饱(bǎo)受争议的(de)二(èr)手房交(jiāo)易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局(jú)联(lián)合发布了关于规范(fàn)房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房源客源优势收(shōu)取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人负担(dān)、侵害(hài)其合法权(quán)益(yì)。

　　基于上述背景，两部门从加强从业主体管理(lǐ)、明确(què)经纪服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析师张大伟称，随着(zhe)城市发展(zhǎn)，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京(jīng)、上海为例，二手(shǒu)房占市场成交比例(lì)超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成交(jiāo)依赖中(zhōng)介居间(jiān)成交，房(fáng)地产(chǎn)调控重心逐渐从开发商过渡(dù)到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院(yuàn)住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由(yóu)于二手房交易成本较高、交(jiāo)易周期较长(zhǎng)，具有非常(cháng)强(qiáng)的专业性(xìng)，居民往往通过(guò)中介来完成(chéng)。但很(hěn)多中介利用(yòng)信什么是等量关系式，什么是等量关系四年级息不对(duì)称等问题，将非必要的收费夹带其(qí)中，如收取(qǔ)过桥(qiáo)融资(zī)、按揭费、担保费等，对居民造成额外的负担，而且这(zhè)些服务(wù)事项并未明码标价。

　　对于二(èr)手房(fáng)市场交易过程中存在的“乱象”，李(lǐ)宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务(wù)在内的相关(guān)市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和(hé)秩(zhì)序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作(zuò)的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管重点(diǎn)

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务行(xíng)业关注(zhù)最多的一(yī)个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务(wù)费的(de)问题(tí)。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点，将是(shì)对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经(jīng)纪服务机构2.7％的(de)服务费率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要(yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励按照成交价格越高(gāo)、服务费(fèi)率越(yuè)低的什么是等量关系式，什么是等量关系四年级原则实行分档定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方(fāng)共同承担(dān)经(jī什么是等量关系式，什么是等量关系四年级ng)纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟(wěi)介绍，目前房地产经纪(jì)服务收费标(biāo)准的最早依据是1995年国(guó)家计委建设(shè)部下发的《关于房地产中介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规(guī)定：房屋买卖代理收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收(shōu)费(fèi)标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂(zá)的住宅(zhái)买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅(fú)度最高(gāo)不得超过10％。”这(zhè)意味着(zhe)，当前北京二手房中介费上限为(wèi)：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取(qǔ)消(xiāo)了房地产中介服务等57个政府(fǔ)定(dìng)价，房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介(jiè)机构在实际收取费用过(guò)程中(zhōng)，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的中介费率，中(zhōng)介(jiè)机(jī)构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对(duì)收费(fèi)标(biāo)准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而(ér)房地(dì)产经纪服务机(jī)构(gòu)在具(jù)体收取过程中，会(huì)结合房(fáng)屋价值及工(gōng)资标(biāo)准(zhǔn)，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对(duì)于明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在此次(cì)意见中提及(jí)，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服(fú)务项目(mù)、服务(wù)内(nèi)容(róng)和收费标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供的基本服务和延伸服务，应当分别(bié)明确服(fú)务项(xiàng)目和(hé)收费标准。房地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收(shōu)费金额，由当事(shì)人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明(míng)显高(gāo)于(yú)市场平均水平的房地产(chǎn)经纪机构，住(zhù)房和城(chéng)乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综(zōng)合措施进行(xíng)重点监管。市(shì)场监管部门会同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标价、操纵经纪(jì)服务收费等违(wéi)反价格和反垄断法律(lǜ)法规(guī)的行为。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场监管部门要依法依规(guī)纳入(rù)国(guó)家(jiā)企业信(xìn)用信(xìn)息(xī)公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降了(le)？

　　鼓(gǔ)励按照成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越低的原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否意味(wèi)着(zhe)，未来(lái)豪宅(zhái)的中介费有望(wàng)大(dà)幅降低(dī)？

　　中(zhōng)原地产华南区(qū)总(zǒng)裁兼深圳中原(yuán)总经理郑(zhèng)叔伦称，住建部发文鼓励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越低的原(yuán)则(zé)实行分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经纪服务(wù)费用，主要还是规范行业，打(dǎ)击收(shōu)费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限，“以深圳(zhèn)为(wèi)例，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不同(tóng)，各家收费普遍在合理(lǐ)范围内(nèi)，加(jiā)上经纪服务费(fèi)用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张(zhāng)大伟指出(chū)，由于当(dāng)前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲(gāng)领(lǐng)性文件而非(fēi)规定，未来(lái)如(rú)何(hé)具体认定(dìng)其中(zhōng)的细则，还需要看各城市(shì)落地(dì)执行情况。

　　不过(guò)，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪服务(wù)领域(yù)的调整改善(shàn)、规范(fàn)化，有利于行业健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同(tóng)税费(fèi)等都可能对交易产(chǎn)生影响，这对房地产经(jīng)纪(jì)服务行业的(de)专业性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑(qí)麟(lín)指(zhǐ)出，在二手房(fáng)买卖过(guò)程中，原本应该(gāi)由上(shàng)下家各支付一(yī)半的中介费，但在(zài)一些热点城市(shì)的二手房交易过(guò)程中(zhōng)，往往会有(yǒu)这样的情形，因部分(fēn)购房者处于弱势(shì)地位(wèi)，从而会出现中介(jiè)费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来(lái)承担(dān)。即使一些(xiē)房(fáng)东愿意承(chéng)担中(zhōng)介费，这部分费(fèi)用也可能(néng)通(tōng)过(guò)转(zhuǎn)嫁的方(fāng)式，在房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中(zhōng)介公司将(jiāng)其(qí)视为(wèi)向购房者(zhě)单边(biān)收费的(de)行为(wèi)。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会(huì)利用(yòng)其支配地位，在原先经纪服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往(wǎng)会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实际(jì)上(shàng)相当(dāng)于(yú)变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出严(yán)禁(jìn)操纵经纪服务收费，不仅有(yǒu)利于提高交易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价(jià)的稳定。”陆(lù)骑麟称。

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