022年底的(de)中(zhōng)央经济工作会议(yì)明确指出支持(chí)住宅改善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无(wú)论(lùn)是否考虑乡(xiāng)村(cūn)住(zhù)宅(zhái)因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国(guó)家(jiā)依旧存在不小差(chà)距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密(mì)切(qiè)正向(xiàng)联系。随着经(jīng)济(jì)发展水平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人均住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将随之增长。

　　如果说(shuō)过(guò)去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国(guó)地产(chǎn)黄金发展期，地(dì)产矛(máo)盾更多(duō)体现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现错(cuò)配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上(shàng)涨基石。那(nà)么未(wèi)来将是住(zhù)宅质量的供需冲突。房地产(chǎn)大分(fēn)化时(shí)代(dài)已至，这种(zhǒng)分化(huà)不单局限于城(chéng)市(shì)能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手房之间的(de)差异也(yě)将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人口普查数据调(diào)查(chá)的是人，并(bìng)不是针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能超预期(qī)。