OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司哲库科技，引发了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市场的影响仍(réng)未停(tíng)歇(xiē)。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继续延续此前几日的下跌(diē)走势，午(wǔ)后跌幅(fú)一度(dù)扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近3个交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT曾(céng)发布公告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是(shì)其扩(kuò)募拟新(xīn)购入基础设施(shī)资产张润大厦(shà)的重要(yào)承(chéng)租方之(zhī)一(yī)，目前未收(shōu)到(dào)哲库(kù)科技(jì)及(jí)OPPO方面关于(yú)停止执行已签(qiān)租赁协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表示，原始(shǐ)权益人将继续密切(qiè)关注哲库(kù)科技后续(xù)情(qíng)况，积极做好(hǎo)相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入(rù)项目的原始权(quán)益人相(xiāng)关负责人(rén)也表示(shì)，近期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸储(chǔ)备租户，积极应(yīng)对哲库提前退租的可(kě)能事项。由于(yú)张(zhāng)润大厦是全国首批(pī)REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导(dǎo)高度重视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业(yè)内人士(shì)表示，华(huá)安张江光大园REIT近期(qī)市场波动(dòng)较大，但其(qí)实(shí)不(bù)动产公(gōng)募REITs项目短期(qī)出(chū)租率下跌并不会从根(gēn)本上影响其(qí)内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司(sī)哲库科技的事件继(jì)续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示(shì)，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价(jià)格小幅低开，此后二级市场价格开(kāi)始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回升，最终报收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近(jìn)期(qī)不利(lì)消息影响，华安(ān)张江(jiāng)光大园REIT最近(jìn)几(jǐ)个交(jiāo)易日二级市场价格(gé)表(biǎo)现(xiàn)欠佳，5月11日以来，3个交易日(rì)跌幅达到(dào)9.69％，今年以来(lái)跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月(yuè)21日(rì)上市以(yǐ)来，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位(wèi)居(jū)前(qián)列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表(biǎo)现上看，目(mù)前上市的8只产业园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园REIT微(wēi)幅上涨，其余7只均有不同程度(dù)下跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今(jīn)年以来平(píng)均跌(diē)幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露(lù)张江光大园项目出租率有所下(xià)降，如今拟扩(kuò)募的(de)项目又遭遇突(tū)发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业(yè)内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管出于风险规避的原(yuán)因，最近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是(shì)，不动产公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价(jià)值。

　　他也(yě)同时表(biǎo)示，目前随着二(èr)级市场价(jià)格下(xià)跌(diē)，风险也得到一定释(shì)放，但(dàn)是价格(gé)涨跌(diē)会受到基本面、情(qíng)绪(xù)面等(děng)多重因素影响，不(bù)好判(pàn)断价格是(shì)不是已经完全触(chù)底。

　　此外，还有一(yī)位业内(nèi)人士表示(shì)，今年整体(tǐ)REITs市场表现(xiàn)低迷，不少(shǎo)产品(pǐn)年内二级(jí)市(shì)场跌幅较大，其(qí)实有些隐含收(shōu)益率高(gāo)的产品(pǐn)具(jù)备一定的投资(zī)价值，很(hěn)适(shì)合稳健类投资者。此外，伴(bàn)随着经济(jì)复苏的步伐，产业园区、物(wù)流(liú)类(lèi)等REITs产(chǎn)品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)。

　　先锋(fēng)瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行董事(shì)高如星(xīng)对此(cǐ)表示(shì)，若(ruò)张江(jiāng)园(yuán)区最终能顺(shùn)利解(jiě)决(jué)招(zhāo)商，平稳过度对经营现(xiàn)金(jīn)流(liú)没有造成大的影响，“事件性(xìng)利空(kōng)下调至得(dé)这么急(jí)、这(zhè)么深，加(jiā)上前(qián)期本身园区(qū)类资(zī)产(chǎn)就回调不少了(le)，这就是黄(huáng)金(jīn)坑。”不过(guò)，他(tā)也强调(diào)，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入受不受影(yǐng)响，影响多(duō)大(dà)，估计(jì)园区会最终(zhōng)解决。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎(yíng)接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗(qí)下芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随后5月12日(rì)晚(wǎn)，华安张江光大园REIT发布公告，紧(jǐn)急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施资(zī)产张润大厦的重(zhòng)要(yào)承(chéng)租方(fāng)之一，目前未收到哲库科技及(jí)OPPO方面(miàn)关于停(tíng)止执行已签租(zū)赁协议的通知。同时，在公告(gào)中(zhōng)，华(huá)安(ān)张江光大园REIT进(jìn)一步(bù)表示，原始权益(yì电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的: #ff0000; line-height: 24px;'>电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的)人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做好相(xiāng)关应对(duì)。

　　此前(qián)，张江REIT因(yīn)其(qí)一(yī)季报(bào)中披(pī)露的(de)张江(jiāng)光大园项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市(shì)场(chǎng)价格出现回落。在随后召开的业绩说明会中管理人就(jiù)相(xiāng)关事项进行(xíng)了解释说(shuō)明(míng)，市场信心得到(dào)了一定(dìng)提振，二级市场价格表现(xiàn)也趋(qū)于(yú)平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下的扩募(mù)说明会上，运营团(tuán)队(duì)表示了(le)对张江光大园项(xiàng)目的(de)信心，预计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转化后(hòu)，项(xiàng)目出租率(lǜ)将得(dé)到回升。没想到仅过了(le)不到三周(zhōu)的(de)时间，张江(jiāng)REIT的扩募(mù)之路又迎(yíng)来了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告引(yǐn)起了(le)市场(chǎng)各(gè)方的广泛关注，张江REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权(quán)益人相关负责人坦言(yán)，事发(fā)突然确(què)实始料未(wèi)及，在获(huò)悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间电动仙女棒是什么东西，仙女棒是用来干嘛的即(jí)奔赴现场进行了(le)沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前(qián)退(tuì)租的可能(néng)事项。由于(yú)张润大厦是(shì)全(quán)国首批REITs申(shēn)报扩募项目，公司(sī)领导(dǎo)高度重视，据(jù)悉新区国资委也高度关注。

　　当(dāng)谈(tán)及储(chǔ)备(bèi)租户情(qíng)况，相关负(fù)责人介(jiè)绍说(shuō)，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆盖了芯片测试(shì)、人工智能(néng)、航天产业(yè)、信息技术等产业客(kè)户，租赁意向面积超(chāo)过了2万(wàn)方。从(cóng)意向储备转化为实(shí)际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在(zài)着手通过(guò)签署租赁意向书来(lái)尽(jǐn)快锁定一(yī)些重要租户。虽然收(shōu)了(le)三个月(yuè)履约保证金给了(le)我们(men)一(yī)些空间，但本着对(duì)首批(pī)扩募、对市场(chǎng)负责的态度(dù)，我们肯定要(yào)全力与时(shí)间赛(sài)跑(pǎo)，把这(zhè)些面积在短期(qī)内完成去化。”相关负(fù)责人说道。

　　张(zhāng)江REIT已持有的同区域的张江光(guāng)大园(yuán)项目一季(jì)度末(mò)也有将近(jìn)30％的(de)空置率，原始(shǐ)权(quán)益人有那么多(duō)储备租户，之(zhī)前的空置率(lǜ)为何未(wèi)能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释(shì)，张江光大(dà)园一直以(yǐ)来都坚持以市场化(huà)运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租(zū)都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目(mù)的大(dà)租户退租(zū)正(zhèng)好发生在市场(chǎng)活(huó)跃度的短期(qī)低(dī)点，目(mù)前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑情况(kuàng)没有得到及(jí)时修复后(hòu)，张江这边也作了一定的资源调配和倾斜，引入了(le)一些储备租户。

　　另外，张润大厦(shà)和张江光大园项(xiàng)目(mù)在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交付标准(zhǔn)、租(zū)金水平(píng)等方(fāng)面(miàn)也有一些差异化，张润大厦多是两千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江(jiāng)光大园(yuán)单(dān)层以一千平的面积为主，还(hái)有一些(xiē)独栋形态的(de)物业。租户(hù)自身(shēn)也(yě)会(huì)有(yǒu)诉求，也会(huì)根(gēn)据自身需求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如果(guǒ)扩募完成(chéng)以后，新老资产的管(guǎn)理(lǐ)人(rén)都(dōu)变成了一家，后续我们在资源共享和联(lián)合营销方面(miàn)能更加充(chōng)分发(fā)挥协同效应，相信可以(yǐ)做得更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈及(jí)对于张江REIT的(de)定(dìng)位和展(zhǎn)望，相(xiāng)关负责人表示，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管资产约五百万(wàn)方，还(hái)有一些其他在开(kāi)发(fā)的(de)储备(bèi)项目，这些都将成为张江(jiāng)REIT实(shí)现打(dǎ)造张(zhāng)江园区产(chǎn)业空间(jiān)资(zī)产上市平台目标的坚实后盾和储备(bèi)资源(yuán)。“我们非(fēi)常重(zhòng)视张江REIT这个资本平(píng)台(tái)和它未(wèi)来的发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，“这次扩募是(shì)我们实现基金扩容的第一步，也(yě)是(shì)至关重(zhòng)要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能(néng)面(miàn)临了一些突发情况需要(yào)解(jiě)决，但(dàn)是这和我们在张江(jiāng)科学城这三十年(nián)建设发展过程中所经(jīng)历的相比，只(zhǐ)能(néng)算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当(dāng)前突发事(shì)件的所有负(fù)面影响，维持预期和市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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