近(jìn)两年火爆的(de)创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表(biǎo)示，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要(yào)特征之一，稳(wěn)定分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投资价(jià)值，通(tōng)过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他(tā)们也提醒普通投资(zī)者注意，与产权类项目相比(bǐ)，特许经营REITs项目在经营权到期后不再(zài)产(chǎn)生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已(yǐ)包(bāo)含了利润分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标(biāo)的时应(yīng)了(le)解资产类型(xíng)和(hé)分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比(bǐ)例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日，此外(wài)尚(shàng)有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大部分分(fēn)配(pèi)比例在96％以上。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来(lái)源(yuán)为持有期分红收益，以及基金(jīn)份(fèn)额交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格受到公募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合影响，较易(yì)引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设施资产的(de)经营现(xiàn)金(jīn)流，投资人(rén)通过基(jī)金募集(jí)材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以(yǐ)分析基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行投资(zī)决策的重(zhòng)要参考。

　　“相对于基金份额二级(jí)市场价(jià)格变化(huà)导致的浮(fú)盈或(huò)浮亏(kuī)，分红作为基金份额(é)持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金收益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上合(hé)并后基金年度(dù)可分配金额以现(xiàn)金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值(zhí)。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这(zhè)类产(chǎn)品(pǐn)“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了这类产品的“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红类似于债券派息，但不等同于(yú)债券的固定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度(dù)来看(kàn)，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富(fù)了(le)机构(gòu)投资者(zhě)的(de)投资品(pǐn)类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值。另一方(fāng)面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助机构(gòu)投资者稳定(dìng)收(shōu)益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公(gōng)募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的(de)收益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收(shōu)益，起到投资(zī)“压(yā)舱石”的作用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市场价格(gé)走势的(de)关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看(kàn)，截至(zhì)4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经(jīng)济的(de)影响，可(kě)分配(pèi)金额完成率不达预(yù)期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级(jí)市(shì)场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负(fù)责人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股(gǔ)票和债(zhài)券回归的过程；另一方面，基础设(shè)施项目(mù)的(de)经营业绩(jì)相对(duì)经济活(huó)力的(de)改善有一定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调(diào)减(jiǎn)处理，调减金额根据单位基金份额的分红金额进行计算。除权操作(zuò)是对分红前后基金份额净值(zhí)变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金(jīn)分红前后均(jūn)可(kě)以获得公平(píng)的投资机会。

　　“分红可增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体(tǐ)收(shōu)益的(de)影响程下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长度。”中航(háng)基金相关(guān)人士也称。

　　特许经(jīng)营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和(hé)本金归还

　　普通投资者(zhě)应了解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的(de)是本金(jīn)与增值两(liǎng)个(gè)部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比例是变动的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资(zī)者可能(néng)把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价(jià)值面临极(jí)大不确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表(biǎo)示(shì)，目(mù)前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营(yíng)权类和产权类两大(dà)资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资产增(zēng)值(zhí)的(de)收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分红。其中，特许经营(yíng)权(quán)类资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和(hé)本金的归还(hái)，两者的(de)比率也是(shì)变动的，对(duì)特(tè)许经营权类资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普(pǔ)通投(tóu)资者在(zài)选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层(céng)资(zī)产(chǎn)属性(xìng)不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性偏强。而(ér)产(chǎn)权类的公(gōng)募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普通投资者在选择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层(céng)资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也认为，与产权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营(yíng)权到期后不再能(néng)产(chǎn)生(shēng)现金收益，因此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更加下士军衔是什么级别 下士是班长还是副排长准确。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金该(gāi)负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营权项目的(de)分派金额包含了(le)投资本金，在不进行扩(kuò)募的(de)情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特(tè)许经营权REITs的收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地(dì)或建筑的(de)剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更(gèng)新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一(yī)步(bù)延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显(xiǎn)著的资产投资(zī)属性。”该负责人称。

　　观(guān)测(cè)内部收益率(lǜ)等指标(biāo)

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在(zài)基金(jīn)分(fēn)红的时点(diǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分红(hóng)期，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产的(de)运营情况。

　　中(zhōng)航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现(xiàn)金净流(liú)量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质(zhì)上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独立的资产配(pèi)置功能(néng)，比(bǐ)较适合长期持有。建议投资者对(duì)经营权(quán)类的资(zī)产可以更多关(guān)注(zhù)内部收(shōu)益(yì)率的高低，对产权类(lèi)的资产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来(lái)自底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直接(jiē)影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人(rén)综合实(shí)力、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管理人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入(rù)密集分红期(qī)，由于(yú)分(fēn)红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠(dié)加此前市场接连回(huí)调，建(jiàn)议投资者关(guān)注有基本(běn)面(miàn)支撑、填权效(xiào)应(yīng)相对(duì)明(míng)显(xiǎn)、同时(shí)分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配(pèi)金额(é)预测。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募(mù)集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结(jié)合经济及(jí)市场的实际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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