文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预(y公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员ù)售制(zhì)了。 1月17日召开的全(quán)国住房和城(chéng)乡建设工作会议提(tí)出“有条件(jiàn)的(de)可(kě)以(yǐ)进行现(xiàn)房销售”，不足一个月(yuè)时间，已(yǐ)有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了(le)，这(zhè)是对购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有(yǒu)钱(qián)谁建房，没钱(qián)没实(shí)力的别(bié)建了，不能(néng)把包袱甩给(gěi)老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入(rù)高(gāo)质量发展阶段的必然趋势，也是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护(hù)。98年房改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在(zài)全(quán)国套户(hù)比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存(cún)量时(shí)代(dài)，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现房销售。以后(hòu)一手交(jiāo)钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推(tuī)动城(chéng)市(shì)群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。如(rú)果按(àn)照经济规律办事，中国一定(dìng)能实现房地产(chǎn)软着陆和长期(qī)平稳健康发展，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这道世界(jiè)难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部分(fēn)商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承(chéng)担了所有商品不能交付(fù)的风险。从(cóng)个人层(céng)面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等(děng)待期一(yī)般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担(dān)延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房的风险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售(shòu)，这样有(yǒu)助于落实中(zhōng)央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么(me)来的？国外(wài)什(shén)么(me)情况？简单科(kē)普一下：商品房预售最早源于(yú)中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方(fāng)式。98年房改，由于商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国(guó)香港(gǎng)，引入了商品房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售制(zhì)。但(dàn)是，重点来了！发达国家一般有严(yán)格(gé)的监管(guǎn)保障(zhàng)措施，开发(fā)商在(zài)项目获(huò)得政府(fǔ)批准(zhǔn)后才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房(fáng)后并非像中国一样在(zài)支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从银(yín)行一(yī)次性贷(dài)款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度在(zài)完(wán)全交房前(qián)进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是(shì)需要严格的资金监(jiān)管(guǎn)、分期支付以(yǐ)及违约处罚措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定会触发风(fēng)险，对购房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度，以(yǐ)后改为现(xiàn)房销售。客(kè)观讲预售(shòu)制度有一定历史(shǐ)阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房进(jìn)入存量时代，取消预(yù)售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩给老百姓和社会，当然这(zhè)需要配套房企债务(wù)重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信(xìn)心(xīn)和房地产(chǎn)长效(xiào)机(jī)制。这(zhè)是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题(tí)，让(ràng)房地产(chǎn)回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开发商将(jiāng)拼的不是(shì)五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zhī)道能(néng)不能(néng)兑(duì)现(xiàn)的营(yíng)销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产(chǎn)品质(zhì)量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本(běn)最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商(shāng)的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣(liè)币。所(suǒ)有(yǒu)商业的本(běn)质(zhì)是(shì)向善，是以客户(hù)为(wèi)中心，房地产(chǎn)也(yě)不(bù)能例外，老百姓买(mǎi)房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家(jiā)人。从这个角(jiǎo)度，取(qǔ)消预售制(zhì)、实施(shī)现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业、社会长治久安、行业企业(yè)健康发展的重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当期三好生、新模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售(shòu)制、房地产(chǎn)税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定、房企杠(gāng)杆率等进行(xíng)过长期系统(tǒng)的专项研究(jiū)。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程(chéng)，但背(bèi)后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立(lì)法，设(shè)置期房(fáng)预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港(gǎng)，楼宇(yǔ)出租是地(dì)产(chǎn)行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但(dàn)有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金(jīn)周(zhōu)转期长等问题(tí)，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许(xǔ)多人栖身于(yú)木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数(shù)以一整(zhěng)栋楼为单位，需要(yào)雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租(zū)是中(zhōng)国香港地产行业盛行的(de)方式，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问(wèn)题。针对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产(chǎn)商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出售(shòu)。这模式(shì)一经(jīng)推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层(céng)出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限(xiàn)公司，凭(píng)借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺、海上驳运业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快自身资金周转。当时其在(zài)购(gòu)下九龙(lóng)的一块地(dì)盘后，除了(le)分(fēn)层(céng)出售、还印(yìn)发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详(xiáng)尽说明楼宇的(de)地势环境(jìng)、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买(mǎi)家的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的(de)分期付款形式，等新(xīn)楼(lóu)落成时(shí)，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建造和销售，也(yě)解决了制造商的资金问题，降低(dī)投资风(fēng)险，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销(xiāo)售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香港房地产(chǎn)市场的一大(dà)特色(sè)，纵观中国香港房(fáng)地产市场的(de)改革，“卖楼花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预售楼花模式推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几十(shí)年繁荣(róng)，但期间也出(chū)现过“烂尾(wěi)楼(lóu)”的情况，但监管部(bù)门不断完善、规(guī)范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市(shì)场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的一(yī)个楼盘因建筑(zhù)费用(yòng)超支停工，出现“烂(làn)尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提(tí)升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确保地价款已经全部支(zhī)付(fù)，还要证(zhèng)明自身有(yǒu)资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的(de)核准。为了防止开发商(shāng)、律所、建筑师(shī)等造假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资金(jīn)，中国香(xiāng)港要求律师行在(zài)银行开设的信托账户（监管账(zhàng)户）、开发商操作等采(cǎi)取(qǔ)全透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如(rú)出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成(chéng)最大(dà)风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着监(jiān)管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量(liàng)少，引进“卖楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中(zhōng)国内地(dì)面临(lín)住(zhù)房(fáng)需求大和供给(gěi)量短缺问题(tí)，引(yǐn)入“卖楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国(guó)内地优先发展重(zhòng)工业(yè)，强调(diào)基础建设，这(zhè)一导(dǎo)向使前(qián)期发展(zhǎn)工(gōng)业化(huà)的进程大(dà)于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能进一步推(tuī)进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一(yī)管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房(fáng)”的福利分房(fáng)制(zhì)度，住房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速(sù)较(jiào)慢，福利分房(fáng)制(zhì)度也(yě)出(chū)现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差(chà)等问题，因此福利(lì)分房制(zhì)度不再适用于当时的国情。叠加房地产市(shì)场(chǎng)面临商品(pǐn)房(fáng)的需(xū)求量(liàng)大，而社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开(kāi)发商，商(shāng)品房供应量小的困(kùn)境，此时引入中国香(xiāng)港(gǎng)的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内地逐(zhú)步引进中国香港预售商品房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件(jiàn)，大力支持(chí)国内房地产市场(chǎng)改革(gé)。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于进一(yī)步深(shēn)化城镇住房制度改革(gé)，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配，逐步实行(xíng)住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房(fáng)供给(gěi)商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分(fēn)房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的商(shāng)品房。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许(xǔ)开(kāi)发(fā)商卖期(qī)房，解决了房企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以(yǐ)预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形成滚动开(kāi)发模(mó)式，住房供(gōng)应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行(xíng)等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速(sù)出台相(xiāng)关(guān)的信贷政策，支持(chí)购(gòu)房者，极大作用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整(zhěng)形成契合中(zhōng)国(guó)内地的商(shāng)品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初(chū)衷(zhōng)是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具(jù)体来说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的(de)房屋预先出售给(gěi)购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金或(huò)房款的行为。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程为：房地产开发商办理预售许可证-签订商品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房过程中，购房者需要一次性付清首(shǒu)付款，并采用(yòng)银行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款(kuǎn)，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可能已拿(ná)到了全(quán)部(bù)购(gòu)房款，这点与中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)的(de)按(àn)照工程进度(dù)付(fù)款(kuǎn)有所不(bù)同。对(duì)中(zhōng)国内地(dì)的开(kāi)发(fā)商而言，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房销售(shòu)的最主要方式(shì)，预售制极大缩(suō)短(duǎn)房(fáng)企现金回(huí)笼(lóng)周期，同时(shí)增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预售(shòu)制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产市场的稳步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解(jiě)决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求(qiú)，也(yě)提(tí)高了(le)居(jū)民居住水平，中国(guó)内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大(dà)进(jìn)步，数十年(nián)时间走完(wán)发达国家几百年(nián)城镇化路程(chéng)。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年(nián)，城(chéng)镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全(quán)国城市(shì)建成区面(miàn)积由7438平方(fāng)公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布(bù)的《中国住房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城(chéng)镇住宅(zhái)存(cún)量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当前已成为中国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年中国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售面积占总销售面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿(yì)平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的发展。中(zhōng)国内地房地产历经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增速10.6％。房地产开发投资完成额从(cóng)0.4万(wàn)亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复(fù)合增速17.8％。商品(pǐn)房销售面积和销售金额分别(bié)从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿(yì)元增(zēng)至(zhì)18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发(fā)展(zhǎn)，房地产企业从无到有、从国企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增(zēng)长(zhǎng)的火车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上(shàng)下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中(zhōng)房地(dì)产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批发、建(jiàn)材的带动最为明显。

　　2）从投(tóu)资渠(qú)道，2020年房(fáng)地产完全拉(lā)动的投资(zī)占全社会固定资产(chǎn)投(tóu)资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占(zhàn)固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从房地产贷款占(zhàn)银行各项贷款余(yú)额的比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信托等(děng)通(tōng)道业务，占比超过三分(fēn)之一。从房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效应(yīng)渠道(dào)，根据我们(men)的《中国住房市(shì)值(zhí)测算(suàn)报(bào)告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿美(měi)元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万(wàn)亿(yì)美元、英法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值(zhí)占股债房市值的(de)比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债(zhài)房市值(zhí)的比例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券市值较(jiào)低，居民投(tóu)资渠(qú)道缺乏。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在(zài)，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几乎承担了所有商品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银(yín)行(xíng)利息，还要承担(dān)延(yán)迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖(mài)”、房屋质量、房产证延期(qī)办(bàn)理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之(zhī)间的购房合同、购房者(zhě)和银行的(de)按揭贷款合同是(shì)两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商(shāng)发(fā)生违约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开(kāi)发商(shāng)主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款偿还(hái)，因(yīn)此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩(kuò)张，资金若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂(liè)、项目搁置等系(xì)列(liè)风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房(fáng)企因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善，出现(xiàn)资金链断裂等(děng)一系(xì)列问(wèn)题，导(dǎo)致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过(guò)与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同和按(àn)揭合同，已(yǐ)经从银行获得房款，如果购(gòu)房(fáng)者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银行(xíng)将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预售监管资(zī)金去哪了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字那就(jiù)是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房所得款项(xiàng)应(yīng)当用于有关(guān)的(de)工程(chéng)建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款(kuǎn)监管的具体办(bàn)法，由房(fáng)地产(chǎn)管理部门(mén)制定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一的预(yù)售资金监管规定，各地实(shí)行“一(yī)城(chéng)一策”。例(lì)如，太原(yuán)、昆明(míng)、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点监管资金比例为(wèi)总(zǒng)预(yù)售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目(mù)工程总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金(jīn)。而事(shì)实是，不少购(gòu)房(fáng)款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户公务员职级并行后,正处几年可以晋升副厅级，公务员职级并行副处几年可以一级调研员后被(bèi)挪用，导致楼盘没有(yǒu)资金继续(xù)建设(shè)。收(shōu)楼遥遥(yáo)无期(qī)，月供却被(bèi)迫继续还款。那(nà)么，监管(guǎn)账户(hù)资金如何被挪(nuó)走的？实(shí)际(jì)上，在(zài)过去房(fáng)地产(chǎn)大开发时代的高周(zhōu)转背(bèi)景下(xià)，抽调预售款(kuǎn)监管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管账(zhàng)户拨(bō)付(fù)资金，再由工程(chéng)方将资金转给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这些方式套(tào)取的(de)资金，在(zài)房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提供了(le)资金流动性，房(fáng)企抽调资金统筹拿地、还款和(hé)楼盘建设，形(xíng)成一种资金循(xún)环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国外商品房(fáng)预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付(fù)款保护：对(duì)于(yú)购房者预付(fù)资金，一般设(shè)有定金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款比例(lì)相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付后(hòu)开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预(yù)付款一般以定金方(fāng)式支(zhī)付，或按工程进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方(fāng)式发放按揭贷款，一是按工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是(shì)房屋(wū)交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商品房提供期房烂尾保险，在商品房出(chū)现重大(dà)延期或重大缺陷时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交付保(bǎo)护：房(fáng)屋(wū)交付质量的保障有(yǒu)两种方式，一是期房(fáng)由政府或第(dì)三方验(yàn)收(shōu)合格(gé)并提供(gōng)验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证取得购房(fáng)者支付(fù)的房款。二是开发商为购(gòu)房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程(chéng)监管，交付(fù)时(shí)开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一定期限内无(wú)条件(jiàn)返(fǎn)还，最(zuì)低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资(zī)金由第三方全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付(fù)时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付(fù)比例(lì)最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后(hòu)通(tōng)过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方(fāng)面，美国(guó)为防止开发商挪用资金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由第三方公证行或产权保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司的信托账户监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任何责(zé)任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过程中的(de)资(zī)金全部来自(zì)银行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向开发(fā)商提(tí)供一(yī)定比例的(de)贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商(shāng)施工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)时需(xū)取得(dé)由政府相关部(bù)门经审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支(zhī)付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首(shǒu)付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　德国(guó)期(qī)房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工期放款后还(hái)贷，房贷利率采用(yòng)固定利率，开发商或购房(fáng)者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发商在项目(mù)获批后(hòu)即可预售房屋。签署购房合同(tóng)前(qián)，购房者需支(zhī)付约2000欧的定(dìng)金并进行(xíng)预约公证，签订合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购(gòu)买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按照德国法律(lǜ)全部退(tuì)还。

　　签(qiān)署购房合(hé)同后，购房(fáng)者需支付公证费和土(tǔ)地(dì)交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不(bù)包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款中，属于购房(fáng)附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国没(méi)有规定最低(dī)首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采取(qǔ)按(àn)工期支付(fù)房款(kuǎn)的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付节(jié)点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工、室(shì)内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地(dì)板完工(gōng)、全部完工，支付(fù)比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付房款前(qián)申请房(fáng)贷，房贷利率采用固定利率，银行按施工节奏(zòu)分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或重大缺陷时，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商(shāng)赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　英国预售制设有10％定金保险保护(hù)机(jī)制，交房前付款比例仅(jǐn)20％-45％，资(zī)金(jīn)由(yóu)买卖双方律师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖(mài)双方均有一名律师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产(chǎn)、资金、合同等各个(gè)环(huán)节，各环节(jié)内(nèi)容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营问题时(shí)，购房者(zhě)10％的(de)定金由保(bǎo)险公司赔付，而超(chāo)出(chū)10％的部(bù)分较难(nán)追回(huí)。

　　首付方面，首付比(bǐ)例通(tōng)常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同签订21天内(nèi)支付。

　　余款支付环节，英国采取按工(gōng)程进度付款的方式，但(dàn)是交(jiāo)房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别(bié)支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款(kuǎn)项交房后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋(wū)必须经过房产(chǎn)公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交(jiāo)付后方可按(àn)揭还贷。

　　资(zī)金(jīn)监管环节，英(yīng)国期房(fáng)预售资金(jīn)监管(guǎn)极为(wèi)严格(gé)，资(zī)金也(yě)由律(lǜ)师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程(chéng)进度、支(zhī)付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转给卖方(fāng)律师，卖方律师转给开(kāi)发商，即(jí)资金在进入(rù)开发商账户前经过(guò)两道(dào)关(guān)口，有利(lì)于(yú)保障购(gòu)房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措(cuò)施

　　日本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金(jīn)超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发(fā)商必(bì)须完(wán)成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付(fù)款比例不超房(fáng)款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战(zhàn)结束后由于房(fáng)屋(wū)供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加法律(lǜ)空(kōng)白(bái)，社会上“一房二卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业(yè)法》，对(duì)购房者支付定金(jīn)超过5％或超1000万日元的部分，法律(lǜ)要(yào)求开发商必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方签订购(gòu)房合同时，开发(fā)商向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险(xiǎn)机构签订定金保(bǎo)证委(wěi)托合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证或(huò)保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付(fù)给购房者。除定(dìng)金(jīn)外，其他预先(xiān)支付的(de)购房(fáng)款也受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机(jī)构或(huò)保险公司(sī)兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支(zhī)付环节，交房前只需支(zhī)付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房(fáng)者即可(kě)向(xiàng)银行申请(qǐng)贷款，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定金外的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监(jiān)管，享1年(nián)保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者违约可返还(hái)相当(dāng)于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所有资金进银行专门(mén)项目资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需支(zhī)付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则(zé)进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房款。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购(gòu)房者向银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样(yàng)采取按(àn)工(gōng)程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房(fáng)付款流(liú)程做(zuò)了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求(qiú)所有开发商遵守，支付节点一(yī)般为合同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度(dù)放款，月供在此过程中随(suí)着(zhe)放(fàng)出贷款的增加(jiā)而增加，未放款部(bù)分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房者的订金与付(fù)款会存入(rù)银行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须与(yǔ)房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和房企重(zhòng)组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生，给予强(qiáng)有(yǒu)力的金融工(gōng)具支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的房(fáng)企包括民营企(qǐ)业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团(tuán)，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机制四大(dà)关键是推动城市群(qún)战(zhàn)略、人地挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金(jīn)环节，建立开(kāi)发(fā)商违(wéi)约后定(dìng)金保护机制，如将已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环(huán)节，鼓励(lì)保(bǎo)险公司介入(rù)，为房屋(wū)重大延期以及重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节(jié)，建立(lì)按(àn)工程(chéng)进度付款(kuǎn)机制或交房后按揭贷(dài)款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行(xíng)的第三方资(zī)金监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部门直接监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立商品房保(bǎo)修期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋质量问题全权(quán)负责、免费维(wéi)修，购(gòu)房者(zhě)在保修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长(zhǎng)期(qī)来看，取消商品房预售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在(zài)全国套户比超过1，从(cóng)大开发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公平(píng)的预售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销售(shòu)。另一方面(miàn)，取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而(ér)是所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这才是对购房民众的最根本最实质的保(bǎo)障，这样将极大的提升(shēng)开发商的(de)建筑质(zhì)量，实现(xiàn)良币驱逐劣币(bì)。

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