近两年火爆的创新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎(yíng)来除息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的(de)REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之一，稳定(dìng)分(fēn)红(hóng)体现出该类产品长期投资价(jià)值，通过观测经营活动现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是观(guān)察REITs项目(mù)底层资产(chǎn)运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意(yì)，与产权类(lèi)项目相比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权(quán)到期后不再产生现金收益，特许经营(yíng)权分红(hóng)目前(qián)已包含(hán)了利(lì)润分配和本金的归还，在(zài)选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红(hóng)比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额的公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全(quán)年分配(pèi)金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝(jué)大部(bù)分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的(de)主要收益(yì)来源(yuán)为(wèi)持有(yǒu)期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的变化。基金份额(é)二级市场价格受到公募(mù)REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较(jiào)易引起波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基(jī)金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要(yào)来(lái)自基础设施资(zī)产(chǎn)的经营(yíng)现金流，投资(zī)人通过基金募集材料和(hé)信(xìn)息披露(lù)文件，结合行业及市场情(qíng)况，可以分析基础设施项(xiàng)目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场价格变化导(dǎo)致(zhì)的浮盈或(huò)浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基金份额持有人(rén)实际获得的现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期(qī)投资者更具参考价值。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监(jiān)李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金(jīn)形式分(fēn)配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制是公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定的(de)分红机制(zhì)体(tǐ)现出REITs产(chǎn)品长期投资价值。

　　中航基金也(yě)认(rèn)为，从投资角(jiǎo)度来看，基础(chǔ)设(shè)施公募REITs同时具备“马斯克会加入中国国籍吗股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市(shì)场价格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面，分红(hóng)体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债(zhài)券(quàn)的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可供分配现金决(jué)定(dìng)。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是(shì)公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资产配(pèi)置多(duō)元化(huà)提(tí)供抓手，具有较强的配置(zhì)价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于(yú)投(tóu)资(zī)债(zhài)券相对高的收益性(xìng)，在有(yǒu)效控制风(fēng)险的前(qián)提下(xià)，增厚资产包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益(yì)“落袋为安”外，市场对马斯克会加入中国国籍吗于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月21日，今年(nián)以(yǐ)来中证REITs（收盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票和债券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品受(shòu)宏观(guān)经济的(de)影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募(mù)REITs二级(jí)市场(chǎng)的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格波(bō)动受多(duō)重因(yīn)素(sù)的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二级市(shì)场价格的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸引投(tóu)资者参(cān)与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示(shì)，近期经济预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现(xiàn)向股(gǔ)票和债券回归(guī)的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)相对(duì)经(jīng)济活力的改善有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对(duì)基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价(jià)做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金额(é)根(gēn)据单位基(jī)金份额(é)的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投资(zī)人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公平的投资机会。马斯克会加入中国国籍吗

　　“分(fēn)红可增强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持(chí)有产(chǎn)品的特性，关(guān)注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金(jīn)归还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红前提是本金之上的(de)增值部分不(bù)同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多(duō)数普(pǔ)通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情况。

　　李(lǐ)华(huá)平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和产权类两大资(zī)产类(lèi)型(xíng)，持有产权类产品的收(shōu)益主(zhǔ)要包括(kuò)每年的现金(jīn)分红及资产增值的收益(yì)，而持有(yǒu)特许(xǔ)经(jīng)营类产品的收益主要来自项(xiàng)目每年的(de)现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营(yíng)权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投资(zī)者(zhě)在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公募REIT时，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不再能产(chǎn)生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基(jī)于这个(gè)特点，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余期(qī)限较长的特许经(jīng)营(yíng)权(quán)项目，即使分派率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投(tóu)资(zī)者注意，特许经营权(quán)项目(mù)的分派金额包含(hán)了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募(mù)的(de)情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价(jià)随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自(zì)项(xiàng)目(mù)剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地(dì)或(huò)建筑的(de)剩余使用年限一般较长(zhǎng)，再加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过(guò)对(duì)建(jiàn)筑(zhù)的(de)更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备(bèi)更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产(chǎn)运营(yíng)情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金(jīn)流、可供(gōng)分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)、内部收(shōu)益率等指标(biāo)，来观察(chá)和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分(fēn)配现金，二者存(cún)在本质性区别。经营活(huó)动产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经营、筹(chóu)资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基于企(qǐ)业本身经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表(biǎo)的项目(mù)进行(xíng)调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的(de)账面(miàn)现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公募(mù)REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值(zhí)体现在相(xiāng)对(duì)股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较(jiào)适合长期持(chí)有。建议投资者(zhě)对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高(gāo)低，对(duì)产权类(lèi)的资产(chǎn)更(gèng)多关注(zhù)分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益(yì)主要来自底(dǐ)层(céng)资(zī)产的(de)经营净(jìng)现金流，所以底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始(shǐ)权益(yì)人综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实(shí)力、公募基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来(lái)选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报(bào)也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密(mì)集分红(hóng)期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首年及(jí)次年的可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以(yǐ)将REITs的实(shí)际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材(cái)料中披露预测进行比(bǐ)较分(fēn)析，结合经济及市场的实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运(yùn)营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上(shàng)述负责人(rén)也称。

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