近两年(nián)火爆的创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例接(jiē)近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资(zī)价值，通(tōng)过观测经(jīng)营活动现金流、可供(gōng)分配现金等(děng)指标，也是观(guān)察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意(yì)，与产(chǎn)权类(lèi)项目(mù)相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含了(le)利润分配和(hé)本金的归还，在选择投资标的时应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募(mù)REITs呈现出了高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金额占(zhàn)可供分配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对(duì)此表示，投(tóu)资改造文章的祖师是谁 改造文章的祖师爷是谁公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资产运营(yíng)情况(kuàng)及市场因素的综合影(yǐng)响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更(gèng)有规(guī)律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资(zī)人(rén)通(tōng)过(guò)基(jī)金募集材料和信息(xī)披(pī)露(lù)文件，结合行业(yè)及市场(chǎng)情况，可以分析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有(yǒu)人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价(jià)值(zhí)。”中金基金相关(guān)负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高(gāo)级副总监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公(gōng)开募集基础设施证券(quàn)投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基(jī)金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现(xiàn)出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础(chǔ)设(shè)施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二(èr)级市场价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息回报，而是由(yóu)可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资(zī)者的投资品(pǐn)类，为资产配置(zhì)多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较强的配置价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮(bāng)助机构(gòu)投资者稳定收益。机构投(tóu)资者公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对(duì)于投资(zī)债券相(xiāng)对高的收(shōu)益性，在有效控制风险的(de)前提(tí)下，增厚资产包收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来分红(hóng)水平的(de)预(yù)期(qī)，也(yě)是影响(xiǎng)REITs基金(jīn)二级市场(chǎng)价格走势(shì)的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场(chǎng)表现(xiàn)看，截(jié)至(zhì)4月21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金(jīn)额(é)完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了(le)公募REITs二(èr)级市场的(de)价格。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多重因素的影响，投资(zī)收益(yì)是影响REITs二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人也表示，近期经济预期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回(huí)归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的(de)改(gǎi)善有一定的滞(zhì)后(hòu)性(xìng)。

　　此外，公(gōng)募REITs在分(fēn)红除权日，将(jiāng)对(duì)基金份(fèn)额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红(hóng)前后基金份额净值(zhí)变化的修正，使投(tóu)资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得(dé)公平的投(tóu)资机会。

　　“分红(hóng)可增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的(de)特性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航(háng)基(jī)金相(xiāng)关(guān)人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包(bāo)括利润分配(pèi)和(hé)本金归还

　　普通投资者应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业(yè)内人士还提醒，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红前提是本金(jīn)之(zhī)上的增值(zhí)部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分(fēn)派的是本(běn)金与增值两个部分(fēn)，两个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现有公募基金分(fēn)红差异(yì)很大(dà)，大多(duō)数普通投资者可(kě)能(néng)把“分(fēn)派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值面临极大不确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者应该(gāi)注意(yì)的(de)情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主(zhǔ)要有特许(xǔ)经营权类(lèi)和产权(quán)类两(liǎng)大资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金(jīn)分红及(jí)资产增值的(de)收益，而(ér)持(chí)有特许经营类(lèi)产品的(de)收益主(zhǔ)要来(lái)自项(xiàng)目每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分(fēn)配和本金的归还，两者的比率也是变动的，对特(tè)许(xǔ)经营权类资(zī)产的(de)公(gōng)募REITs可以(yǐ)内部收(shōu)益率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在(zài)选择投资标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分(fēn)红因底层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分红相对(duì)较多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公募REITs分(fēn)红主要为“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏强。普通投资者(zhě)在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)也认为，与产权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相比，特许经营项目在经营权(quán)到期后不(bù)再能产(chǎn)生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理解(jiě)为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特(tè)点，剩余(yú)经营期(qī)限较短的(de)特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使分派率相对(duì)较低，也有(yǒu)足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负(fù)责人(rén)提醒投(tóu)资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权项目(mù)的分派金额(é)包含(hán)了投资(zī)本金(jīn)，在不(bù)进(jìn)行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是正常现(xiàn)象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的(de)收益来自项目(mù)剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期(qī)后通过(guò)对建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴(jiǎo)土地(dì)出让金(jīn)等追加投资，有机会进一步延(yán)长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产(chǎn)的(de)估值上(shàng)，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备(bèi)更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资(zī)者(zhě)可以(yǐ)观测经营(yíng)活(huó)动现金流、可供分配现金、内部(bù)收益率等指标，来观(guān)察和(hé)评(píng)估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示(shì)，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标有两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现金流，二(èr)是可(kě)供分配现(xiàn)金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金净流量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业本(běn)身(shēn)经营活(huó)动产生(shēng)；可供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相(xiāng)对股债市场独立的(de)资产配置功能，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权类(lèi)的(de)资产更(gèng)多关注分派率高低。因为公募REITs可分配(pèi)收益主要来(lái)自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所(suǒ)以底层资产运营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者可(kě)综合(hé)考虑原始(shǐ)权益人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公募(mù)基金管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也(yě)显示(shì)，公募REITs进入密集(jí)分(fēn)红期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期(qī)博弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相对明显、同(tóng)时(shí)分红规(guī)模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载(zài)明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料中披(pī)露预(yù)测进行比较分(fēn)析(xī)，结合经济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的(de)运(yùn)营业(yè)绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上(shàng)述负责人也称(chēng)。

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