北京有新盘卷到得房率超100%，房管局坐实赠送面积 “不计入合同”，律师建议可要求开发商提供相关规划文件

楼市行情(qíng)火热的那些年，各地售楼处为了制造噱头吸引购房者(zhě)，将阳台、飘窗和设备平台改造成房间，用来“赠送面积”。

《每日经济新(xīn)闻》记者近期(qī)在北京调查发现，个别区域(yù)再次(cì)出现“赠送面积(jī)”现(xiàn)象(xiàng)，有(yǒu)的开发(fā)商(shāng)宣称通(tōng)过“赠送面积”，得房率可以达到90%以(yǐ)上，后期会统一(yī)改造进行交付。

受访北京市(shì)法律界和房管部门人士表示，开(kāi)发商宣称的“赠送(sòng)面(miàn)积”要注(zhù)意甄别(bié)，实(shí)际上这(zhè)部分面积(jī)不能计入购房合同，交房后存在一定法律风险。

不过，不同城市间有着不同管理方式。

4月18日(rì)，长沙市房地产平稳健康和安全(quán)运行协调小组印发《优化(huà)房地产(chǎn)开发项目规划管理若干措施》通知，明确优(yōu)化阳台等空间面积计算规则，业内测算累计赠(zèng)送可以做到套内建筑面积30%左右。

得房(fáng)率最高超过100%

4月15日，每经记者走访了北京市丰台区(qū)某楼盘，销售人(rén)员指着样(yàng)板间地上贴着的分割线讳莫如深，“分割(gē)线外的一半部分(fēn)不计算产证面积，是开发商‘送’给你(nǐ)的，房间面(miàn)积只能在分割线(xiàn)内。”

除了(le)南侧两(liǎng)处(chù)卧室和一(yī)个(gè)客厅的阳台，北侧两处卧室的飘窗位置也贴(tiē)有分割线(xiàn)，被改成平地。原本面(miàn)积较小的北卧(wò)室，显得空间更大了(le)。

在另一个央企(qǐ)开发商的售楼处内(nèi)，销售人(rén)员称，项目(mù)得房率达(dá)到89%，“赠送面积(jī)”有13平方米。与(yǔ)其他项目(mù)相比，自家楼(lóu)盘(pán)的“赠送面积”更大，得房率更高。

赠送的包(bāo)括1.5米宽的全部阳台面积，南侧两个卧室，以及北侧两个设(shè)备阳台。“备案(àn)时阳台有两(liǎng)根柱(zhù)子，实际上(shàng)精(jīng)装(zhuāng)交付时开发商(shāng)会打掉，改成室内空间”，该销售(shòu)人员介绍。

每经(jīng)记者(zhě)在大兴(xīng)区亦庄板块(kuài)走访时(shí)看到，一(yī)家北京(jīng)国资房企和一家央企(qǐ)开发商的项目得房率约80%，样板间(jiān)地上(shàng)没有分割线，赠送的只是正常的飘窗位置。

据北京一(yī)位房地(dì)产业内人士透露，目前个(gè)别区域的确出现改造设备阳台赠送面积现(xiàn)象，有的楼(lóu)盘最高得房率超过100%，主要与周边配套设(shè)施较差，位置偏僻有关(guān)。大部分区课余生活作文三年级yle='color: #ff0000; line-height: 24px;'>课余生活作文三年级域还是根据监管(guǎn)要求，在营(yíng)销方面比较规范。

每经记者以购房者身份咨询(xún)北京市(shì)丰台区房管局，房屋交(jiāo)易市场(chǎng)管理科(kē)一位工作人员提(tí)醒，开发企业在营销时承诺赠送的面积(jī)不能计入购房合同，改造后有一(yī)定的法律(lǜ)风险。而且(qiě)，后期的物业费收取和二手房交易都与面积相(xiāng)关。

丰台(tái)区城(chéng)市管理综合(hé)行政执法局一位(wèi)工作人员(yuán)则表示，不计入合同的部分即便开发商许诺使用，也不具备法律效力，一旦被举报，将由(yóu)街道办事处的(de)城管(guǎn)执法(fǎ)人员调查处理。

已有城市明确课余生活作文三年级赠送面积规则

不过，在很多城市(shì)并未明确(què)商品房套内空间面积(jī)管理的(de)情(qíng)况下，4月18日，“楼市调控优等生”长沙却明确了“赠送面积”规定。

长沙明确提出进(jìn)一步优化阳台等(děng)空间面积计算规则。因城市景观风(fēng)貌要求需要封闭阳台的新建住宅项目，其封闭阳台按水平投影面积的(de)1/2计入容积率和建筑(zhù)面(miàn)积进行商品房预售(shòu)和不动产(chǎn)登记。居住建筑阳台等按(àn)水平投影面积的1/2计入建筑(zhù)面(miàn)积的部(bù)分，其水(shuǐ)平投影面积之和按(àn)不超过套内建筑面(miàn)积20%控制。

合理调整飘(piāo)窗和设备平台管控要求(qiú)，进一步(bù)提升住宅使用功能完整(zhěng)性(xìng)。飘（凸）窗(chuāng)宽(kuān)度(dù)可与房间等宽，出挑宽度不超(chāo)过(guò)0.8米。中央空调设备平台和分体式空调外机搁板(bǎn)可同时设(shè)置，不大于4.0平方(fāng)米/户的设备(bèi)平台(tái)不计入(rù)容(róng)积率和建筑(zhù)面积。

湖南中原研究院分析认为，该政策主要(yào)影响三个层面：

最重要的赠(zèng)送方(fāng)面(miàn)，之前(qián)封闭阳台是(shì)全计容(róng)，现(xiàn)在能做到半(bàn)赠送；居住阳台的赠送面(miàn)积则由半赠送提升到套(tào)内(nèi)建面的20%。

飘窗位置不计入套内面积，还可以做到与房(fáng)间等(děng)宽，这意味着，开发商在建设房间时可以多出0.8米进深空间。

设(shè)备平(píng)台不计入赠送面积，最多能(néng)再赠送4平方米。

多重规定之后(hòu)，累计赠送大概可以做到30%，长沙新房有望迎来“负(fù)公(gōng)摊”时(shí)代。

对于未明确(què)赠送面积的城市，北京法(fǎ)学会(huì)不动产法研究会理事、北(běi)京金诉(sù)律师事务所主任王(wáng)玉臣表示，购房(fáng)者要注意：

第一(yī)，尽量不(bù)要轻信所(suǒ)谓的(de)“赠送面积”说法，羊毛出在羊身(shēn)上，一般(bān)不太可能(néng)是(shì)真正的赠(zèng)送。

第二，务必(bì)注意所谓的赠送(sòng)应当(dāng)写在合同，只要写不(bù)到合同里，一般要么是(shì)违建，要么是侵占公摊或公(gōng)共部分。

第三，购房者可以在购房时要求开(kāi)发(fā)商提供所(suǒ)谓“赠送面积(jī)”的相关规划文件(jiàn)，进行基(jī)本判断。如果和规(guī)划不符，则属于违(wéi)规行(xíng)为。

第四，购房时对购房过程和相关宣传材料(liào)做好取证，尤其(qí)是关于“赠送面积”部(bù)分的内容。

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