文：任(rèn)泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开(kāi)的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设工(gōng)作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山(shān)东、安徽、河南、四(sì)川、广(guǎng)东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商(shāng)品房(fáng)预售制了，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公(gōng)平(píng)。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给老百姓(xìng)和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是(shì)对购房老百姓的最大(dà)保护(hù)。98年房改时，全国缺(quē)房子(zi)，开发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从大(dà)开(kāi)发进(jìn)入(rù)存量时代，对购房(fáng)民(mín)众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手(shǒu)交房，天经地义。当然二次房(fáng)改是(shì)个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税(shuì)。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事，中国(guó)一定能实现房地产软(ruǎn)着陆(lù)和长期平稳健康发展，跨过(guò)这道关(guān)，解好这道世(shì)界(jiè)难题。

　　2、为什么(me)要取消预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一(yī)手交货，预售制是对购买者的拙荆是什么意思，拙荆是什么意思单(dān)方面不(bù)公平制度，购(gòu)房老百姓几(jǐ)乎承担(dān)了(le)所有商品不(bù)能交(jiāo)付的风险(xiǎn)。从个(gè)人层面(miàn)看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承(chéng)担银(yín)行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业(yè)层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房企过(guò)度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这样有助于落实中央房(fáng)住(zhù)不炒精(jīng)神(shén)、有助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长(zhǎng)远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预(yù)售制度？预售制度怎么来(lái)的(de)？国外(wài)什(shén)么情况？简单科普一(yī)下：商品(pǐn)房(fáng)预售最早源于中(zhōng)国香港，俗称卖楼花，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式(shì)。98年(nián)房改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了(le)商品房预售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重(zhòng)点来(lái)了(le)！发(fā)达国家一般有严格(gé)的(de)监(jiān)管(guǎn)保障措施，开(kāi)发商在项目获得政(zhèng)府(fǔ)批准后(hòu)才可以开始销售，买(mǎi)家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样在支(zhī)付完首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进度在完全(quán)交(jiāo)房(fáng)前(qián)进(jìn)行分(fēn)期支(zhī)付。所以，预售制度(dù)是需要严(yán)格的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施(shī)，一(yī)定会触发(fā)风(fēng)险，对购房(fáng)民众不公(gōng)平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革，中国(guó)一定(dìng)能化解这个(gè)难题，让(ràng)房地产回归实体经济和居住属性(xìng)，安居乐业(yè)。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的(de)不是五(wǔ)花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即所得的过(guò)硬的产品(pǐn)质量和诚信(xìn)，这才是对购房民众(zhòng)的最(zuì)根本最实(shí)质(zhì)的保(bǎo)障(zhàng)，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。所(suǒ)有(yǒu)商业的(de)本质是(shì)向善(shàn)，是以客户为(wèi)中(zhōng)心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买房子是天大的(de)事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角(jiǎo)度，取消(xiāo)预售(shòu)制、实施现房销售是实现老(lǎo)百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业健康发(fā)展的(de)重大措(cuò)施。在当前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通(tōng)金融(róng)支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综(zōng)合施(shī)策。

　　作者十年前(qián)在国务院发(fā)展研究中(zhōng)心参(cān)与财税(shuì)改革方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税(shuì)、人地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制(zhì)的(de)前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进“卖(mài)楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第三(sān)方全程监管，交付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零(líng)首付(fù)购房，提(tí)供期房烂尾(wěi)险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期(qī)房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪(jì)五十年代在(zài)中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的(de)方式，但有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香(xiāng)港还未推行公共房屋制(zhì)度，许多(duō)人栖身于木屋或者其他临时住(zhù)宅，住房(fáng)的(de)需求是相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数以一(yī)整栋楼(lóu)为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中国香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租(zū)资金周转期长等问(wèn)题(tí)。针对这一(yī)系(xì)列问题，不少地(dì)产(chǎn)商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售(shòu)。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买楼(lóu)宇(yǔ)的市民数量有(yǒu)所增加，开发(fā)商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础(chǔ)上，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产(chǎn)销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立(lì)信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多(duō)年经营杂货铺(pù)、海上(shàng)驳运业(yè)务的经(jīng)验，对于商品流通、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时其(qí)在(zài)购下(xià)九龙(lóng)的一块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分(fēn)层价格、订(dìng)购(gòu)方法等。此外，“卖(mài)楼花”是另外一(yī)个亮点，即先(xiān)收(shōu)取买(mǎi)家的订金，采用(yòng)类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式，等新楼落成(chéng)时，收齐买家(jiā)的钱，买家就拥有了自己的房产。这种方(fāng)式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商的资金问(wèn)题，降低投资风险，在(zài)当时(shí)可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分(fēn)期付款”的销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的(de)一大特(tè)色，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了(le)核心(xīn)的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼(lóu)花模(mó)式推动了中国(guó)香港楼市几(jǐ)十(shí)年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的(de)监管机制，促进市场健(jiàn)康发展。例如，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一个(gè)楼盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出(chū)现“烂尾”情(qíng)况。在1961年后，中国香港管理部门提升了对于(yú)预售楼花制度的监管，即要求开发商在预(yù)售前，确(què)保地价款已(yǐ)经全部(bù)支付，还要(yào)证(zhèng)明自(zì)身有(yǒu)资金等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师(shī)的(de)核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师等造(zào)假，套取监(jiān)管账户资金，中国香(xiāng)港要(yào)求律师行在(zài)银行开设的(de)信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作等采(cǎi)取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风(fēng)险(xiǎn)方，后续需自身(shēn)推(tuī)动项目完工。随着监(jiān)管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进(jìn)“卖楼花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中国内(nèi)地面临(lín)住房需求大(dà)和供给(gěi)量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花”制(zhì)度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地(dì)优先发展重工(gōng)业(yè)，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建(jiàn)设(shè)，这一导向使前期发展(zhǎn)工业化(huà)的(de)进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套(tào)问(wèn)题，才能进一步推进城市(shì)化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以(yǐ)租(zū)养房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起(qǐ)步(bù)较晚(wǎn)、增速较慢，福利(lì)分(fēn)房制度也(yě)出现(xiàn)了分配不公、效(xiào)率低、配套差等问题，因此(cǐ)福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当时(shí)的(de)国(guó)情。叠加房地产(chǎn)市场面(miàn)临(lín)商品房的需求(qiú)量大，而社会缺少大型房地产开发商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖楼花”模式无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改革(gé)。例如，1998年，国(guó)务院出(chū)台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快(kuài)住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿(cháng)实物分配，逐步(bù)实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会(huì)化(huà)的住(zhù)房新体(tǐ)制，从计划经济(jì)下的福利分房转向市场经济的商品(pǐn)房(fáng)。房地产市场(chǎng)采用(yòng)预售制(zhì)，允许(xǔ)开发(fā)商卖期房，解决了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资金和(hé)开发(fā)时(shí)间周期长(zhǎng)的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售款撬动(dòng)下一个项(xiàng)目(mù)的(de)开(kāi)发，形成滚动(dòng)开(kāi)发模式，住(zhù)房(fáng)供应速度加快。自此中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速(sù)出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极(jí)大作用(yòng)推动(dòng)了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是(shì)为了(le)缓解房企资金压力，加快城(chéng)镇住房建设。具体(tǐ)来说，是指(zhǐ)房(fáng)地产开发企业将正在(zài)建设(shè)中的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者(zhě)支付定金或(huò)房款的行为。区(qū)别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践(jiàn)过(guò)程中，商(shāng)品房预售(shòu)流程为：房(fáng)地产开发商办(bàn)理预(yù)售许可(kě)证-签订(dìng)商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付(fù)房屋。在购房(fáng)过程中，购(gòu)房者需要一次性付清(qīng)首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿到(dào)了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点(diǎn)与中国香(xiāng)港的(de)按照工程(chéng)进度(dù)付款有(yǒu)所(suǒ)不同。对中国内地的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开启(qǐ)了(le)高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房(fáng)企(qǐ)现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品房供应，推动了城镇(zhèn)化发展进(jìn)程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的稳步(bù)发展起到(dào)了重要作用，不(bù)仅解决(jué)了房地产市场(chǎng)快速发(fā)展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中(zhōng)国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全(quán)民蜗居到基本适(shì)居，住房(fáng)事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数(shù)十年时间走完发达国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开(kāi)放以来，城(chéng)镇化(huà)进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口(kǒu)由1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年(nián)，全国城市(shì)建(jiàn)成区面积由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍。根据(jù)我们(men)发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制(zhì)在当前(qián)已成为中国内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中(zhōng)国内地商品住宅期房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而(ér)2021年(nián)期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内(nèi)地房(fáng)地产行(xíng)业的发(fā)展。中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产历经(jīng)二十多(duō)年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面(miàn)积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合(hé)增(zēng)速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从(cóng)无到(dào)有(yǒu)、从国企先行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成(chéng)为拉动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链特别长(zhǎng)，高(gāo)达50多个(gè)行(xíng)业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地(dì)产业增加值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占(zhàn)GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对金(jīn)融、批发、建(jiàn)材的带动最(zuì)为(wèi)明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占(zhàn)全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中，房地产开发投资(zī)占固定资(zī)产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的(de)比重看(kàn)，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如(rú)果加上信托等通道业务，占比超过三分之一(yī)。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融(róng)存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根(gēn)据(jù)我们的《中国(guó)住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元(yuán)、英法(fǎ)德(dé)三国合(hé)计的(de)31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房市(shì)值占(zhàn)股债房市值的(de)比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住房市值与股债房市值的(de)比例较高(gāo)，主要(yào)是因(yīn)为住(zhù)房市值高，以及中国(guó)资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜(qián)藏的风险确实存(cún)在，当前的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝(jué)大部分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预(yù)售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购房老(lǎo)百(bǎi)姓几乎(hū)承担(dān)了所有商品不能(néng)交付的(de)风险。比如，交(jiāo)房等待期一般为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能(néng)交(jiāo)房等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和(hé)开(kāi)发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关(guān)系，如果开发商发生违约(yuē)，购房者只能(néng)根(gēn)据购房合同(tóng)向开发(fā)商主张权力，但(dàn)依旧(jiù)需要根据按(àn)揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购房者承担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金链断(duàn)裂等一(yī拙荆是什么意思，拙荆是什么意思)系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企通(tōng)过与购房者签订的预售合同和按揭合同，已经(jīng)从(cóng)银(yín)行获(huò)得房款，如果(guǒ)购房者丧(sàng)失还款能力或(huò)短(duǎn)期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购房(fáng)者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个(gè)字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的(de)《城市商品房预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开发企业预售商品(pǐn)房所得款项应当用(yòng)于有关的(de)工(gōng)程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的(de)具体办法，由房地产管理部(bù)门(mén)制定。但多年以(yǐ)来全国并没有(yǒu)统(tǒng)一(yī)的预售资金监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点监管资金(jīn)比例为总预(yù)售款(kuǎn)的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则(zé)按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点(diǎn)资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被挪用，导致楼盘(pán)没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥无期(qī)，月供却(què)被迫继续(xù)还款。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何被(bèi)挪走(zǒu)的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规(guī)则(zé)”。比(bǐ)如工程总承包方(fāng)，以(yǐ)工程建(jiàn)设名(míng)义，获(huò)得监(jiān)管账户(hù)拨付(fù)资金，再由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取的资(zī)金，在房(fáng)企各地(dì)项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这样做提(tí)供了资金流动性，房(fáng)企抽调资金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但(dàn)一定(dìng)程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现(xiàn)以下特点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对于(yú)购房者预(yù)付资金，一般设有定金或预付(fù)款保(bǎo)护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预付款比例相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付方(fāng)式：预(yù)付款一般以定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度分(fēn)期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按照工程进度(dù)逐渐(jiàn)发放，购房(fáng)者开始月供；二是房屋交付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋(wū)烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期(qī)房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保障购(gòu)房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质量的保障有两种方式，一是期房由政府(fǔ)或(huò)第(dì)三方(fāng)验收合格(gé)并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开发商为(wèi)购(gòu)房者(zhě)提供一定(dìng)的保修期，通常1-5年，保修期满，购房者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资(zī)金第三方全程监管，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一定期限内(nèi)无条(tiáo)件返还，最低首付(fù)比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其余(yú)房款交付后按揭还款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于3.5％，根据(jù)美(měi)国官(guān)方数据(jù)，2021年美国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付(fù)方面，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面(miàn)，美(měi)国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资(zī)金，购(gòu)房者的定金及首付款由第(dì)三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托账(zhàng)户监管。如果开发商倒闭导致楼盘烂尾(wěi)，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁(cái)取回(huí)，且不承担(dān)任何责任与(yǔ)损失。而开发商在房屋建(jiàn)设过程中(zhōng)的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比例的(de)贷款，由(yóu)于开(kāi)发(fā)商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损害(hài)银(yín)行利益，银行有充(chōng)分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在(zài)房屋交付时(shí)需取得由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房(fáng)款按建造(zào)工期进度支(zhī)付，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定利率，开发商或购房者可购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后(hòu)即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于任何原因不能购(gòu)买，定金按(àn)照德国法律(lǜ)全部退还。

　　签署购房(fáng)合同(tóng)后，购房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不(bù)包含在购(gòu)房款中，属(shǔ)于购房(fáng)附加费。

　　首付方(fāng)面(miàn)，德国没有规(guī)定最低首付比(bǐ)例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德(dé)国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例(lì)因项(xiàng)目而异(yì)。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为(wèi)公证后、主(zhǔ)体完工、内部水(shuǐ)暖电路(lù)完工、窗户玻璃(lí)完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工、全部完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在支付房(fáng)款前(qián)申请房贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利(lì)率，银行按施工节(jié)奏分多次发放贷款，每(měi)笔(bǐ)贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房屋(wū)出(chū)现(xiàn)重(zhòng)大延(yán)期或重大缺陷时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开(kāi)发商(shāng)赔偿或修复，开发(fā)商(shāng)破(pò)产，由保(bǎo)险公司负责相应赔偿。保险(xiǎn)由开发(fā)商或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护(hù)机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　英国(guó)预售(shòu)制设有10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师严(yán)格监管。

　　订立合同前，买卖双方均有一名(míng)律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房交(jiāo)易(yì)中的房产、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认无(wú)误(wù)后(hòu)签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设(shè)置了10％定金保险保护机(jī)制，当开发商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分(fēn)较(jiào)难追(zhuī)回。

　　首付方(fāng)面，首付(fù)比例通常(cháng)为10％-25％，首付需要在合同签(qiān)订21天(tiān)内(nèi)支付(fù)。

　　余款支付(fù)环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的方式，但是交房前(qián)付款比例相对(duì)较低，一般(bān)会(huì)在合(hé)同签订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款比例(lì)在20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后(hòu)支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公(gōng)司的检验验收(shōu)后才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方可按(àn)揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资(zī)金(jīn)监管极(jí)为严格，资(zī)金也(yě)由(yóu)律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工程进(jìn)度、支付相关(guān)款(kuǎn)项过程中，由买房律师(shī)将资(zī)金转给卖方律师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在(zài)进入开发(fā)商账户(hù)前经过两(liǎng)道关口，有利于保障购(gòu)房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付款保全措施

　　日(rì)本(běn)期房交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元(yuán)时(shí)，开发商必(bì)须完成“预售房(fáng)定金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超房(fáng)款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交(jiāo)房(fáng)后(hòu)按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本(běn)二战(zhàn)结(jié)束后由于房屋(wū)供给严重失衡，叠加法律(lǜ)空白，社会上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)筑物(wù)交易法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目(mù)前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物(wù)取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什(shén)么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购(gòu)房合同时，开(kāi)发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机(jī)构(gòu)或保险机构(gòu)签订定金(jīn)保证委托合同，设置购(gòu)房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明书交(jiāo)付给(gěi)购房(fáng)者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受(shòu)该措施保(bǎo)护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房者可凭保证金证明书向(xiàng)金融(róng)机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付(fù)，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约(yuē)金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不超20％的定(dìng)金(jīn)，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房(fáng)后才开始按揭(jiē)贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由(yóu)银行监(jiān)管，享1年保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有资金(jīn)进银(yín)行专门(mén)项(xiàng)目资金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支(zhī)付15％尾款(kuǎn)。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新(xīn)加坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金(jīn)返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不执行OTP则退还3.75％的(de)房(fáng)款。

　　首付比例方(fāng)面，签订购(gòu)房合(hé)同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的首(shǒu)付及(jí)印花税，同(tóng)时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余(yú)款支付上，新(xīn)加(jiā)坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样采取按工(gōng)程进度付款的方式(shì)，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后、地基完工、框架完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按(àn)揭(jiē)贷款也依照工程进度(dù)放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着(zhe)放出贷(dài)款的增加(jiā)而增(zēng)加，未放款部分无(wú)需月供。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款会存入银行专门(mén)的项目资金账户，账户资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修期，此(cǐ)后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地(dì)产(chǎn)到了政策出手(shǒu)临界点，重点是(shì)保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交楼保(bǎo)复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金(jīn)融工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对(duì)还在(zài)正常运转的(de)房(fáng)企包括(kuò)民营(yíng)企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵(qiān)头(tóu)并购(gòu)重组整个行(xíng)业(yè)，为每(měi)个房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财(cái)团，给(gěi)予金融工(gōng)具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂(zá)性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机(jī)制四大关(guān)键(jiàn)是(shì)推动城(chéng)市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性(xìng)稳(wěn)定和房(fáng)地产(chǎn)税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定(dìng)金(jīn)保护机(jī)制，如将已支付(fù)定金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保(bǎo)障购(gòu)房者定金安全(quán)。签订合同(tóng)环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋(wū)重大(dà)延(yán)期以及重大缺(quē)陷等情况提供充(chōng)分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工(gōng)程进度付款机制或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于(yú)开(kāi)发商、银行的第三方资(zī)金监管机(jī)构，或由(yóu)政府相关部门(mén)直(zhí)接(jiē)监管(guǎn)，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交(jiāo)付环节，建立商品房(fáng)保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房(fáng)屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者(zhě)在保修期结束后支付尾(wěi)款。

　　三，长(zhǎng)期来(lái)看，取(qǔ)消商品房预售制是大势(shì)所趋。一方面(miàn)，98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改(gǎi)为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手段，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才是(shì)对购房民众的(de)最(zuì)根本(běn)最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣币。

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