超40城支持住房“以旧换新”：“卖旧”仍是痛点，“换新”受量价限制

支持商品住房“以旧换(huàn)新”的城市越来越(yuè)多(duō)。

就在4月23日，一线城市深圳也加入到商品住房“以旧换新(xīn)”行(xíng)列。据中指研究(jiū)院(yuàn)最新统计，自(zì)去(qù)年以来，支持商品住房“以旧换新(xīn)”的城市已超过40个。

不过，《每日经济(jì)新闻》记者梳理(lǐ)发现，上述各城市推出的商品住房“以旧换新”政(zhèng)策力(lì)度不一，操作(zuò)细则也各不相同。在不同(tóng)的(de)政策支持力度下，“以旧换新”的效果也显露(lù)出了(le)差异。

以郑州为例，截至4月24日下午，郑州市(shì)房产交易服务平台系统内已有超过180套“以旧换新二手房(fáng)”完成登记入库，占试点阶段收购计划的36%，房源总价在29万—318万元，这距离郑州市二手住房“卖旧买新、以旧换新”试点工作正(zhèng)式启(qǐ)动(dòng)还不到4天。而(ér)深圳(zhèn)本土房地产中介机构乐有家4月24日在接受(shòu)记者采访时表示，他们开(kāi)启“以旧换新”试(shì)点(diǎn)项目后不到(dào)一周，已有(yǒu)7单签约客户。

不过在业内人士(shì)看(kàn)来(lái)，由于二手(shǒu)房交易、评估时间(jiān)较长，目(mù)前各地住房“以旧换(huàn)新”政策整体的落地效果还尚不明显(xiǎn)。住房“以旧换新”意在联动一(yī)二(èr)手房，降低(dī)交易成本，但同时存在(zài)二手房参与门槛较高、二(èr)手房评估价或交易价较低(dī)、可置换新房选(xuǎn)择少(shǎo)等痛点(diǎn)。

最大痛点(diǎn)是卖(mài)掉旧房(fáng)

其实早在2023年，就已有多个城(chéng)市支持住房“以旧换新”活动(dòng)。今年以来，越来(lái)越多(duō)的城市加入(rù)进来。

从各地支持“以旧换新”的(de)方式来看，主要包括两种：一是房企(qǐ)联合经(jīng)纪机构对旧房优先推售，若一定期(qī)限内旧房售出则按流程购买新房；二是(shì)开发(fā)商或(huò)国资平台收购旧房，售房款用于(yú)购买指定新房项目，这(zhè)种方式是今(jīn)年以来住房“以(yǐ)旧换新”的(de)主流。

4月23日，深圳市(shì)房地产业协会与深圳(zhèn)市房地产中介(jiè)协会(huì)联合发起的(de)“以(yǐ)旧换(huàn)新”就属于第一种。此前的4月19日，乐有(yǒu)家已(yǐ)与绿景白石洲正(zhèng)式开启“以(yǐ)旧换新”活动，目前签约参与活动的客户(hù)已有 7单。

来源：乐有家

乐有家方面解释道，“以旧(jiù)换新(xīn)”核心(xīn)条(tiáo)款之一(yī)是帮助业主尽快卖掉旧(jiù)房。其调研结果显示，参(cān)与(yǔ)“以旧换(huàn)新”客户最首要的动(dò生活需要600字ng)机是借此快速卖(mài)出旧房，这一占比达到70.8%。推出“以旧换(huàn)新”后，不少业主(zhǔ)主动联系(xì)经纪人咨询了解。

对于以(yǐ)旧换新的项目，乐有家也是(shì)有选择的，其合(hé)作新盘是位于深(shēn)圳南山区的绿景白石(shí)洲项目，价格也有一定吸(xī)引力。该项目折后单价(jià)8.3万元/平方米起，周边二手房价格为13万—15万元/平方米，新房(fáng)和二手房价格倒挂35%—40%。

“我们了解到，目前成交的(de)以旧换新单里，大部(bù)分旧房与新房(fáng)的差价并不大，旧房(fáng)售出(chū)后获得(dé)的房款能覆(fù)盖新房总价的60%以上，加上客户也有(yǒu)一定(dìng)的经济积累，承担的经济压力不会(huì)很大。”乐(lè)有家方面表(biǎo)示(shì)，在流程上，客户可锁定意向房源2个月。2个月内(nèi)旧房售(shòu)出，则前期的(de)订金自动(dòng)转为购房(fáng)款，继续新房交易流程；如果旧(jiù)房未售出，客户可选择退订新房，无(wú)违约责任。

不过，在(zài)广东省城乡规划院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉看来，“以旧换新”最大的痛点是卖掉旧房。“目前，开发商参与以旧换新的(de)协议，锁(suǒ)定意向(xiàng)房源的周(zhōu)期往往在2个月左右，意味着(zhe)卖房周期往往在2个月左右，但二手房往往很(hěn)难在2个(gè)月内卖出。因此，卖家要获得‘买(mǎi)新’的优(yōu)惠价格，就得在(zài)‘卖旧’时能降低挂牌价(jià)，即降低(dī)挂牌价的损(sǔn)失，在买新房上获(huò)得了补偿。”

记者了解(jiě)到，无论是自有交易还是(shì)统一收购旧房，旧房抵新(xīn)房的房款比例一般都在60%—80%，最高不超过90%。还有城市明确(què)了具体的抵扣比例。如无锡市梁溪区在“以旧换(huàn)新”公告中明确指出，存量二手商品住(zhù)房总(zǒng)价需不高于新购房源总(zǒng)价(jià)的60%，指定楼盘是5个。

在不同城市生活需要600字、不同政策模(mó)式(shì)下，二手房抵扣的价格也不尽(jǐn)相同，有些低于(yú)市场价，有些则接近或(huò)略高于市场价。一位(wèi)江苏苏州的(de)二手房业主就(jiù)表示，她的二手房在“以(yǐ)旧换新”过程中是被官方收(shōu)购的(de)，其最终的评估价(jià)与市场价基本一(yī)致。如果走市场化交易可(kě)能还卖不到评估价价格，主要换新的(de)几个(gè)指(zhǐ)定楼盘刚好也是自己中意的。

李宇嘉认为(wèi)，“以(yǐ)旧换新”关键是激发(fā)二手房业主“依旧换新”的动力，政策的出发点和落脚点就(jiù)是真正从满足业主(zhǔ)住房消费升级的(de)愿望，并从降低(dī)置换(huàn)成本、置换周(zhōu)期，并能买到心仪的、优(yōu)惠(huì)新房等角度施策。同(tóng)时(shí)，卖(mài)不掉二手房则“无(wú)责退订新房”，这个很关(guān)键，可以给到参与活动的(de)二手房业(yè)主足够的(de)安全垫。

二手(shǒu)房参与门槛较高(gāo)

记者梳理发现，尽管(guǎn)目前(qián)不少(shǎo)城市提出了(le)“以(yǐ)旧换新”的政策(cè)导(dǎo)向，但仍处于政(zhèng)策探索阶段，当前整体效果尚不(bù)明显。如从目前落地的政策细则(zé)来看，不少城市都会对参与“以旧换新”的二手房源有规定门(mén)槛或要求，尤其是(shì)以国资平台(tái)等为主体收购旧房的。

以郑州为(wèi)例，试(shì)点阶段收购的(de)二(èr)手住(zhù)房需满(mǎn)足的条件包括但不限于：房龄不(bù)能超过15年、如有房贷需(xū)还(hái)清、要位于三环以内等。而试点阶(jiē)段(duàn)换(huàn)房，选购的新建商品(pǐn)住(zhù)房应是已取得房屋竣工验收备案证明的“现(xiàn)房”。

郑州城发安(ān)居收购(gòu)二手房(fáng)“以旧换新”流程图来源(yuán)：郑(zhèng)州市房产(chǎn)交(jiāo)易服务平台

目前(qián)，在郑州市房产交易服务(wù)平(píng)台(tái)系(xì)统内，已有超过180套“以(yǐ)旧换新(xīn)二手(shǒu)房”完成登记(jì)入(rù)库(kù)，房源总价在29万—318万(wàn)元，多数房源都是一居室或二(èr)居室(shì)，房源面积大多(duō)数都在70平方米以下。目前(qián)郑州参与“以旧换新”的新盘有58个，均价在8100—4200生活需要600字0元/平方米。

近日，记者以购房者身(shēn)份采访郑州多(duō)个参与“以旧换新”活(huó)动的(de)新盘项目了解到，通过“以旧换新”方式购买(mǎi)新房并(bìng)无特别限制，在售房源都(dōu)可以选，全款(kuǎn)或者按揭贷款的付款方式都可以(yǐ)，届(jiè)时二(èr)手房被收购后可以直接抵(dǐ)扣房款(kuǎn)或首付，优惠折扣都(dōu)按案场现时(shí)情况来定。

再看扬(yáng)州，该市鼓励支持开发企业开(kāi)展“直接收购(gòu)”式“以旧换新”业务，从(cóng)去(qù)年9月开始(shǐ)已经在试点进行系列(liè)措施。截至今年2月底，扬州市区已有逾200套二(èr)手房被房企直接收购。据“扬州(zhōu)发(fā)布”数据，一家积极参(cān)与试点的房企在5个月内(nèi)承接的二手房收购总额约(yuē)2亿(yì)元，带动(dòng)新(xīn)房成交额近5亿元。

李宇嘉建议，“以旧换新(xīn)”前期可选择资(zī)金链紧张、愿(yuàn)意让利(lì)的开(kāi)发商参与，并通过“以旧换新(xīn)”让开发商(shāng)获得参与活动(dòng)能有效提振销售的好处，从而对(duì)市场其(qí)他开发商起到示范效应。

易居研(yán)究院认为，目前(qián)“以旧换新”潜在问题或矛盾点在后续改革中是可(kě)以更好得到解(jiě)决的。比如说从评估的角(jiǎo)度看，可(kě)以采取多家评估公司联合评估、锚定周边市场二手(shǒu)房挂牌(pái)价和实际成交价(jià)、多次评估等方(fāng)式进行。而对于纳入试点范围的房源，后续可以设立标准和划分结构，尤(yóu)其是(shì)研究不(bù)同类型二手房收购后的再(zài)利用模式等。

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