导读

　　黄金二十年之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分化(huà)时代(dài)而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅(zhái)销售面积超(chāo)15亿(yì)平(píng)，足够4000万家庭入(rù)住。恰逢近年(nián)地(dì)产持续(xù)低景气，有关中国地产是否过剩的讨论日益热(rè)烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲染(rǎn)中国(guó)地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第(dì)七(qī)次人口(kǒu)普查调查数据显示(shì)城镇家(jiā)庭户(hù)人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间。市场陷入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成，其中(zhōng)还包括(kuò)大(dà)量城镇非(fēi)住宅建筑，如商业办公(gōng)楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为1.06间，但居住舒(shū)适(shì)不是(shì)人均一间房所(suǒ)能满(mǎn)足，它(tā)与(yǔ)房屋质(zhì)量(liàng)、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相关(guān)。中(zhōng)国的人均住宅间数较发达国家还有(yǒu)很大差距。人均住(zhù)宅间(jiān)数大于(yú)1同样不意味着中国住(zhù)宅(zhái)市场(chǎng)已经饱(bǎo)和。

　　我(wǒ)们测(cè)算发现中国城镇居民户均1套房，其(qí)中每户持有(yǒu)商品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭户均住宅的数据，我们根据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇家庭(tíng)住宅套户比。

　　测算结果显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至2024年，中国(guó)每户(hù)城镇家(jiā)庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房(fáng)，然而(ér)事实上中国(guó)住(zhù)宅市(shì)场供需并(bìng)不平衡。

　　国际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大(dà)于1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所以说不平衡(héng)，是因为户均一套房(fáng)无法满(mǎn)足流动人(rén)口的租赁(lìn)和(hé)置业(yè)需(xū)求。全国总人口的近三(sān)成都是流(liú)动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣钱(qián)，在老(lǎo)家买房，从而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国未来地产仍有四大新增需求动力。

　　第一(yī)，户均人口规(guī)模缩小，一人户、两人(rén)户占比不(bù)断增加，导致家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)。小家庭化趋势将延续(xù)，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化日(rì)益明显，区域经济资源分配的再(zài)集中吸引着人(rén)口(kǒu)流入，人(rén)口(kǒu)净(jìng)迁入城市(shì)的新增住(zhù)宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住(zhù)在2000年以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方(fāng)米的住宅(zhái)建筑面积。促成“老(lǎo)破小”住(zhù)宅的改(gǎi)造势(shì)在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均(jūn)住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求正在(zài)不断增加。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大分化时代而非停(tíng)滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金(jīn)发(fā)展期(qī)，地产矛(máo)盾更(gèng)多体现(xiàn)为(wèi)住宅(zhái)供给存在不足，这是过去二(èr)十年(nián)房价快速上涨基石。那么当下房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，大(dà)分化时代下地产(chǎn)矛(máo)盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大(dà)分化必将(jiāng)体现在不同能级城市之间(jiān)，不同区(qū)域板块(kuài)之(zhī)间，不同(tóng)品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言

　　不(bù)久前，官方(fāng)披露全国已有近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议(yì)。从2月以(yǐ)来，各(gè)大(dà)城市二手房挂牌量突然激增，引(yǐn)发一阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担(dān)心，中国的房子是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇住(zhù)宅到底是(shì)供(gōng)给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在(zài)不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无(wú)法直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅套(tào)数，回(huí)答(dá)当前的房子是(shì)否真(zhēn)的过剩了？据此判断未来房地产市场(chǎng)会如何(hé)发展。

　　一、如何有效观察(chá)中国户均拥有住宅数(shù)量

　　（一）中国(guó)住宅数量(liàng)过剩的(de)直(zhí)观判断(duàn)站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国(guó)自然灾害综合风(fēng)险普查工作(zuò)情况为主题的新闻发(fā)布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取(qǔ)了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋(wū)建筑数据以及(jí)80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋房屋建筑，平均每栋(dòng)建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经(jīng)过当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房屋占9成以上，以栋(dòng)数计算的城镇房屋实际(jì)仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括了大量商业(yè)楼、写字(zì)楼、学校(xiào)、医院等非(fēi)住宅。总的算(suàn)下来，住宅占比并不大。

　　第七(qī)次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其(qí)中城市家庭户居民人(rén)均(jūn)0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看似意(yì)味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平(píng)不仅与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施(shī)等因(yīn)素密切相关。单(dān)单从(cóng)人(rén)均住宅(zhái)间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)的(de)居住水(shuǐ)平(píng)。

　　中(zhōng)国主要是以家(jiā)庭为单(dān)位购买成套住(zhù)宅，一(yī)套设施(shī)齐全的住宅才是城(chéng)镇居民宜居的(de)选择。

　　（二(èr)）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅(zhái)主要(yào)分两(liǎng)大类，一类是商品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏(fá)统(tǒng)计数(shù)据，并没(méi)有(yǒu)直接公布(bù)城镇住宅(zhái)数量。居民住宅相关(guān)数据有两处可以直接公布，一是每(měi)年商品住(zhù)宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民(mín)住宅(zhái)来源（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国(guó)居民户均住(zhù)宅数量，我们主要用(yòng)到(dào)上(shàng)述两(liǎng)组数(shù)据。

　　中(zhōng)国住(zhù)宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数量极少(shǎo)，可(kě)忽(hū)略(lüè)不计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住(zhù)宅套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数相加，我们(men)就能(néng)够得到当前商(shāng)品住宅总存量。

　　第二(èr)步，根(gēn)据城镇居民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)和非商品住宅(zhái)比例，推算(suàn)得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第三(sān)步，将城镇(zhèn)居(jū)民拥有的商品住宅总(zǒng)数除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我们就能(néng)够(gòu)得到城镇(zhèn)户均拥有(yǒu)的住宅数(shù)量。

　　具体(tǐ)计算(suàn)公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住(zhù)宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅(zhái)套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅(zhái)套户(hù)比(bǐ)/商品住宅占比(bǐ)

　　二、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅(zhái)存量到底(dǐ)有多少，目前(qián)缺乏(fá)一个(gè)准确统计(jì)。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中(zhōng)国存(cún)量房地产(chǎn)套数(shù)，并进一步推算中(zhōng)国城(chéng)镇(zhèn)家庭户均拥有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们计(jì)算得到：

　　（一）中国商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品(pǐn)住宅（包(bāo)含现房和期房(fáng)）。

　　中国的(de)房地(dì)产(chǎn)销售以期房为(wèi)主，从2019年开始，新(xīn)房(fáng)销售中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品住宅累计销售套数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数。

　　以(yǐ)2022年商(shāng)品住宅(zhái)现房套数计(jì)算为例：

　　2022年商(shāng)品住(zhù)宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房(fáng)销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到(dào)交房后(hòu)装修的(de)时间，取最(zuì)大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三(sān)）目(mù)前(qián)中国(guó)城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来(lái)我们需(xū)要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥有(yǒu)的户均住宅套数。

　　首(shǒu)先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的(de)住宅结构(gòu)特征(zhēng)如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅(zhái)占比21％，购买(mǎi)商(shāng)品住宅占比(bǐ)31.9％、二(èr)手房占比10.1％、经(jīng)济(jì)适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过(guò)继承或赠(zèng)与占比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁(lìn)廉租房与其(qí)他住宅。

　　其次(cì)，我们假定(dìng)租赁其他(tā)住(zhù)宅(zhái)和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为(wèi)过去十(shí)年变化幅度的20％，计算2011年(nián)-2020年(nián)商品住宅的(de)实际变化比例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最(zuì)后(hòu)，截至2022年末，中国平均每户(hù)城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但考虑已购期房，中国平均(jūn)每户(hù)城镇家(jiā)庭拥有1.02套住宅。

　　如果交房顺利，已购期房(fáng)会在2-3年内陆续交付使用，到2024年(nián)，中国平均每(měi)户(hù)城(chéng)镇家(jiā)庭都(dōu)会(huì)拥有(yǒu)一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套(tào)房的三点含义

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到了(le)户(hù)均一套房(fáng)的(de)程(chéng)度，“户户有房”是否(fǒu)意味着(zhe)中国(guó)城镇(zhèn)化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着中国地产存量供给绰绰有余？

　　（一）户(hù)均一套房并不意味着(zhe)住宅(zhái)市场(chǎng)供需平衡

　　需要有(yǒu)多余住(zhù)宅来(lái)满足因人口流动、居民换房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市场(chǎng)的住宅套户比(bǐ)会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际(jì)经验来看，美(měi)国(guó)、英(yīng)国和日(rì)本的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅(zhái)套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会造成(chéng)人口净流入地的住(zhù)宅(zhái)市场供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国的流(liú)动人(rén)口3.76亿，省内流动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿(yì)人和1.25亿人。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口(kǒu)流(liú)动调查(chá)数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动人(rén)口在(zài)老家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高房(fáng)价迫使打(dǎ)工人回(huí)乡置业。

　　流动人口(kǒu)实际上会占据两套房(fáng)，在高房价的大城市租赁一(yī)套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所(suǒ)以说(shuō)户(hù)均一套(tào)房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改善

　　目(mù)前，中国(guó)的(de)城镇(zhèn)住(zhù)宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三(sān)成家庭，也就是(shì)约9000万户城镇居民住宅是(shì)2000年以(yǐ)前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年龄至少在(zài)33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这批存在着建(jiàn)筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化(huà)、管道等(děng)基础(chǔ)设施陈旧，给(gěi)住户的生活带来了很(hěn)大的不便和安全隐患，并且居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然(rán)存在5％左右的家庭没有独立卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老旧(jiù)小区很(hěn)难满足现代生(shēng)活需求，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为一居室和二居室，户(hù)型偏小。其中一(yī)居室占比为(wèi)14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对比(bǐ)镇，城市家庭住(zhù)宅户(hù)型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资源紧张有关。

　　（三）人(rén)均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的需(xū)求驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测(cè)算，2020年城镇家庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平(píng)。暂不考虑(lǜ)两(liǎng)年间农(nóng)民带房进(jìn)城(chéng)和老(lǎo)旧小(xiǎo)区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积(jī)（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半的家庭人均住宅建筑(zhù)面(miàn)积小于均(jūn)值，近4成(chéng)家庭人均(jūn)住宅建筑面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不足19平方(fāng)米，不(bù)及(jí)全国人均水(shuǐ)平的(de)一半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用的住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积(jī)低于15平方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅困难问(wèn)题(tí)。

　　若人均(jūn)可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积(jī)为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新(xīn)增82亿平。

　　对比发达国家人(rén)均住宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅(zhái)建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不(bù)大(dà)。但若去除(chú)公摊面积后，中国的人均可使(shǐ)用面(miàn)积(jī)为31.56㎡，这一差(chà)距(jù)将变得明显。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人(rén)口，所(suǒ)需要的住宅总量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产(chǎn)还会有需(xū)求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中国(guó)城镇家庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似已经户(hù)户(hù)有房。即便如此，中国人口静态结构(gòu)和动(dòng)态趋(qū)势演绎，决定了中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍有需求(qiú)释放。户(hù)均(jūn)1套住宅现实之下，中国未来城镇(zhèn)住宅需求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小(xiǎo)，家(jiā)庭户数增(zēng)多，新户购(gòu)房(fáng)需(xū)求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家庭户均人口数不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口(kǒu)规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七(qī)普(pǔ)显示城镇(zhèn)户均人口规模为2.62人/户，一人户、二人(rén)户的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导(dǎo)致户数会因户均人口(kǒu)规模的缩小而增多。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移导致经济发(fā)展带来的新(xīn)增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中(zhōng)国经济板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和生产要素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流入，区域经(jīng)济资源(yuán)分(fēn)配(pèi)的再集(jí)中吸引着人口流入。人口(kǒ当窗理云鬓对镜贴花黄是什么意思，对镜贴花黄是什么意思u)迁(qiān)移势必涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租房(fáng)，给(gěi)迁入(rù)地住宅市场带来新的增(zēng)量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为(wèi)44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到(dào)2020年，自建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最(zuì)多。自建(jiàn)房(fáng)家庭比(bǐ)例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其(qí)他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前(qián)的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间(jiān)新增8473万家(jiā)庭(tíng)户，自(zì)建住宅和原公有住宅减少了(le)1282万户(hù)，住宅净需求增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购(gòu)买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年(nián)以前建造的(de)住宅建筑面积(jī)还有约(yuē)81亿平，涉及(jí)城镇家庭约9000万户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量(liàng)低、基础设施配套差(chà)、没有或少有物业(yè)管理，居民追求美好(hǎo)、宜(yí)居(jū)生活(huó)的环(huán)境(jìng)，背后的改(gǎi)善性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住上更(gèng)大房子”的(de)改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚需购房受限于(yú)资金，倾向于中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提高(gāo)生活品质，以小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅改善(shàn)等消费。

　　OECD国家的人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否(fǒu)考虑乡村住宅(zhái)因素，中国的人均住宅间(jiān)数较其他国家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着(zhe)密切正(zhèng)向联系。随(suí)着经济发展水平(píng)的提高，中国的(de)人均住宅间数与人均住宅建筑(zhù)面积将随之增长。

　　如果说(shuō)过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾更多体现为住(zhù)宅(zhái)供给存在不足(zú)，供需出现错配，这是(shì)过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那么未来将是住宅质量的供需(xū)冲突(tū)。房地产大分化时代已至(zhì)，这种分化(huà)不单局(jú)限(xiàn)于城市能级之间(jiān)差异，优质小(xiǎo)区和(hé)老旧二手房(fáng)之间的(de)差异(yì)也将(jiāng)越发(fā)扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是针对住(zhù)宅，因此可(kě)能存在统计(jì)偏(piān)差。商品(pǐn)住宅(zhái)占比实际(jì)值可能偏低，其增速(sù)可能超预期。

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