“现在的房(fáng)地(dì)产(chǎn)很难再出(chū)现像过(guò)去十年(nián)的(de)系统(tǒng)性行(xíng)情。”思睿集团(tuán)合(hé)伙人、首席(xí)经济(jì)学家洪(hóng)灏向(xiàng)《红周(zhōu)刊》表示(shì)，房(fáng)地产行业分化的愈加明显，让(ràng)机构和(hé)投资者(zhě)的关注(zhù)度(dù)从板块向单个标的转(zhuǎn)移。上海利檀(tán)投资董事长陈昊扬向《红周刊》指出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值，房(fáng)地产(chǎn)都(dōu)已经双杀到(dào)了最底(dǐ)部，而且是反复地杀到了底部，再往下的(de)空间已经(jīng)不大了。

　　三道(dào)红线等指(zhǐ)标(biāo)

　　成挖掘个股阿尔法重(zhòng)要参考

　　那么(me)如何寻找房地产个股的(de)阿(ā)尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒，在房地产(chǎn)赛(sài)道中进行(xíng)选择(zé)，需要非(fēi)常小心(xīn)，避免(miǎn)选了半天，标(biāo)的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出，需要(yào)满足(zú)以(yǐ)下三个基(jī)准：有大的国资背景的、杠杆率较低的(de)、此前没有踩过红线的。

　　他还表(biǎo)示，如果关(guān)注一下今年房(fáng)地产的开发资金来源，可以发现(xiàn)，其实银行的信(xìn)贷倾向是不(bù)太(tài)愿意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房(fáng)企的主要(yào)资金来源来(lái)自新盘的销售。但今年新房的销(xiāo)售情(qíng)况相较一般。再(zài)关(guān)注一下(xià)，哪些房(fáng)企(qǐ)能从银(yín)行拿到钱，其实主要还(hái)是(shì)那(nà)些有国(guó)企背景(jǐng)的(de)房(fáng)企，民营房企相对比较困难，所(suǒ)以(yǐ)整(zhěng)个行(xíng)业出现了(le)一个很明显(xiǎn)的分化，无论是在销售(shòu)，还是(shì)融资等各个方面(miàn)都非常明显。现(xiàn)在有国资(zī)背景的房企在资本市(shì)场表现(xiàn)相(xiāng)对较好，但没有国资背景的(de)民营房企(qǐ)股(gǔ)价大(dà)多(duō)表现很一(yī)般(bān)。

　　陈昊扬(yáng)则向(xiàng)《红周刊》表示，在房地(dì)产行业内，我们的逻辑是(shì)，“寻找最后(hòu)的赢家”。而具体到(dào)如何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企业的(de)成本优势，更具(jù)体(tǐ)一点，就是它(tā)的(de)净(jìng)借(jiè)贷(dài)水平（净负债率）是不是行(xíng)业内的最低水(shuǐ)平；利(lì)润率是不(bù)是行业内最高的；融资成本是否是行(xíng)业内最低的；建安成本(běn)是否也是(shì)业内(nèi)最低的(de)；这些都是(shì)我们看(kàn)重的一(yī)家房企的综合成本。

　　需(xū)要注(zhù)意的是，能够(gòu)同时满足上述条件的房(fáng)企并不(bù)多。即(jí)便是(shì)在国央(yāng)企中(zhōng)，仍有部分房企出(chū)现(xiàn)了“三(sān)道红线”的(de)“踩(cǎi)线(xiàn)”情(qíng)况，且(qiě)有逐渐(jiàn)恶化(huà)的(de)趋(qū)势。以A股为例，《红周刊》根据Wind数(shù)据整理(lǐ)发(fā)现，截至2022年末，天房发(fā)展(zhǎn)、陆(lù)家嘴、格(gé)力地产、西藏(cáng)城投、中交地产、中(zhōng)国武(wǔ)夷等国央企“三道(dào)红线”全踩。

　　除(chú)此之(zhī)外，城(chéng)建(jiàn)发展(zhǎn)、京(jīng)投发展(zhǎn)、光明地产、云(yún)南城投、首开股份(fèn)、珠江股份、城投控股(gǔ)等(děng)国央企房企也踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进(jìn)扩张(zhāng)房企

　　需警惕(tì)其重蹈覆辙

　　不难(nán)看出(chū)，即便是有着较稳健特色的国央企房企，其财务(wù)指标称得上完全健(jiàn)康(kāng)的仍(réng)是少(shǎo)数。而更加值得注(zhù)意的是，在2022年，不少(shǎo)国企，甚至地方国企开(kāi)始(shǐ)大(dà)举扩(kuò)张。而这无疑又(yòu)进一(yī)步考验着国(guó)央企的资(zī)金链情况。

　　对房企(qǐ)而言，扩张(zhāng)速度的张弛(chí)有度尤为重要，节奏(zòu)把握(wò)准确，有助于房企储备优质“弹药”；但(dàn)过(guò)于乐观的预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过于激进的扩张拿地节奏也有可能让房(fáng)企(qǐ)重蹈此前的(de)高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的一家房企进行举(jǔ)例，它从(cóng)2018年开(kāi)始到2021年，连(lián)续4年的净借贷比例都维持在33％左右，完全没有增加杠杆(gān)比例(lì)。而到2022年，这家房企明显感觉到机(jī)会来(lái)了，其开始在(zài)一(yī)线城市进行大举拿地(dì)，净(jìng)负(fù)债率也(yě)由此前的(de)33％左右水准(zhǔn)提高到45％左右，涨了接(jiē)近三分之一。与此同时，该(gāi)房企新(xīn)购入地块也实现了(le)快速的开盘利(lì)用率(lǜ)，预计(jì)今年会有更多的楼盘(pán)入(rù)市(shì)。像(xiàng)这类企业就符合“最(zuì)后的赢家”的特点。一方面，在(zài)于它本(běn)身储(chǔ)备了很多弹药，去年拿地超1000亿(yì)元，且其中一半在一(yī)线城市，另(lìng)外一半(bàn)也主要(yào)集(jí)中在强二线和二线城市(shì)；另一方面(miàn)，它的(de)扩张是有节制(zhì)地扩张。

　　陈昊扬同样提(tí)醒道(dào)，与(yǔ)之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的(de)扩(kuò)张速(sù)度让(ràng)人感(gǎn)觉又回到了2016年、2017年，或(huò)者说看(kàn)到了(le)2016年～2020年期间(jiān)扩张(zhāng)的民营企业(yè)的影子。虽然说，见(jiàn)到机会时要(yào)出(chū)手，但(dàn)出手的章法(fǎ)仍要(yào)小心，如果负债(zhài)率扩张得(dé)太快，但未来的(de)两年市场没有想象(xiàng)得(dé)那(nà)么好(hǎo)，可能会重(zhòng)蹈覆辙。

　　那么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度是否激进？陈昊(hào)扬向《红周(zhōu)刊(kān)》表示，主要(yào)还是看房企的净负债率水(shuǐ)平，在我(wǒ)看来，这个比例如果超过60％，就是扩张得过(guò)于快速了。

　　不难看出(chū)，这一(yī)标准要比(bǐ)“三道红线”对房企的(de)净负债率(lǜ)要求不得高于100％要更加严格。陈昊扬(yáng)解释(shì)，当前房地(dì)产(chǎn)行业(yè)的复苏(sū)速度并没有那么快(kuài)，所以要规避(bì)公(gōng)司净负债率提(tí)高到一个(gè)比较危险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿地较积极的(de)房企梳理发现，中交(jiāo)地产(chǎn)、中国(guó)金茂、华发股份、越秀地(dì)产、绿城中国(guó)、保利发展等房企2022年净负债(zhài)率都在60％之上。其(qí)中，中交(jiāo)地(dì)产净负债(zhài)率持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形(xíng)成(chéng)鲜明对比的是，华润(rùn)置地(dì)、中国海外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙(lóng)湖(hú)集团等房企在践行(xíng)较积(jī)极的拿地策略的同时，也较(jiào)好地控(kòng)制了公司的(de)扩张速(sù)度与净(jìng)负债率水平（见附表(biǎo)）。

　　滨(bīn)江集团等个别(bié)民营房(fáng)企

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家”的黑马特质(zhì)

　　陈昊扬指出，实际上，他们是以(yǐ)同(tóng)一筛选标准来看国央企(qǐ)与民营房(fáng)企，但在各维(wéi)度的(de)实(shí)际表现(xiàn)上，国(guó)央企确实会更胜一筹(chóu)。如国央企的(de)融资成本更(gèng)低，融资渠(qú)道也更顺畅，能够做(zuò)到想(xiǎng)融就融，这(zhè)样，国央(yāng)企自然而然就具有天然(rán)优(yōu)势。

　　虽然对(duì)比民营房企，机(jī)构更加看好(hǎo)国(guó)央企，但这也并不意味着，民(mín)营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳(shū)理发现，仍有少数民营房企同样受到机(jī)构的青睐。比如，根(gēn)据2023年一季报，滨江集团(tuán)的十大流通股东中新进了“中国工商银行股份(fèn)有限公司(sī)－景顺(shùn)长城中国回报灵(líng)活配置混合型证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金(jīn)一一六组(zǔ)合”等(děng)。

　　除(chú)此之外，自2021年开(kāi)始，百(bǎi)亿私募珠海阿巴马资产管(guǎn)理有限(xiàn)公司(sī)就长期持(chí)有滨江集团(tuán)。根据一季报，该资产公司的几只(zhǐ)产(chǎn)品合计持有(yǒu)滨江集团9543万股，约(yuē)占流通A股的(de)3.56％。

　　滨江集团的(de)受青(qīng)睐，和其自身的基本(běn)面表现存在(zài)一定关系(xì)。2020年(nián)以来的近三(sān)年时间(jiān)，房地产(chǎn)市场整体在走“下坡(pō)路”，但作(zuò)为杭州本土房(fáng)企(qǐ)的滨江集团仍(réng)是(shì)表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨(bīn)江(jiāng)集团在(zài)业绩表(biǎo)现、销售规模、新(xīn)增土储(chǔ)、股(gǔ)价表现等多维度(dù)都表现了较(jiào)强的增长势头。

　　业(yè)绩方面，2020年～2022年期间，滨江集团扣非(fēi)归母净利(lì)润依次为(wèi)21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依(yī)次实现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而根据(jù)近期(qī)发布(bù)的2023年一季报(bào)，今年一季度，滨江(jiāng)集团更是实现了扣非归母净利润(rùn)5.41亿元，同比增长134.07％。

　　在房地产“青(qīng)铜时代”仍能保持自身业(yè)绩的(de)持续增(zēng)长，和滨江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密(mì)切。根(gēn)据2022年年报，滨江集(jí)团有(yǒu)近七成(chéng)营收来自(zì)杭州地(dì)区，而在2021年，杭州地区的营收比重只占(zhàn)到近六成。近三年持续稳居杭州房企销售排名第(dì)一。

　　与此同时(shí)，滨江集团在杭州的(de)土储补充同(tóng)样(yàng)较为积(jī)极，根据诸葛(gé)找房、住在杭州网(wǎng)数(shù)据(jù)显示，2020年(nián)、2021年(nián)、2022年(nián)在(zài)杭拿地金额依(yī)次为(wèi)404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样(yàng)持续稳居杭州的本土第(dì)一(yī)。

　　而滨江(jiāng)集团在杭州(zhōu)的较(jiào)突出表现，也让滨江集团(tuán)的房(fáng)企(qǐ)排名(míng)迅速提升。到(dào)2023年，滨江集团的房企(qǐ)排名(míng)已(yǐ)冲进前十，根据中(zhōng)指(zhǐ)数(shù)据，2023年前(qián)4月，滨江(jiāng)集(jí)团实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房(fáng)企第九位。

　　值得(dé)注意的是，2020年至今，滨(bīn)江集团股价翻(fān)了超(chāo)一倍以(yǐ)上，而(ér)近期，滨江集团(tuán)更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集团发布公告表示，公司(sī)于5月(yuè)10日接受了信达证(zhèng)券、金(jīn)鹰基金、建信养老、新(xīn)华养老等18家机构调研。

　　产业链布局重点移至存(cún)量赛道

　　机(jī)构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房(fáng)地(dì)产开发只是房(fáng)地产(chǎn)产业链上的(de)中游环节(jié)，其上游主要为钢铁、水泥(ní)、建材、玻纤等材料供应商，而下(xià)游应(yīng)用行(xíng)业主要包(bāo)括中(zhōng)介服务、家(jiā)用电器(qì)、物业管理、家居用品。综合《红周(zhōu)刊》的采访，房地产(chǎn)开发环节与上游材(cái)料端息(xī)息相关，新盘开工不足导致上(shàng)游不被(bèi)看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法的思路渐渐(jiàn)移(yí)至下游(yóu)。“中(zhōng)国房地产行业(yè)在进入存量(liàng)房时代，所以对(duì)地产(chǎn)产业链，尤(yóu)其是偏消费(fèi)属性的家装家(jiā)居领域，我们相对看好，因为居民保(bǎo)有的住房规模越来越大，随着时(shí)间(jiān)的增加，内装更新(xīn)的需求(qiú)也会越来越多。美国过去的数据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售(shòu)见顶(dǐng)之后，家具消费的增(zēng)长却一(yī)直都很好。对于地(dì)产产业链，我们相对看好和内装相(xiāng)关的(de)行(xíng)业，例(lì)如(rú)消费(fèi)建材、家居装饰等。”万家(jiā)基金人士表示。

　　而根据《红(hóng)周刊(kān)》对(duì)下游细分中相(xiāng)关赛道龙头(tóu)年内(nèi)表现的统(tǒng)计，目(mù)前暂居(jū)前两位(wèi)的都(dōu)是(shì)来自(zì)家纺(fǎng)赛道的(de)公司(sī)，它们(men)分(fēn)别是富安娜和水星家(jiā)纺，特(tè)别是前(qián)者在月(yuè)线(xiàn)连收(shōu)七(qī)根阳(yáng)线的(de)基础上，年内(nèi)迄今涨幅(fú)已经逼近30％。

　　以前(qián)者为(wèi)例(lì)，富安娜主要从(cóng)事纺织家居(jū)、睡(shuì)眠家居(jū)、生活(huó)类产品的研发(fā)、设计、生产及销售，旗下拥有原创(chuàng)“富安娜(nà)”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和“酷奇智(zhì)”自有品(pǐn)牌。第一季(jì)度报告(gào)显(xiǎ岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上n)示，报告期内，富安娜实现(xiàn)营业收入约6.2亿(yì)元，同比减少7.57％；不过岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上实现归属于(yú)上市公司股(gǔ)东的净利(lì)润约(yuē)1.11亿元，同比增长5.28％。

　　而从(cóng)上(shàng)市公(gōng)司一季(jì)报的十大流通股股东(dōng)来(lái)看，能(néng)够发现(xiàn)该股早已成(chéng)为基金重仓股的天下，彼时(shí)包括公募的中欧(ōu)价值(zhí)发现、中欧潜力价值(zhí)、工银瑞信灵动价值、宝盈新(xīn)价值和私(sī)募的(de)明河2016，都在其中出现，占据了(le)半壁(bì)江(jiāng)山(shān)。需要强调的是，中欧的两只基金(jīn)都是价(jià)值派(pài)基金经理(lǐ)曹名长在(zài)管的产品，首季(jì)其(qí)同时重仓的房地产产业链股票还(hái)有金地集团和(hé)大亚圣象。

　　对比(bǐ)而言，前几年曾(céng)经风光一时的家居板(bǎn)块(kuài)也(yě)因疫情、消费复苏(sū)进(jìn)程缓慢(màn)等多因(yīn)素一(yī)度沉(chén)寂(jì)，不过(guò)好在困境反转露出(chū)曙光(guāng)，家居板(bǎn)块中年内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是志邦家居。同一(yī)时间(jiān)段，该股年内上(shàng)涨已(yǐ)经超(chāo)过23％，从业(yè)绩(jì)来(lái)看，无论是营收(shōu)还是归母(mǔ)净利润(rùn)，公(gōng)司都实现了同比(bǐ)双升。

　　从公司的十大流通股股(gǔ)东来看，《红周刊》发现广(guǎng)发(fā)基金经理罗(luó)洋慧眼(yǎn)独具，一季报中他管(guǎn)理的广(guǎng)发策略优选和(hé岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上)广发安(ān)宏回报均增加了持股，而这两只(zhǐ)产品也成为(wèi)志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中仅有(yǒu)的两(liǎng)只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定(dìng)制家(jiā)居类标(biāo)的情(qíng)有独钟(zhōng)，在另(lìng)一家(jiā)赛道公(gōng)司金牌橱柜中(zhōng)，他管理(lǐ)的全部三只产品均登榜(bǎng)十大流通(tōng)股股东(dōng)，其也(yě)成为他的独门重仓(cāng)股。

　　除(chú)去(qù)家居(jū)家(jiā)纺外，下游的(de)物业股也越(yuè)来越被机构所青睐，不过这类标的大多在香港(gǎng)上市(shì)，如(rú)何选(xuǎn)择(zé)成为难题。对此，前述上海公(gōng)募基金经理举例分析：“物业服务不是一个高毛利(lì)的行业，挣钱很辛苦，我(wǒ)选公司还是希望挣的(de)是市场化应该(gāi)挣的钱，以我曾经买(mǎi)的绿城服务为例，它在(zài)中高端(duān)楼盘(pán)占比是比较高(gāo)的(de)，每年到期的(de)合同里提价成功率(lǜ)在30％～40％。它能(néng)做到滚动的大(dà)部分项目(mù)到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能(néng)做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里真正能做到产品(pǐn)提价(jià)的公司(sī)很少，因(yīn)为物业公司很容易一开始是挣钱的，后面因为(wèi)保(bǎo)安这些固定人(rén)员成本的(de)年度增(zēng)长，不过服务(wù)没有特别好，客户(hù)没有那么满意，能做到提(tí)价难度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司能在业内做到到期之后提价率比(bǐ)较(jiào)高，这跟它的(de)定位和比较好(hǎo)的(de)服务是有关系的。”他进一(yī)步强(qiáng)调。

未经允许不得转载：旺华配资网_2020年最专业的大型配资平台_股票配资公司 岳飞是哪个朝代的人，岳飞是哪个朝代的皇上