文(wén)：任(rèn)泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月(yuè)17日召开的全(quán)国住房和城乡建设工作会(huì)议(yì)提出“有(yǒu)条件的(de)可以进行现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)”，不足一个(gè)月(yuè)时间(jiān)，已有山东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂尾(wěi)了，这(zhè)是对购房者的(de)不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老(lǎo)百姓和社会(huì)，这是(shì)房地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)的(de)最大保护。98年房改时，全国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱(qián)，一(yī)手交房，天经地义(yì)。当然二次(cì)房改是(shì)个技术活，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场(chǎng)信(xìn)心以及长效(xiào)机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动(dòng)城市(shì)群(qún)战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房(fáng)地产税。如果按照经济规(guī)律办事，中国一定(dìng)能(néng)实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想想，绝(jué)大部(bù)分商品(pǐn)是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面看，预售制对购房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不(bù)仅承(chéng)担(dān)银行(xíng)利息，还要承担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延(yán)期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，这样有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助(zhù)于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度(dù)怎么来的(de)？国外什么情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制(zhì)度(dù)。其实，当前世界(jiè)不(bù)少国(guó)家(jiā)存在(zài)预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监管(guǎn)保(bǎo)障措施，开发商(shāng)在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开(kāi)始销售(shòu)，买家(jiā)在购买期房后并非像中国(guó)一样在支付完首付款后从银行一次性(xìng)贷款支(zhī)付剩余全部房款，而是根据开发商工程(chéng)进度(dù)在(zài)完全交房前(qián)进行分期支(zhī)付。所以，预(yù)售制(zhì)度是需要严(yán)格的资(zī)金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施(shī)作为(wèi)保障的，如(rú)果没有(yǒu)这(zhè)些保障措施，一定会(huì)触发风险，对购房民众(zhòng)不公平，所以(yǐ)不如借机(jī)取(qǔ)消预售制度，以后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中国(guó)住房进入存量(liàng)时代，取消(xiāo)预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百姓和社会(huì)，当然这需(xū)要(yào)配(pèi)套房(fáng)企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信心和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这个(gè)难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归实(shí)体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门、眼(yǎn)花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量(liàng)和诚信(xìn)，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实(shí)质的保障，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有(yǒu)商(shāng)业的本质(zhì)是向善(shàn)，是(shì)以(yǐ)客户(hù)为中心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老(lǎo)百姓(xìng)买房子是天大的(de)事，烂尾(wěi)毁三(sān)代，好(hǎo)房幸福一家(jiā)人。从这个角度(dù)，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施现房销售是(shì)实(shí)现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业(yè)健康(kāng)发展(zhǎn)的重大措施(shī)。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房地产软着陆、打通金融(róng)支(zhī)持当期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十(shí)年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预售制、房地产税(shuì)、人地(dì)挂钩、金融稳(wěn)定(dìng)、房企杠杆率等进(jìn)行过长期系统的专项研究(jiū)。（参考后来(lái)形成(chéng)的专著《房地产周(zhōu)期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内(nèi)地商(shāng)品房预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推(tuī)动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　二十世(shì)纪五十(shí)年代在(zài)中(zhōng)国香港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世纪(jì)50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房(fáng)屋制度，许(xǔ)多人(rén)栖身于(yú)木屋或者其他临(lín)时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相当(dāng)高(gāo)，不过大(dà)多数(shù)居(jū)民(mín)的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能购(gòu)买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香港地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难(nán)、出(chū)租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题。针对这一系列问题，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新的方式，如把楼宇契约切开，即(jí)“分契”，然(rán)后(hòu)将楼宇分(fēn)层出售。这模式一经(jīng)推行，购(gòu)买楼宇(yǔ)的市民数量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模(mó)式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置(zhì)业有限公司(sī)，凭借商(shāng)业直(zhí)觉(jué)和(hé)多年经营(yíng)杂(zá)货铺、海(hǎi)上驳运业务(wù)的经验(yàn)，对于商(shāng)品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到(dào)的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方法加快自身资金(jīn)周(zhōu)转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的(de)一块地盘后，除了分层出售、还(hái)印发售楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格(gé)、订购方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥(yōng)有了自己的(de)房产。这种方式(shì)减轻(qīng)了民众购房(fáng)的资金压(yā)力，加速了房(fáng)屋的(de)建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商(shāng)的(de)资(zī)金问题，降低投资(zīcpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的)风(fēng)险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产市(shì)场的一(yī)大特色，纵观中国香港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模(mó)式(shì)高效率地(dì)解决(jué)了核心(xīn)的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题(tí)，使(shǐ)房(fáng)市发展(zhǎn)进(jìn)入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式推(tuī)动(dòng)了中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位于大(dà)角(jiǎo)咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中(zhōng)国香港管(guǎn)理部(bù)门提升(shēng)了对于预售楼花制度(dù)的(de)监管，即要求开发商(shāng)在(zài)预售前，确保地价(jià)款(kuǎn)已(yǐ)经全部支付，还要证明自身有资金等(děng)能力把项目完成(chéng)，资金需放入律(lǜ)师所托管(guǎn)，支取时需(xū)律所和建(jiàn)筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设的信托账户（监管账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化机制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行(xíng)将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善(shàn)，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪(jì)九十年代(dài)，中国内地(dì)面(miàn)临住房需求大(dà)和供(gōng)给(gěi)量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中(zhōng)国内地优先发展重工业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础建设(shè)，这一导向使前期发展工(gōng)业化的(de)进程大于城(chéng)市化进程，唯有解(jiě)决住房基础(chǔ)等(děng)城市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进(jìn)城市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现(xiàn)了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套差(chà)等(děng)问题(tí)，因此(cǐ)福利分房制度不再适用(yòng)于当时(shí)的国情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的(de)需(xū)求量大，而(ér)社会缺少大型房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香(xiāng)港的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是(shì)对内地房地产(chǎn)市场的一针强(qiáng)心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引(yǐn)进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持(chí)国内房地产市场改革。例如，199cpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的8年，国务院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制度改革(gé)，加快住房(fáng)建设的通知》文件(jiàn)，决定(dìng)停止住房(fáng)无(wú)偿实物分(fēn)配，逐步(bù)实行住房分配(pèi)货币化、住房供给商品化、社会(huì)化的住房新体制，从计(jì)划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的(de)商品房(fáng)。房地产市(shì)场采用(yòng)预售制(zhì)，允许开(kāi)发商卖期房(fáng)，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内(nèi)地开始房改货币化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等(děng)多方迅速出(chū)台相关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作(zuò)用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入(rù)中国(guó)香港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品房(fáng)预售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓解(jiě)房企资金(jīn)压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)或(huò)房款的行为(wèi)。区别(bié)于中(zhōng)国香(xiāng)港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过(guò)程中，商(shāng)品(pǐn)房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预售许可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖(mài)合同-进行备案登记和预告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要一次性付清首付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一(yī)次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高(gāo)杠杆的运作模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背(bèi)后潜(qián)藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品(pǐn)房销售的(de)最主要(yào)方式，预售制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同时增加市场商品房(fáng)供应，推动了城镇化(huà)发(fā)展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶(jiē)段的(de)资金需求，也提高了居民(mín)居住水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进(jìn)步(bù)，数(shù)十(shí)年时间走完发达国(guó)家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿人，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由7438平方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中(zhōng)国内地城镇(zhèn)住宅存量从不(bù)到14亿平增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇(zhèn)人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住(zhù)房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从(cóng)0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商(shāng)品房销售(shòu)最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占总销售面积(jī)的比重为(wèi)63％，而2021年期房累计销售(shòu)面积(jī)达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动(dòng)了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房地产历经二十(shí)多年(nián)长周期繁(fán)荣，行业(yè)各项指标大(dà)幅(fú)增长。1999-2021年，房(fáng)屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售(shòu)面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)18.2万亿(yì)元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产(chǎn)业的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮(zhuàng)大(dà)。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比(bǐ)1998年的(de)2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉(lā)动中国内地(dì)经济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业链特别(bié)长，高达(dá)50多个行业。2020年房(fáng)地产及其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业(yè)链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对(duì)金融(róng)、批发、建材的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全(quán)拉(lā)动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果(guǒ)加(jiā)上信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房地产融资存量占社(shè)融存(cún)量比(bǐ)重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房企大面(miàn)积违约，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中(zhōng)国住房市(shì)值(zhí)测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美(měi)元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计(jì)的(de)31.5万(wàn)亿美(měi)元。从住房市值占股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例看，2020年(nián)中国(guó)为66.6％，高于(yú)美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的(de)56％、德国(guó)的64％。中国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的(de)比例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚不(bù)成(chéng)熟，直接融(róng)资(zī)比例(lì)较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)，当前(qián)的负面效应愈(yù)发凸显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大部分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售制是对(duì)购买(mǎi)者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承担(dān)了(le)所有商品不能交付的风险。比如(rú)，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两(liǎng)年(nián)，在此(cǐ)期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担(dān)银行(xíng)利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一房(fáng)二卖”、房屋质量、房产证延期办理(lǐ)甚至不(bù)能交房(fáng)等风险。另(lìng)外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是(shì)两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生违(wéi)约，购房者只能(néng)根据购房合同向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依旧需要根据(jù)按揭贷款合同按时(shí)向银行进行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风(fēng)险较大(dà)。

　　从行业层(céng)面看(kàn)，预售制助(zhù)推部分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信(xìn)用(yòng)和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按(àn)揭贷款的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营(yíng)不(bù)善，出现资金链(liàn)断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企通(tōng)过(guò)与购房者签订的预售合同(tóng)和(hé)按揭合(hé)同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房(fáng)款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的(de)坏(huài)账(zhàng)压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那(nà)就是“没(méi)钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办法》中明确(què)规定了开发企(qǐ)业预售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建设，商品房预售款(kuǎn)监管的具体办法，由(yóu)房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定(dìng)。但(dàn)多年以来全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预(yù)售(shòu)资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金比例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成(chéng)本乘以(yǐ)建筑面积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点(diǎn)资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账户、或进入(rù)监管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月(yuè)供却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上，在过去(qù)房地产大(dà)开发(fā)时代(dài)的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行(xíng)业“潜(qián)规则(zé)”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工(gōng)程(chéng)进度所(suǒ)需。通过这些方式套(tào)取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设，形成一种(zhǒng)资金循环高周(zhōu)转模式(shì)，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)度呈现(xiàn)以下特(tè)点：

　　1）预(yù)付款(kuǎn)保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有定金(jīn)或预(yù)付(fù)款保护机制，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支(zhī)付的预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝大(dà)部分房(fáng)款在房屋交付后开始(shǐ)支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支(zhī)付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种方式发放按揭贷(dài)款，一是按工(gōng)程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是(shì)房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护：为预售商品(pǐn)房提供(gōng)期(qī)房(fáng)烂尾保(bǎo)险，在商品房(fáng)出(chū)现重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合格(gé)并提供验收凭(píng)证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭(píng)证取得(dé)房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条件返还(hái)，最低首付比例(lì)为(wèi)3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余(yú)房款(kuǎn)交付后按揭还款(kuǎn)，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付环(huán)节，定金比例一般为(wèi)房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除(chú)定(dìng)金(jīn)或首(shǒu)付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资(zī)金，购房(fáng)者的(de)定金及首付(fù)款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)的信托账户监(jiān)管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房者(zhě)资金可通(tōng)过(guò)申请仲裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任(rèn)与损(sǔn)失。而开发商在房屋(wū)建设过程中的资金全部来自银行，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商挪用资金直(zhí)接损害(hài)银行利益，银行(xíng)有充(chōng)分动机(jī)监(jiān)管(guǎn)开发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由(yóu)政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发(fā)放的验收凭证，通过验收凭证(zhèng)向银行得(dé)到购房者支付(fù)的房款。

　　2.2 德国：可零(líng)首付购(gòu)房，提供期(qī)房烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付购房(fáng)，房款按建(jiàn)造(zào)工期进度(dù)支付，按揭按工期放款后还贷，房(fáng)贷(dài)利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德(dé)国开(kāi)发(fā)商在项目获批(pī)后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不(bù)能购买，定金按照德国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房(fáng)合同后，购房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购房款中，属(shǔ)于购房附加费(fèi)。

　　首付方面，德(dé)国(guó)没有规定最低首付比例(lì)，可零首(shǒu)付(fù)购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也采(cǎi)取按工期支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工(gōng)、室内清洁(jié)及(jí)墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部完工(gōng)，支付比例(lì)可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在(zài)支付房款前申请房贷，房贷利率采用固定利率，银行按施(shī)工节(jié)奏分(fēn)多(duō)次发放贷(dài)款(kuǎn)，每(měi)笔贷(dài)款给予购房者一定使(shǐ)用期(qī)限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对(duì)期房(fáng)设计了两(liǎng)种保险，保(bǎo)险的(de)功(gōng)能是当房屋(wū)出(chū)现重(zhòng)大(dà)延(yán)期或重大缺(quē)陷时(shí)，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商(shāng)破产，由(yóu)保险公司负责相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由开发商或购(gòu)房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定金保(bcpb属于哪个档次的，cpb属于什么档次的ǎo)险(xiǎn)保护机制，交房前付(fù)款比例仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房(fáng)产、资金、合同等各(gè)个环节，各(gè)环节内容(róng)确认无误后签订首付(fù)交换合同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了(le)10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经营问题时，购房者(zhě)10％的定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分(fēn)较难追回。

　　首付(fù)方(fāng)面，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合同(tóng)签订21天内(nèi)支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国(guó)规定房屋必(bì)须经过(guò)房产公证(zhèng)公司的检验验收(shōu)后才能交付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格，资金也(yě)由律师监(jiān)管，在确认工程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金(jīn)在(zài)进入开发商账户前经过两道关(guān)口，有利于保(bǎo)障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付款保全措施

　　日本期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重(zhòng)失衡，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社(shè)会上“一房(fáng)二卖”现象普遍，为(wèi)此(cǐ)，日(rì)本政府1952年出台《宅地建(jiàn)筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目(mù)前(qián)是唯一一部规范(fàn)期房(fáng)交易的(de)法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万日元的(de)部分，法律要求开发(fā)商(shāng)必须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施才可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双方签订(dìng)购房(fáng)合(hé)同(tóng)时，开发商(shāng)向金(jīn)融机构或指定保(bǎo)证机(jī)构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保险，并(bìng)将相应的保证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者。除定(dìng)金外，其他预先(xiān)支付的(de)购房款也受该(gāi)措施保护。若开发商倒闭导致(zhì)期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证金(jīn)证明书向金(jīn)融(róng)机(jī)构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时(shí)，开(kāi)发商需向(xiàng)购房(fáng)者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，交房前(qián)只(zhǐ)需支付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡(pō)期房购(gòu)房者违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金(jīn)，首付比例(lì)20％，余(yú)款按工程(chéng)进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项(xiàng)目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满(mǎn)1年(nián)保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订金(jīn)支付环节，新(xīn)加坡开发(fā)商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还(hái)机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订购房合同后，购房者需支付(fù)15％的首付及(jí)印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申(shēn)请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上，新加坡期(qī)房同样采取按工(gōng)程进度付款的方式，《发展商(shāng)条(tiáo)例》对期房付款(kuǎn)流程(chéng)做了(le)统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付(fù)节点一(yī)般(bān)为(wèi)合同签订后、地基完工、框架(jià)完工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中(zhōng)随着放出贷(dài)款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存入银(yín)行专门的项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前(qián)房地产(chǎn)到(dào)了政策出手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和(hé)改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点(diǎn)是保交楼保复工保民生(shēng)，给(gěi)予强有力(lì)的金(jīn)融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还在正(zhèng)常运转(zhuǎn)的(de)房企(qǐ)包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大支持力度，由优质(zhì)房(fáng)企牵头并购重(zhòng)组整个行业(yè)，为每个(gè)房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信(xìn)心以及(jí)长效机(jī)制。长效机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定(dìng)和房地产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开(kāi)发商违约(yuē)后定金保护机制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交付阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重(zhòng)大延(yán)期(qī)以及重大缺陷等情(qíng)况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建(jiàn)立(lì)按工程进度付款机制(zhì)或交房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监(jiān)管环节(jié)，引入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三(sān)方资金监(jiān)管机构，或由政府相(xiāng)关部门直接(jiē)监管，以此防止资金(jīn)挪用现象。交付环节，建立(lì)商(shāng)品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商(shāng)应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维(wéi)修，购房者在保修期结(jié)束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售制是(shì)大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方面，98年房(fáng)改时(shí)，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量(liàng)时代，对购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制，改(gǎi)为(wèi)现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而是所(suǒ)见(jiàn)即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对购(gòu)房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实(shí)质的(de)保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升(shēng)开发(fā)商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。

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