从(cóng)近(jìn)期公募REITs的二(èr)级市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数(shù)收于(yú)975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影(yǐng)响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达预期，一(yī)定程度(dù)上影响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募(mù)REITs二(èr)级(jí)市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二(èr)级市场价(jià)格的(de)主(zhǔ)要因素之(zhī)一，而稳定(dìng)的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者参(cān)与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关负责人也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施(shī)项(xiàng)目的经营业绩相对(duì)经济活(huó)力的改善有一定(dìng)的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金(jīn)额(é)根据单位基金(jīn)份(fèn)额(é)的分(fēn)红(hóng)金(jīn)额进行计算。除(chú)权操作是对(duì)分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获得公(gōng)平(píng)的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持(chí)有产(chǎn)品的特(tè)性，关(guān)注(zhù)二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许(xǔ)经营权分红包括利润(rùn)分配(pèi)和本(běn)金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投(tóu)资(zī)者应了解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公(gōng)募(mù)基金分红前提是(shì)本金之(zhī)上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定为“分(fēn)派”更(gèng)为(wèi)准(zhǔn)确，分派的(de)是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两(liǎng)个部分之间的(de)比例(lì)是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资者可能把“分(fēn)派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年(nián)、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这是该类(lèi)投资者(zhě)应该注(zhù)意的情(qíng)况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许(xǔ)经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包括每(měi)年的现(xiàn)金分红及资产(chǎn)增值的(de)收益(yì)，而(ér)持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金分(fēn)红。其中，特许(xǔ)经(jīng)营权类资产(chǎn)的分红(hóng)包括了利润分配和本金的归还，两者(zhě)的比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对特许(xǔ)经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资(zī)收(shōu)益。普通(tōng)投资者(zhě)在选择投资标的时，应了解公募(mù)REITs底(dǐ)层资产的(de)类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募(mù)REITs分(fēn)红因底层(céng)资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的公募REITs产品因其分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益”，分红相(xiāng)对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增值，所以相对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关(guān)负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因(yīn)此将可供分配(pèi)金(jīn)额的分配理(lǐ)解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基(jī)于这个特点，剩余经(jīng)营期限较短的特许经营项目，通常具备(bèi)更高(gāo)的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低，也有足(zú)够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投(tóu)资(zī)者注(zhù)意(yì)，特许经营权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不(bù)进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资(zī)特许经营权REITs的收(shōu)益来自(zì)项目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与特(tè)许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上(shàng)到期后通过对建(jiàn)筑的更新改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层(céng)资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况

　　在基金分红(hóng)的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投(tóu)资者可以观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底层(céng)资(zī)产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示，年(nián)报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标(biāo)有两个：一(yī)是年(nián)报(bào)中(zhōng)披露的经(jīng)营活动现金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质性(xìng)区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指企业经营(yíng)、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行(xíng)调整(zhěng)，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配置(zhì)功能，比较适合(hé)长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资(zī)者对(duì)经营权类的资产可以更多关注(zhù)2000克是多少斤啊内(nèi)部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注(zhù)分(fēn)派率高低。因(yīn)为公募(mù)REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影响(xiǎng)投资(zī)回报，投资者可综合考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募(mù)基金(jīn)管(guǎn)理人(rén)实力等多(duō)重因素来(lái)选择(zé)投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期(qī)，由于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显(xiǎn)、同(tóng)时分红(hóng)规模(mó)较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发(fā)行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金额与募集材(cái)料(liào)中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较分析，结(jié)合(hé)经济及市场的实际(jì)环境(jìng)，对基础设施项(xiàng)目的运营业(yè)绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述(shù)负责人也(yě)称。

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