文：任泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建(jiàn)设工作会议提(tí)出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房子，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不公平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力(lì)的别建了，不能(néng)把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是房(fáng)地产从大开(kāi)发时代步(bù)入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百姓(xìng)的(de)最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。以(yǐ)后(hòu)一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义。当(dāng)然二(èr)次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解(jiě)停(tíng)贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务(wù)、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融(róng)中性稳(wěn)定和房地产税。如果按照经济(jì)规律办(bàn)事，中(zhōng)国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制(zhì)是对(duì)购买者的单方面不公平制度(dù)，购房老百姓几(jǐ)乎(hū)承(chéng)担了所有商品不能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非常不公(gōng)平，比(bǐ)如，交房等待期一(yī)般(bān)为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅(jǐn)承(chéng)担银(yín)行利息(xī)，还要承担(dān)延(yán)迟交房、房(fáng)屋质(zhì)量(liàng)、房产证(zhèng)延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这(zhè)样有助于落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益(yì)、有助于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度(dù)怎么来的？国(guó)外什么情况？简单(dān)科普一下：商品房预(yù)售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期(qī)房(fáng)，是(shì)一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引(yǐn)入了(le)商品房预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障措施，开发(fā)商在(zài)项目获得政府批准后才可以开始(shǐ)销售，买家在购买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在支(zhī)付完首付(fù)款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余全部房款，而是根(gēn)据开发商工程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需要严(yán)格(gé)的资金监管(guǎn)、分(fēn)期支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)度，以后改为现房销售(shòu)。客观(guān)讲预售制(zhì)度有一定历史阶段性，现在(zài)中(zhōng)国(guó)住房进入存(cún)量(liàng)时代，取消(xiāo)预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和(hé)社会，当然这需要配套房企债务重组、复工(gōng)保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产(chǎn)长效机制。这是(shì)个技(jì)术活，只要坚持市场(chǎng)化改(gǎi)革，中(zhōng)国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让房地(dì)产回(huí)归实体(tǐ)经济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销售，开(kāi)发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道(dào)能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所(suǒ)得的过硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的最根(gēn)本最实质的(de)保障，这样(yàng)将极(jí)大的提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质(zhì)是向善，是以客户(hù)为中心，房地(dì)产也不能例外，老百姓买房子(zi)是(shì)天(tiān)大(dà)的(de)事，烂(làn)尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的重(zhòng)大措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持(chí)当期三好生、新模式(shì)等综合施策。

　　作者十年前(qián)在国务(wù)院(yuàn)发(fā)展研究中心参(cān)与财(cái)税(shuì)改革(gé)方(fāng)案研究时(shí)，对预售制、房地(dì)产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定(dìng)、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形(xíng)成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售制的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存(cún)在(zài)

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗ong>

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的(de)方式，但(dàn)有着(zhe)转让(ràng)难(nán)、出租资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题，分层(céng)销售孕育(yù)而生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制坏垣是什么意思啊，破屋坏垣适合装修吗度，许多人栖身于木屋或(huò)者其(qí)他临(lín)时住宅，住房(fáng)的(de)需求是相当(dāng)高(gāo)，不过大多数居民(mín)的储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资(zī)金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是中国香港地产行业盛行(xíng)的方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产商开(kāi)始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商资金周转加快。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地(dì)产销(xiāo)售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置(zhì)业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多(duō)年经营(yíng)杂(zá)货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努力寻求(qiú)方法(fǎ)加(jiā)快自身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其(qí)在购(gòu)下(xià)九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼说明书，上(shàng)有文字详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮(liàng)点，即先收取买家的订(dìng)金，采用类(lèi)似(shì)租(zū)金(jīn)的分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买(mǎi)家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这(zhè)种(zhǒng)方式减轻(qīng)了民(mín)众购房的资金压(yā)力，加速(sù)了(le)房屋的(de)建造和销售，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的(de)举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房地(dì)产市场的一大特色，纵观中(zhōng)国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住(zhù)房供不应(yīng)求(qiú)的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间(jiān)也(yě)出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监(jiān)管部门不断完善(shàn)、规范化，建立(lì)健全的监(jiān)管机制，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港(gǎng)管(guǎn)理部门提升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的(de)监管，即要求开发(fā)商在预售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证(zhèng)明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把(bǎ)项目(mù)完成，资金需(xū)放(fàng)入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假(jiǎ)，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开(kāi)设的(de)信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户）、开(kāi)发商操作等(děng)采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银(yín)行的责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随(suí)着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大(dà)、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面(miàn)临住房需(xū)求大和(hé)供给量短缺问题，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建(jiàn)国(guó)以来(lái)，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工业，强调(diào)基础建设(shè)，这一导向使前期发展工业化的进程大于(yú)城市化进(jìn)程，唯有解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统一(yī)管理(lǐ)，统一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的福(fú)利分房制度，住房市场发(fā)展起步较(jiào)晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分(fēn)房制(zhì)度(dù)也出现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题(tí)，因(yīn)此福利分房制度(dù)不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加房地产市(shì)场面临商品房的需求量大，而社会缺(quē)少(shǎo)大型房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式无疑是对(duì)内(nèi)地房地(dì)产市场的(de)一(yī)针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港预(yù)售商品(pǐn)房(fáng)制度，先后出台多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国务(wù)院出(chū)台《关(guān)于进一步深化(huà)城镇(zhèn)住房制度改革，加快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住房无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住(zhù)房新体(tǐ)制，从(cóng)计(jì)划经济下的福利分房转向市场(chǎng)经(jīng)济的商(shāng)品房。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时间周期长的两大难(nán)题，开发(fā)商以预售款撬动下(xià)一(yī)个(gè)项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内(nèi)地(dì)开始房改货币化，中国人民银行等(děng)多方迅速出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地产市(shì)场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契(qì)合中(zhōng)国内地的商品房预(yù)售(shòu)制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力(lì)，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地产开发企业将(jiāng)正在建(jiàn)设中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者(zhě)支付定(dìng)金(jīn)或房款的行为。区别于中国(guó)香(xiāng)港，在中国内(nèi)地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预(yù)售许可证(zhèng)-签订(dìng)商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告(gào)登记-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一次性付清首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次(cì)性付(fù)清剩余房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能已(yǐ)拿到了全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)的按(àn)照工程进度付款有(yǒu)所(suǒ)不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发(fā)商而(ér)言，预售制商品房(fáng)也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠杆的(de)运(yùn)作模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市(shì)化进(jìn)程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主要(yào)方(fāng)式(shì)，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加市场商品房供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中(zhōng)国内(nèi)地房(fáng)地产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了(le)房(fáng)地产市场(chǎng)快速(sù)发展阶段的资金(jīn)需(xū)求，也(yě)提(tí)高了居民居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平，中(zhōng)国内地(dì)城镇居民(mín)从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅(zhái)小区，从全民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业取得巨(jù)大进(jìn)步，数十年(nián)时间走(zǒu)完发(fā)达(dá)国(guó)家(jiā)几(jǐ)百年城镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公(gōng)里增长至(zhì)60721平方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国(guó)内地城(chéng)镇(zhèn)住宅存(cún)量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇(zhèn)人均住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前(qián)已成为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)最主(zhǔ)要方式，2005年中国内地(dì)商品住宅期(qī)房(fáng)销售(shòu)面积占总销售(shòu)面积(jī)的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中(zhōng)国内地房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的发展。中国内地房地产历(lì)经(jīng)二(èr)十多年长(zhǎng)周期(qī)繁荣，行业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额(é)从0.4万亿元增(zēng)至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元，累计(jì)上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业从无到有、从(cóng)国(guó)企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上(shàng)下游产业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业。2020年房地产及其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其(qí)中房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年(nián)房地产完(wán)全拉动的投资占全(quán)社(shè)会固定(dìng)资产(chǎn)投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产(chǎn)贷款占银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的(de)比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资(zī)存量(liàng)占社融存量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面积(jī)违约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居(jū)民财富效应渠道，根据我们的《中国住房市值测算(suàn)报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为(wèi)62.6万亿美元(yuán)，大于美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本(běn)的10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债(zhài)房市值的比(bǐ)例(lì)看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市(shì)值与股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高(gāo)，主要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存(cún)在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制(zhì)是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的(de)风险(xiǎn)。比如，交房等待期一般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不(bù)能(néng)交房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同、购(gòu)房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独立的合同关系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根据购房合同向开发商主张(zhāng)权力，但依旧需要根据按揭贷款合同按时(shí)向银(yín)行进行(xíng)贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房(fáng)者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推部(bù)分房企过(guò)度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，资金若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影响自身信用(yòng)和购房(fáng)者(zhě)对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面(miàn)看，银行作为按揭贷(dài)款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房(fáng)企因为市场(chǎng)波动(dòng)或经营(yíng)不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问题，导致“烂尾”等(děng)情(qíng)况(kuàng)，而房企通过(guò)与购(gòu)房者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银(yín)行(xíng)获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能(néng)力或短期不能(néng)还款(kuǎn)等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面临较大的(de)坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那(nà)就是“没钱”，即没钱(qián)付工程(chéng)款。在2004版的《城市(shì)商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企(qǐ)业预售商品房所得款项应当用于有(yǒu)关的工程(chéng)建(jiàn)设，商(shāng)品房(fáng)预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由(yóu)房地产管理部(bù)门制定(dìng)。但多(duō)年以来全国(guó)并(bìng)没有统一的预(yù)售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重(zhòng)点监管(guǎn)资(zī)金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安成(chéng)本(běn)乘以建筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资(zī)金。而(ér)事实是(shì)，不少购房款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监管账户(hù)后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月(yuè)供(gōng)却被迫继续还款。那么，监(jiān)管账户资金如(rú)何(hé)被挪走的(de)？实际上(shàng)，在过去房地(dì)产(chǎn)大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户资金，是行业(yè)“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获(huò)得监管账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通(tōng)过(guò)这(zhè)些方式套取的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间(jiān)流(liú)动(dòng)，变(biàn)相加杠(gāng)杆(gān)，这样做(zuò)提(tí)供了资金(jīn)流(liú)动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资金循(xún)环高周(zhōu)转(zhuǎn)模式，但一定程度上(shàng)把风险甩(shuǎi)给了购房者。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来(lái)说，国外商品(pǐn)房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设有定(dìng)金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋(wū)交付(fù)后(hòu)开始支(zhī)付；

　　3）预付款支付方式：预付款一般以定金方式支付(fù)，或(huò)按工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭(jiē)贷款，一(yī)是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进度逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商品房提供期(qī)房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障有两种方式，一是期房由政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭证后(hòu)，开发商凭验收凭证取得(dé)购房(fáng)者支(zhī)付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭(píng)验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还(hái)，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交(jiāo)付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验收凭证取得房(fáng)款。

　　定金(jīn)及首付环节，定(dìng)金比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根(gēn)据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付外，购房(fáng)者(zhě)在(zài)房屋交付后通过按揭贷款支付剩(shèng)余(yú)房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪(nuó)用(yòng)资金，购房者的(de)定金及首付款(kuǎn)由第(dì)三方公(gōng)证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金(jīn)可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不(bù)承担任(rèn)何责(zé)任与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过程中的资金全(quán)部来自银行，银行根(gēn)据工(gōng)程进(jìn)度向开(kāi)发商(shāng)提供一(yī)定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有充分动机监管开发商(shāng)施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时(shí)需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按(àn)建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开(kāi)发商或购房者(zhě)可购(gòu)买(mǎi)期房(fáng)烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购(gòu)房合同前，购房者(zhě)需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同(tóng)后定(dìng)金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付(fù)公证费和土地交易税，分别为房(fáng)屋售(shòu)价的(de)1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附(fù)加(jiā)费。

　　首付方面，德国没(méi)有(yǒu)规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房款的(de)制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般(bān)来说(shuō)，支付(fù)节(jié)点可(kě)分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部(bù)水暖(nuǎn)电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室(shì)内清洁及墙(qiáng)面完(wán)工、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房(fáng)者可在(zài)支付房款前申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏分多次发(fā)放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷(dài)款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定(dìng)使用期限，期限结束(shù)后，购房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险公(gōng)司针对期房(fáng)设计了两种保险，保险的功能是当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开(kāi)发商赔偿(cháng)或修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保(bǎo)险由开发商或(huò)购(gòu)房者购(gòu)买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机制，交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方均有一名律师(shī)，负(fù)责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产(chǎn)、资(zī)金(jīn)、合同等(děng)各个环节(jié)，各环节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签(qiān)订(dìng)首付交换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方(fāng)面，英国设(shè)置了10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付(fù)，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余(yú)款支付(fù)环(huán)节，英(yīng)国(guó)采(cǎi)取按工(gōng)程进(jìn)度(dù)付款的方式，但是(shì)交房前付款比(bǐ)例相(xiāng)对较低，一般(bān)会在合(hé)同签(qiān)订(dìng)6-24个(gè)月分别支(zhī)付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之(zhī)间，剩余(yú)款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付(fù)环节，英国规定(dìng)房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环节，英国(guó)期房预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金也由律师监管，在确认(rèn)工程进(jìn)度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买(mǎi)房(fáng)律(lǜ)师将(jiāng)资金(jīn)转给卖(mài)方律师，卖方律师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法，设置期房(fáng)预付款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开(kāi)发商必(bì)须(xū)完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措(cuò)施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定(dìng)价并(bìng)赔偿约10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本(běn)二(èr)战结束(shù)后由于房屋供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房(fáng)二卖”现(xiàn)象(xiàng)普(pǔ)遍(biàn)，为(wèi)此(cǐ)，日本政府(fǔ)1952年(nián)出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一(yī)部规范(fàn)期(qī)房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定(dìng)金保护方面，根(gēn)据日本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定金超过(guò)5％或超1000万日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签订购房(fáng)合同时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房(fáng)者定金的保证或保险，并将相应的保证金证明书(shū)交付给(gěi)购房者。除定金外(wài)，其他(tā)预先(xiān)支付的购房款也(yě)受该措施保(bǎo)护。若开发(fā)商倒闭导致期房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向金融机构或保(bǎo)证机(jī)构或保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开(kāi)发商需向购房者(zhě)赔(péi)付(fù)违约(yuē)金，一般(bān)约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款支付环节(jié)，交房(fáng)前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可(kě)向银行申请贷款(kuǎn)，但交(jiāo)房后才开始按揭贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由(yóu)银行监管，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期(qī)房(fáng)购房者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款(kuǎn)按(àn)工(gōng)程(chéng)进度支付(fù)，所有资(zī)金进银行(xíng)专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付(fù)环节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同(tóng)以及(jí)订(dìng)金(jīn)返还(hái)机制(zhì)，即OTP，签订(dìng)OTP后需(xū)支付5％房(fáng)款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购(gòu)房(fáng)合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时(shí)购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了(le)统一详细规(guī)定(dìng)，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供在此过程中随着(zhe)放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银(yín)行专门(mén)的项目资金账户，账户资金(jīn)提取须与房(fáng)屋建(jiàn)设有(yǒu)关。房屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交(jiāo)楼和房(fáng)企重组。一(yī)方(fāng)面，加(jiā)大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支(zhī)持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼(lóu)保复工保民生(shēng)，给予强有力的金融(róng)工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方面，从现在起(qǐ)，对还(hái)在正常运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并购重组整个行业，为每(měi)个(gè)房企(qǐ)配套AMC和财(cái)团(tuán)，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来(lái)看(kàn)，应(yīng)充分估(gū)计形势复杂性和(hé)人(rén)性复(fù)杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长效机制。长(zhǎng)效机制(zhì)四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳(wěn)定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建(jiàn)立开(kāi)发(fā)商(shāng)违(wéi)约后定(dìng)金保(bǎo)护机制，如将已支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入(rù)，为房(fáng)屋重大(dà)延期(qī)以及重大缺(quē)陷等情(qíng)况提供充分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建立按工程进度付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权益。资(zī)金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银(yín)行的第三方资金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门直接(jiē)监管，以此(cǐ)防止资(zī)金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房(fáng)保修期制度。保修期(qī)内，开发商应对(duì)房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款。

　　三(sān)，长期来看(kàn)，取(qǔ)消商品房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋。一(yī)方面，98年房改时，全国(guó)缺(quē)房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之(zhī)计，现在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房(fáng)民众不(bù)公平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五(wǔ)花八(bā)门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣币(bì)。