5月以来，房地产板块(kuài)个股多出(chū)现(xiàn)小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募(mù)基(jī)金(jīn)为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块已经在悄(qiāo)然布局。数据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日(rì)时所(suǒ)公布(bù)的总份额均较4月28日时(shí)有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙(lóng)头与地方国企央企获得增持(chí)，持仓数量占(zhàn)流通(tōng)股比重增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部(bù)回升”

　　行(xíng)业(yè)红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的(de)市值约1188亿元，占其所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现(xiàn)出(chū)色(sè)，但(dàn)公募所持房地产公(gōng)司市值在股票资产中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年(nián)终于出现(xiàn)了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同(tóng)时，公募对房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得以(yǐ)延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发(f牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗ā)股份、滨江集团，持(chí)仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合(hé)计达(dá)47.29％，环(huán)比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的投资愈发有(yǒu)集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一(yī)季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产板块排名最高的是(shì)保利发展，在基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的(de)是招(zhāo)商蛇(shé)口，排在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头股从排位上看均有(yǒu)退(tuì)步(bù)，尤其是(shì)万科(kē)最为明显；其次是金地集(jí)团退(tuì)出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房(fáng)地产是复苏链上最后一(yī)环(huán)，且首(shǒu)季并非行业销售(shòu)旺季，其传导到二级(jí)市场乃(nǎi)至(zhì)机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一(yī)二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而(ér)映射到二级市场投资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者衰(shuāi)退期(qī)的行业(yè)，传统认知上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些(xiē)机会，背后的逻辑是供给侧发(fā)生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名(míng)的上海公募(mù)基金经理(lǐ)指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出(chū)现了(le)，2022年光是居民存款数量增加了15万亿(yì)元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面(miàn)积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要有一定的政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论从(cóng)城镇化的(de)进程(chéng)，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平/人(rén)），我国均已告别(bié)住(zhù)房短缺时代，而目前居(jū)民(mín)的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每(měi)年18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额，以及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过程中，伴(bàn)随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易(yì)出现信用风(fēng)险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年的民(mín)营地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程(chéng)。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综合竞争(zhēng)力强的公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方式，获得(dé)市占(zhàn)率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落(luò)时，行业的贝塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投(tóu)资机(jī)会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿(ā)尔法，而(ér)对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的(de)认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整(zhěng)体机(jī)构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产(chǎn)板块个(gè)股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰好排名前五的(de)公(gōng)司月内涨幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安(ān)地产。排名第一的(de)上实发(fā)展(zhǎn)，五一假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日(rì)收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该股的基(jī)本(běn)面(miàn)来看，上实(shí)发展的主营业(yè)务为房地产开发与经营(yíng)。公司的主(zhǔ)要(yào)产品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房地(dì)产租赁、物业管理服务(wù)、工程项目、酒店经营。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收(shōu)入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿(yì)元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不(bù)过从(cóng)十(shí)大流通股股东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首季十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)， 具体包括(kuò)公募的上银基金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管理公司(sī)等都(dōu)跻身前十的(de)行列。

　　巧合的(de)是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二(èr)的浦东金桥也是上(shàng)海本地房企(qǐ)，其第(dì)一季度的(de)收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究其(qí)原因，一方(fāng)面(miàn)是该(gāi)公(gōng)司后(hòu)疫(yì)情时代(dài)出(chū)租率复苏(sū)至近年来最高，另一方面则是(shì)公司拿地结算持续性向好(hǎo)，从(cóng)数字上(shàng)看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面(miàn)积约(yuē)牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也(yě)吸引了知名(míng)机构(gòu)在其中持续(xù)驻足(zú)。从第一(yī)季(jì)度十大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓晓(xiǎo)峰的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品依然在前十中，这也是连续第三个季度他(tā)有的两(liǎng)只产品杀(shā)入前(qián)十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资(zī)局，其当季(jì)还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域性地产公司(sī)外，荣安(ān)地(dì)产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报(bào)交出的也(yě)是一(yī)份报喜(xǐ)的(de)成(chéng)绩单：首季公(gōng)司实现(xiàn)营业收入(rù)51.85亿元(yuán)，同比(bǐ)增长35.51％。归属于(yú)上(shàng)市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公募指基首季(jì)新(xīn)杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中(zhōng)证全(quán)指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第(dì)七位(wèi)，富国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外联袂出(chū)现(xiàn)的(de)机构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际(jì)和(hé)私募迎水聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球(qiú)基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端看，2022年(nián)土地市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以上，目前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或(huò)者资金紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头(tóu)房企趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头房企的拿地力度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售(shòu)金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看(kàn)，龙头房企杠杆率较低，净(jìng)负债率基本在70％以下，而其(qí)他房(fáng)企(qǐ)的净负债率普遍都在100％以上，加杠杆空(kōng)间有限，从融资成本看，龙头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右；对(duì)应(yīng)到2023年的(de)销售，龙(lóng)头房企(qǐ)明(míng)显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当(dāng)前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股或存(cún)在发展的(de)大(dà)好机(jī)会。中信证券指出：“房地产行(xíng)业的(de)结构性机(jī)会依然存在，少(shǎo)部(bù)分公司(sī)尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现(xiàn)为库存的(de)优势。央企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩强调，“对(duì)于减值、土地资源债权债务关系等问(wèn)题，市(shì)场对民营房开企业的(de)资(zī)产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质(zhì)疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出清的过程中，央国企相较于(yú)民(mín)企来说(shuō)估(gū)值的修复更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的(de)角度(dù)从中长期的维度看，行业的(de)逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定(dìng)且可预(yù)期的(de)盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带来(lái)估值中枢的提升(shēng)，应该关(guān)注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身(shēn)资产的质量好、运营能力强(qiáng)、可以(yǐ)创(chuàng)造持续现金流(liú)的(de)企业。”

　　“存(cún)量时(shí)代中(zhōng)行业普涨的概(gài)率比较低，行业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行(xíng)业集中度(dù)提升(shēng)的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(gu牛心管是牛的什么部位 牛心顶是黄喉吗ān)方磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保(bǎo)利(lì)发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基(jī)金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观(guān)地(dì)去(qù)持续观察国(guó)企央企在三个方(fāng)面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保(bǎo)持低位，其次(cì)是(shì)销(xiāo)售份额持续提升(shēng)，再次是拿(ná)地(dì)份额持续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构(gòu)需(xū)要多给一些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根(gēn)据(jù)房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩(jì)出现的整体(tǐ)下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增(zēng)速的增(zēng)长。而这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内(nèi)人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过(guò)去(qù)两三年时(shí)间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之(zhī)后，国(guó)有企业仍在(zài)持续性地(dì)拿(ná)地，且主要集中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的(de)驱动能够推动房企销售业绩的增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场恢(huī)复但仍处(chù)于调整的过(guò)程中，能够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不(bù)过张宏(hóng)伟同时也提(tí)醒表示，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复苏(sū)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还面(miàn)临着一些不确(què)定性。其实(shí)整个市场从四(sì)月份开始又在往下(xià)掉。除了杭州、成都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之外，包括北京、上海(hǎi)在内的绝大多数城市(shì)都出现(xiàn)环(huán)比下滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场(chǎng)表(biǎo)现(xiàn)也(yě)不太乐观。按照(zhào)现在的经济状况、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压力、企业的资金(jīn)面压力(lì)，可能会(huì)出(chū)现，到六(liù)月份房企为了半年报冲业绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长不(bù)确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海(hǎi)利檀投(tóu)资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个(gè)房(fáng)地产以及其上(shàng)下(xià)游(yóu)产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多(duō)给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就(jiù)不(bù)是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他基本面的(de)钱。但这也(yě)意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极(jí)为少数的、做得(dé)比同(tóng)行好得多的(de)企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体(tǐ)现出(chū)来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸(tū)显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分(fēn)析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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