近两年火爆的创新(xīn)产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除息日(rì)，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业(yè)内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳(wěn)定分红体现出该类产品长期(qī)投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金等指标(biāo)，也是观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提(tí)醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后(hòu)不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目(mù)前已(yǐ)包含(hán)了(le)利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比例的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产品中，2022年全(quán)年分配(pèi)金额占可供(gōng)分配金额比例平均为98.89％，且独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义(qiě)绝大部分分配(pèi)比例在96％以上。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责人对此表示，投资公募REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收(shōu)益(yì)，以及基金份额交易价格的变化。基金份额(é)二级市场(chǎng)价格受(shòu)到公募REITs资产运营情况(kuàng)及市场(chǎng)因素的综合影(yǐng)响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则(zé)更有规律可循。公募REITs的分红主要(yào)来(lái)自(zì)基础(chǔ)设施(shī)资产的(de)经营(yíng)现金流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文(wén)件(jiàn)，结合行业及市(shì)场情(qíng)况(kuàng)，可(kě)以分析基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金(jīn)份(fèn)额二(èr)级市(shì)场价格变化导致的浮盈或浮亏，分红作为基金份(fèn)额持有(yǒu)人实际(jì)获得的现金收益，对(duì)于长期投资者(zhě)更(gèng)具参考价值。”中金基金相(xiāng)关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募集(jí)基(jī)础(chǔ)设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求(qiú)，基础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金(jīn)额以现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投资者，强制分红(hóng)机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度(dù)来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债(zhài)性”双(shuāng)重特点。二级(jí)市场价格反(fǎn)映(yìng)这类产品“股性(xìng)”的(de)一面，分红体现了这类产(chǎn)品的“债性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于债(zhài)券派息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投资(zī)者的(de)角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的(de)投资品类(lèi)，为资产(chǎn)配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的(de)分红能(néng)够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机构投资(zī)者公募REITs能(néng)够通过分红(hóng)获(huò)取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分(fēn)红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看，截至4月(yuè)21日，今年以(yǐ)来中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收(shōu)于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要(yào)股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产品受宏观经(jīng)济的影响(xiǎng)，可分(fēn)配(pèi)金额完成率不达(dá)预期，一定(dìng)程度上影响了(le)公募REITs二级市场(chǎng)的价格(gé)。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的影响(xiǎng)，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素(sù)之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资者参与公募(mù)REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人(rén)也表示，近期经(jīng)济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市(shì)场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指导价做调减处(chù)理(lǐ)，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作(zuò)是(shì)对分红前后基(jī)金份(fèn)额净(jìng)值变化的(de)修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前(qián)后均可以获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资(zī)的信心，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特(tè)性，关注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称(chēng)。

　　特许经营权分红包括利润(rùn)分(fēn)配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与(yǔ)增值两个部分，两(liǎng)个部(bù)分之(zhī)间的(de)比例(lì)是变(biàn)动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红(hóng)差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到期后基(jī)金(jīn)价值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表(biǎo)示，目(mù)前公(gōng)募REITs主要有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营权类(lèi)和产权类两大(dà)资(zī)产类型(xíng)，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现(xiàn)金分红(hóng)及资产增(zēng)值的(de)收益，而持有特(tè)许经(jīng)营(yíng)类产(chǎn)品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和本(běn)金(jīn)的归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在(zài)选择投资标的时，应独善其身是什么意思啊 独善其身是褒义还是贬义了解公(gōng)募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类型(xíng)。

　　中航(háng)基金也表示，从细分来看，各类公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区(qū)别。特(tè)许经营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分(fēn)红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底(dǐ)层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公募(mù)REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场价格和(hé)分红有合(hé)理预期。

　　中金基金相关(guān)负责人也(yě)认(rèn)为，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特许经营项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再能产生现金收(shōu)益(yì)，因(yīn)此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确(què)。基(jī)于这个(gè)特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较短(duǎn)的特许经营项目，通常具(jù)备更高的分派率水平。对(duì)于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足够(gòu)年限收回(huí)本金(jīn)并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该(gāi)负责(zé)人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金(jīn)额包含了投资(zī)本金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金(jīn)份额单价(jià)随着分(fēn)派进度逐年下(xià)降是正常现(xiàn)象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益(yì)来自项目剩(shèng)余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产(chǎn)权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般(bān)较长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对建(jiàn)筑的(de)更新(xīn)改造或补缴土地出让金(jīn)等追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营(yíng)期限(xiàn)。这种(zhǒng)类似永续经营(yíng)的假设反映在基础资产的估值上(shàng)，使产(chǎn)权类REITs具(jù)备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产投资属性。”该负责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来(lái)观察和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中(zhōng)，跟现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中披露的经营(yíng)活动现金流(liú)，二(èr)是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业(yè)经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生(shēng)的现金(jīn)流，基于(yú)企业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活动产(chǎn)生；可供分配的(de)现金实质上是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影(yǐng)响利(lì)润表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值体现在相对股(gǔ)债市场独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资(zī)者对经营权类的资产可以更多关注内部收(shōu)益率的高低，对产权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的(de)经营净现金流(liú)，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投(tóu)资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可(kě)综合考虑原始(shǐ)权(quán)益人(rén)综(zōng)合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报(bào)也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带(dài)来(lái)的(de)短(duǎn)期(qī)博弈机会(huì)仍(réng)在，叠加此前市(shì)场接(jiē)连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时(shí)分红规模较为可(kě)观(guān)的个券(quàn)。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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